Theo khảo sát của VnExpress trong 2 tháng cuối năm 2014 và hơn nửa tháng 1/2015, tại khu Đông TP HCM, nhiều trường hợp mua bán nhà đất có giá chênh lệch (khoản tiền khách hàng thứ cấp sang tay không nằm trong hợp đồng) đã tái diễn. Tình trạng này cũng xảy ra tại khu Nam Sài Gòn, rơi vào các dự án trung - cao cấp có thương hiệu uy tín. Mức chênh giá thấp nhất 50 triệu đồng và nhiều nhất lên đến vài trăm triệu đồng một sản phẩm, tăng từ vài trăm nghìn đồng đến một triệu đồng mỗi m2.

Cụ thể, tại dự án Vinhomes, quận Bình Thạnh, các căn nhỏ một phòng ngủ tương đối hút hàng vì số lượng ít và giá thấp nhất so với phần còn lại trong dự án. Những nhà đầu tư gom loại hàng hiếm này đã sang tay lãi một triệu đồng mỗi m2 sau vài tuần giữ. Tuy nhiên, tình trạng mua bán chênh lệch không phổ biến đối với các căn hộ diện tích lớn trong dự án này.

Tương tự, dự án căn hộ Ascent và Masteri (đều thuộc phường Thảo Điền, quận 2) sau khi được công bố khoảng một tháng nay cũng có giao dịch chênh lệch 50-70 triệu đồng một sản phẩm, rơi vào loại nhà 1-2 phòng ngủ, diện tích 60-70m2, vị trí đẹp. 

Tại quận 9, đất nền cũng tăng giá cục bộ ở vài dự án, xuất hiện giao dịch chênh lệch một triệu đồng mỗi m2, tương đương tăng 200-300 triệu đối với dòng sản phẩm giới hạn số lượng, chẳng hạn như biệt thự bờ hồ, căn góc có nhiều cảnh quan. Tuy nhiên, loại đất nền thương mại thông thường của các dự án tại quận 9 lại đi ngang, trừ những dự án có tiến độ làm hạ tầng nhanh, chủ đầu tư uy tín nhích nhẹ dưới 500.000 đồng mỗi m2.

Nhiều dự án có vị trí đẹp, thương hiệu uy tín đang giao dịch với giá chênh lệch từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng một sản phẩm. Ảnh: Vũ Lê.

Trong khi đó, khu Phú Mỹ Hưng Scenic Valley ghi nhận có giao dịch chênh lệch 50-120 triệu đồng một căn, tùy vị trí. Panorama tăng giá trên thị trường thứ cấp từ 150 đến 300 triệu đồng một sản phẩm. Dự án Hưng Gia, Hưng Phước xuất hiện mua bán chênh 200-600 triệu đồng đối với những sản phẩm có hướng nhìn đẹp và thông thoáng.

Tình trạng mua bán chênh lệch cũng đã xuất hiện tại Hà Nội. Cách đây 2 tháng, chị Thanh (Nghĩa Tân, Cầu Giấy) đăng ký mua một căn hộ tại dự án trên đường Phạm Văn Đồng. Theo đơn giá ghi trong hợp đồng, mỗi m2 căn hộ vào khoảng gần 22 triệu đồng. Tuy  nhiên, trên thực tế, đơn vị môi giới lại thu vào khoảng 25 triệu đồng mỗi m2, căn hộ 70 m2 chênh 220 triệu đồng ngoài hợp đồng.

"Tôi thắc mắc thì được nhân viên tại đây lý giải đây là chi phí tư vấn dịch vụ và quảng cáo, marketing cho đơn vị môi giới. Tuy nhiên, trên thực tế, khoản tiền chênh này không hề có hóa đơn hay giấy tờ ký nhận", chị Thanh nói.

Trao đổi với VnExpress, nhân viên của đơn vị môi giới lý giải sàn phải mua lại từ chủ đầu tư với giá gốc rồi bán cho khách hàng. Tuy nhiên, sàn cũng phải chịu rủi ro đối với các tầng, căn khó bán. "Thêm vào đó, khi phân phối lại cho các sàn nhỏ khác thì chúng tôi cũng phải trích một khoản chi phí marketing quảng cáo cho họ", nhân viên này lý giải.

Khách hàng mua nhà tại dự án trên đường Trung Kính, Cầu Giấy gần đây cũng phải chi khoản chênh từ 50 đến 200 triệu đồng mỗi căn. Nhiều căn hộ tại dự án này đang được các sàn bán ra với mức giá từ 26 đến 29 triệu đồng mỗi m2, giá chênh 120-220 triệu đồng.

Trên các website, căn hộ tại nhiều dự án ở Hà Nội được rao bán dưới dạng "suất ngoại giao" với mức giá chênh vài chục tới vài trăm triệu đồng. Lãnh đạo một sàn bất động sản lý giải, thực tế hiện nay để bán một dự án, đơn vị phân phối mất rất nhiều chi phí quảng cáo, marketing, hoa hồng cho nhân viên môi giới... Bên cạnh đó là những khoản ngoài để có quyền phân phối dự án. “Ở thời điểm thị trường có thanh khoản tốt hơn thì việc giành quyền bán một dự án tốt không hề đơn giản nên chi phí này rất lớn”, ông này nói.

Trưởng phòng Nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam, Đỗ Thu Hằng cho biết, trong nửa cuối năm 2014, nhiều người mua đã trả mức chênh ngoài hợp đồng cao hơn từ 100 đến 300 triệu một căn hộ. Lý giải về tình trạng này, bà Hằng cho rằng đó là thị trường có thanh khoản tốt nên giới đầu cơ "tái xuất" với số lượng lớn hơn. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng tỏ ra lo ngại nếu tình trạng này bị đẩy đi quá xa.

Gần đây khách hàng không tiếp cận trực tiếp được với chủ đầu tư mà phải thông qua sàn hoặc môi giới và trả tiền chênh. Sự ràng buộc pháp lý đối với những tình huống này không lớn, do đó khi xảy ra sự cố người mua sẽ là bên chịu thiệt. "Điều này có nguy cơ đẩy thị trường vào tình trạng bong bóng như trước đây", bà Hằng cảnh báo.

Phó tổng giám đốc Công ty nhà Hòa Bình, Lê Quốc Duy đánh giá, thanh khoản của bất động sản được cải thiện đã kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường khiến giá bắt đầu nhích lên. Tuy nhiên, sự xuất hiện của giới đầu tư đã có nhiều khác biệt so với trước đây. "Nhà đầu tư không còn chuộng dòng sản phẩm diện tích quá lớn hoặc giá trị cao nữa. Họ chuyên buôn loại nhà đất chất lượng nhưng vừa túi tiền, sắp hoặc đang hoàn thiện. Tỷ lệ chênh lệch giá phổ biến là 3-7%", ông nói.

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định, hiện nay muốn tìm kiếm lợi ích trên thị trường bất động sản, nhà đầu tư phải thay đổi, đòi hỏi sự khôn ngoan trong lựa chọn phân khúc, thời gian đầu tư chứ không đơn thuần là tiềm lực tài chính như trước đây. Ông cũng cho rằng, cơ quan quản lý không nên để tình trạng giá chênh đi quá xa vì đây chính là nguy cơ làm xuất hiện bong bóng. ‎

Vũ Lê - Ngọc Tuyên