Anh Nguyễn Ngọc Anh ký hợp đồng mua căn hộ thô tại dự án Golden Land Building (số 275 Nguyễn Trãi, Q.Thanh Xuân, Hà Nội) của Tập đoàn Hoàng Huy với giá 23,5 triệu đồng/m2 từ tháng 8.2013. Nhưng sau khi nhận nhà, gọi thợ đến hoàn thiện thì gặp rất nhiều phiền phức. Theo hợp đồng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hỗ trợ tích cực khách hàng nhanh chóng hoàn thiện căn hộ để ở. Nhưng người trong Ban quản lý dự án liên tục gây khó dễ cho đội thợ hoàn thiện nội thất, như cố tình không cấp điện đến căn hộ, bơm nước phục vụ thi công phập phù, ngăn cản không cho thợ đi thang máy, vận chuyển vật liệu lên căn hộ... Để yên ổn, anh buộc phải đưa tiền cho người của chủ đầu tư.

Càng chi tiết càng tốt Để hạn chế bất đồng giữa chủ đầu tư và người mua nhà giao thô, theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN, hai bên cần thống nhất các điều khoản bàn giao căn hộ thô, hoàn thiện nội thất, càng chi tiết càng tốt. Bên cạnh đó, phía bán, khi giao nhà thô cần đảm bảo các cơ sở hạ tầng chung của tòa nhà đã hoàn thiện.

Nhiều khách mua căn hộ tại dự án Mandarin Garden cũng bị Tập đoàn Hòa Phát “bắt chẹt” phải mua vật liệu của Công ty Long Việt (thuộc Tập đoàn Hòa Phát) với giá cao hơn ngoài thị trường. Người mua nhà tại dự án Thăng Long Garden tại 250 Minh Khai của chủ đầu tư Công ty CP may Thăng Long cũng nhiều lần bức xúc phản đối việc bị cắt giảm thời gian thi công nội thất từ 150 ngày xuống còn 90 ngày. Căn hộ nào quá thời hạn sẽ phải nộp 500.000 đồng/tháng dù trước đó đã đóng phí hoàn thiện hơn 2 triệu đồng/căn.

Khốn khổ hơn, nhiều khách hàng mua căn hộ theo gói “không gian sáng tạo”, nhận nhà bàn giao thô tại dự án Golden Palace do Công ty CP đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư tại P.Mễ Trì, Q.Nam Từ Liêm, Hà Nội đến nay vẫn ấm ức vì bị chủ đầu tư buộc phải chọn 1 trong số 5 nhà thầu do chủ đầu tư giới thiệu. Chủ hộ nào muốn tự hoàn thiện nội thất phải nộp 25 triệu đồng tiền bảo lãnh xảy ra sự cố trong thi công và nhà thầu bên ngoài muốn vào dự án phải nộp 200 triệu đồng tiền bảo lãnh cho chủ đầu tư. Ngoài ra, trong thời gian thi công, khách hàng còn phải nộp phí điện, nước, thang máy chở vật liệu, an ninh... với mức 60.000 đồng/m2/tháng, tương đương 6 triệu đồng/tháng cho căn hộ 100 m2. Trong khi 3/4 nhà thầu mà chủ đầu tư giới thiệu không có trụ sở rõ ràng, 2 nhà thầu còn lại giá quá cao so với thị trường. Chị Nguyễn Ngọc Nga, một người mua nhà ở đây đã phải cắn răng nộp 225 triệu đồng tiền bảo lãnh để thuê nhà thầu ngoài thi công. Đến nay, khi đang thi công cũng chưa hết cực vì dự án chỉ có một thang máy chở hàng, vật liệu hoàn thiện của các hộ phải đến lượt mới được chuyển lên, nhà nào cần gấp phải “chi” tiền cho ban quản lý để được ưu tiên.

Tại TP.HCM, nhiều chủ đầu tư cũng áp dụng hình thức giao nhà thô và đã khiến khách hàng khó chịu. Như trường hợp anh Nghĩa mua căn hộ 4S Linh Đông của Công ty Thành Trường Lộc (Q.Thủ Đức) nhận nhà thô rồi muốn làm gì cũng phải xin phép chủ đầu tư trước 2 ngày và phải ký quỹ 10 triệu đồng/căn hộ. Điều khiến anh bức xúc nhất là phần tiền sảnh để vào nhà mặc dù anh bỏ tiền ra mua, nhưng chủ đầu tư không cho đụng chạm đến. Anh định gắn khung sắt để cất giày dép, gắn cửa sắt để bảo vệ nhà nhưng không thể...

Đây là hình thức mua bán thỏa thuận dân sự  nên rất khó cấm cản. Trong thời gian tới, nếu thị trường vẫn phổ biến hình thức mua bán nhà thô, chắc chắn sẽ cần ban hành bộ quy tắc chung để hạn chế xung đột giữa bên mua và bán Ông Nguyễn Mạnh Hà,  Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

Bán dòng sản phẩm thô là hướng để giảm giá thành sản phẩm, giúp chủ đầu tư rút ngắn tiến độ được khoảng 8 tháng, giảm chi phí đầu tư khoảng 20 - 30% tổng mức đầu tư của dự án. Nhưng ngoài việc được hoàn thiện căn hộ theo ý mình, khách hàng sẽ gánh nhiều thiệt thòi, rủi ro.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng không ủng hộ hình thức bán giao thô. Bởi theo ông Hà, đây chỉ là giải pháp tình thế. Về lâu dài, khi thị trường sôi động, ổn định hơn hình thức giao thô sẽ không được áp dụng phổ biến như hiện nay. "Đây là hình thức mua bán thỏa thuận dân sự nên rất khó cấm cản. Trong thời gian tới, nếu thị trường vẫn phổ biến hình thức mua bán nhà thô, chắc chắn sẽ cần ban hành bộ quy tắc chung để hạn chế xung đột giữa bên mua và bán", ông Hà cho hay.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP quản lý nhà toàn cầu, do việc giao nhà thô tốt cho chủ đầu tư, thu hồi vốn nhanh hơn nên hiện nay nhiều doanh nghiệp chọn giải pháp này. Tuy nhiên, nó tiềm ẩn nhiều rủi ro cho tòa nhà, cho các cư dân trong chung cư, nhất là việc kiểm soát an ninh, hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, cáp truyền hình - internet, điện và đặc biệt là hệ thống cấp nước. Nếu để bên ngoài vào thi công, không cẩn trọng sẽ rất dễ dẫn đến việc thấm nước từ căn hộ này sang căn hộ khác. Khi xảy ra sự cố sẽ rất khó khắc phục vì liên quan đến nhiều căn hộ khác nhau. Vì vậy, chủ đầu tư thường ấn định các công ty hoàn thiện phần nội thất. Nhưng đây thực chất là những công ty con, sân sau của chủ đầu tư nên dẫn tới những tranh cãi, kiện tụng và “hành” nhau như nói trên.

“Vì thế, giao thô cũng phải cơ bản hoàn thiện như nền phủ xi măng, tường sơn nước lót, hệ thống điện, nước đến các khu vực đã được quy hoạch... để khi nhà thầu ngoài vào thi công sẽ thuận tiện, không ảnh hưởng đến hệ thống kỹ thuật, kết cấu tòa nhà”, ông Thành nói.

Nhiều chuyên gia cũng nhìn nhận rằng hình thức này chỉ là giải pháp tình thế, về lâu dài không nên khuyến khích. Để hạn chế những rủi ro cho khách hàng và cả chủ đầu tư, nhà nước cần có những quy định cụ thể phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư.