Theo Thời báo Kinh tế Việt Nam
|
Ông Phạm Sĩ Liêm: "Để góp phần hạ thấp giá nhà, cần triệt tiêu,
hoặc ít nhất là hạn chế chi phí “bôi trơn”. Cách tốt nhất là dùng chế độ
dự trữ đất đai". |
“Người làm kinh doanh tính chi phí “bôi
trơn” vào giá thành cho nên giá bán sản phẩm nhà ở mà họ đưa ra cũng bị
đẩy lên cao”, ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam,
cho biết.
Trong thời gian gần đây có rất nhiều ý
kiến bàn về tính khả thi của việc xây nhà tại đô thị với giá 2 - 4 triệu
đồng/m2. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
Trên
thực tế, giá nhà ở khu vực đô thị luôn đắt hơn so với nông thôn vì giá
đất đô thị cao hơn nhiều, hơn nữa, nhà ở tại đô thị phải đi kèm với hạ
tầng đồng bộ. Tuy nhiên, đô thị gồm có nhiều loại, đô thị loại đặc biệt,
đô thị loại 1, loại 2... Ở những đô thị loại 2 trở xuống, nhất là những
đô thị thuộc miền núi thì giá thành xây dựng nhà ở không cao, 2-3 triệu
đồng/m2 là hoàn toàn có thể làm được.
Ở các đô thị đặc biệt và
đô thị loại 1 thì mới thiếu nhà ở và giá nhà ở mới cao. Tuy nhiên, theo
tôi, việc xây nhà tại những đô thị này với giá thành 3-4 triệu đồng/m2
vẫn khả thi, tất nhiên, với điều kiện có sẵn đất sạch và hạ tầng bên
ngoài khu nhà do chính quyền lo, doanh nghiệp chỉ phải xây cái nhà đó
thôi.
Họ phải sử dụng công nghệ tiên tiến để xây dựng, nếu
là nhà cao tầng thì số tầng cũng phải hạn chế, chỉ là 5 – 6 tầng để
không phải mất nhiều tiền gia cố nền móng, chi phí cho thang máy, bơm
nước... Tôi nghĩ nếu có các yếu tố trên, ý kiến của Thủ tướng về việc
xây nhà ở tại đô thị với giá 2-4 triệu đồng/m2 rõ ràng có thể thực hiện
được.
Theo ông, nếu được hỗ trợ đầy đủ các yếu tố trên, liệu các doanh nghiệp bất động sản có mặn mà với loại hình nhà ở này?
Giả
sử có được đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên, theo tôi chưa hẳn các doanh
nghiệp sẽ mặn mà vì tỷ suất lợi nhuận không cao. Song, trong hoàn cảnh
thị trường bất động sản còn đang khó khăn như hiện nay thì vẫn tốt vì
với các phân khúc khác, nhiều dự án đang có tỷ suất lợi nhuận bằng
không, nhiều dự án thì không tiêu thụ được sản phẩm mà chủ đầu tư vẫn
phải trả lãi ngân hàng...
Nếu xây nhà loại này với lợi nhuận 10%
thôi thì các doanh nghiệp làm được nhưng cần phải có những chính sách ưu
đãi cụ thể. Theo tôi, ta nên xây thí điểm khu nhà ở cho người thu nhập
thấp theo kiểu bám đường phố, cho phép nhà đầu tư được kinh doanh tầng 1
để bù đắp chi phí và có ít lãi (nếu chưa đủ có thể cho cả tầng 2). Các
tầng còn lại là dành bán cho người thu nhập thấp với giá rẻ, do Nhà nước
khống chế. Như vậy, doanh nghiệp vẫn có lãi mà người thu nhập thấp vẫn
có nhà ở.
Những dự án như thế này phải được xây gần nơi người thu
nhập thấp làm việc và phải được đầu tư về hạ tầng, dịch vụ đồng bộ. Bởi
với những người giàu, nếu khu nhà họ đang ở không có dịch vụ họ cần, họ
có thể dùng ô tô để di chuyển xa hơn một chút nhưng với người nghèo thì
rất khó vì họ không có đủ điều kiện đi xa.
Trong khi nhu cầu
về nhà ở của người dân đô thị rất lớn, thì thị trường bất động sản vẫn
trầm lắng, nhiều dự án không tiêu thụ được hàng. Vậy theo ông, đâu là
nguyên nhân dẫn đến cung - cầu không gặp nhau?
Thị trường
bất động sản của chúng ta hơi lệch lạc và méo mó. Trong thời gian trước,
các doanh nghiệp đua nhau đầu tư phân khúc cao cấp, rất ít đơn vị xây
dựng nhà ở giá trung bình và gần như bỏ qua phân khúc nhà giá rẻ. Nguyên
nhân là do các doanh nghiệp nước ta thường đầu tư theo phong trào, thấy
ai thành công ở phân khúc nào thì đổ xô đầu tư vào phân khúc ấy chứ
chưa dựa trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường.
Trong giai
đoạn trước, phân khúc nhà ở cao cấp có thể mang lại lợi nhuận 200 -
300% cho chủ đầu tư nên rất hấp dẫn các nhà đầu tư. Đến nay, nền kinh tế
có tốc độ phát triển chậm lại, nhu cầu về nhà ở cao cấp rất ít nên phân
khúc này lâm vào khó khăn.
Thị trường bất động sản được coi là
nhiệt kế của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phồn vinh, thị trường này sẽ
phồn vinh, ngược lại, kinh tế suy thoái thì thị trường bất động sản cũng
suy thoái, nhưng nó khác nền kinh tế ở chỗ độ trễ về thời gian so với
sự biến thiên của nền kinh tế.
Ví như nền kinh tế đã có dấu hiệu
suy thoái từ năm 2008 nhưng đến 2011, thậm chí đến năm nay các DN bất
động sản mới “kêu” mạnh, và cầu cứu sự hỗ trợ từ Chính phủ. Hơn nữa, bản
thân thị trường rất khắc nghiệt nhưng các nhà đầu tư của ta chưa quen,
chưa tự mình ứng phó được. Bởi muốn ứng phó được phải có kinh nghiệm, có
kiến thức chuyên sâu về thị trường. Đây là điều mà các doanh nghiệp
Việt Nam còn thiếu.
Nhiều người cho rằng chi phí “bôi trơn”
trong quá trình triển khai dự án đã đẩy giá nhà ở lên quá cao, cho nên
đa số người dân đô thị vẫn khó tiếp cận được nhà ở. Ông nhận định thế
nào về thực trạng này?
Vấn đề trên đã và đang diễn ra trên
thực tế. Việc “bôi trơn” làm tăng giá đất đô thị. Người làm kinh doanh
tính chi phí “bôi trơn” vào giá thành cho nên giá bán sản phẩm nhà ở mà
họ đưa ra cũng bị đẩy lên cao. Để góp phần hạ thấp giá nhà, cần triệt
tiêu, hoặc ít nhất là hạn chế chi phí “bôi trơn”. Cách tốt nhất là dùng
chế độ dự trữ đất đai.
Tuy nhiên, do mục đích dự trữ đất đai
không phải để kiếm lời mà để giúp cho việc phát triển đô thị đỡ tốn kém.
Hình thức này phải công khai, minh bạch nên các bên liên quan cũng “khó
kiếm chác”, do đó, nó chưa được triển khai mạnh mẽ và phổ biến.
Tác giả: Huyền Ngân