Thị trường BĐS: Cần "một bên thứ ba"?

Trong sự ngưng trệ của thị trường bất động sản thời gian qua, bên cạnh những lý do như khó khăn chung của nền kinh tế, cung không đáp ứng được nhu cầu thực - căn hộ diện tích lớn thì thừa trong khi căn hộ diện tích nhỏ giá rẻ lại thiếu, còn nổi lên chuyện

Nhiều người mua không muốn bỏ tiền ra vì lý do này, bất chấp các doanh nghiệp bất động sản đã làm mọi cách để thuyết phục. Để thoát khỏi tình trạng này, phải chăng cần có sự tham gia của một bên thứ ba - ngân hàng?

Nỗi khổ của chủ đầu tư

Thời doanh nghiệp bất động sản dễ dàng kiếm tiền, dễ dàng huy động vốn từ người mua để bán căn hộ ngay khi có được giấy phép đã qua. Tình thế của các doanh nghiệp hiện đang cực kỳ khó khăn.

Các dự án xây căn hộ có diện tích lớn gần như không có đầu ra vì giá cao, không đúng với nhu cầu thực của người có thu nhập trung bình mua để ở.

Nếu muốn tạo ra sản phẩm giá phù hợp, chủ đầu tư phải “chẻ” một căn hộ lớn thành vài ba căn hộ nhỏ hơn. Ai cũng biết thế, nhưng liệu có làm được hay không? Một dự án đã được cấp phép, quy hoạch rồi, không phải cứ muốn là thay đổi được, mà phải làm sao được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận.

Chưa nói đến “chi phí ngoài luồng” và thủ tục hành chính rườm rà, thì việc điều chỉnh ấy sẽ ảnh hưởng đến các chỉ tiêu quy hoạch, trong đó có chỉ tiêu dân số cho một dự án. Chẻ nhỏ diện tích trung bình của mỗi căn hộ thường đồng nghĩa với việc tăng số dân.

Chính vì vậy mà chỉ tiêu này phải được tính toán trong tổng thể chung hạ tầng của khu vực có dự án tọa lạc, như diện tích mặt đường giao thông, trường học cần đáp ứng…, tức là những điều không dễ xác định và thỏa mãn trong phạm vi một dự án. Tương tự như vậy là sự chuyển đổi cơ cấu diện tích dành cho văn phòng, bán lẻ, căn hộ hay khách sạn trong một dự án bất động sản.

Thời gian vừa qua có nhiều yêu cầu chuyển đổi diện tích từ văn phòng sang cho căn hộ, căn hộ cho thuê, nhưng tỷ lệ thành công không cao. Và nếu dự án không được chấp nhận điều chỉnh, tính khả thi khi thực hiện dự án thấp, thì dự án không thể triển khai. Đó là chưa kể cạnh tranh trong tương lai sẽ ngày càng gay gắt khi nguồn cung căn hộ rõ ràng vẫn lấn át lực cầu.

Việc nợ xấu của các ngân hàng gia tăng sẽ tạo một áp lực lên các doanh nghiệp bất động sản, bởi họ sẽ bị ngân hàng thúc ép phải bán được hàng bằng mọi giá để trả nợ. Nguồn cung tăng càng khiến giá hạ hơn.

Mua căn hộ ở dự án nào?

Trên thị trường, luôn có những người tìm mua căn hộ để an cư, làm của để dành hoặc nhằm đầu tư sinh lợi. Bất động sản từ lâu đã là một kênh đầu tư quan trọng của những người có tiền nhàn rỗi và việc mua căn hộ từng là cơ hội kiếm tiền của nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại căn hộ, qua đó góp phần đẩy giá bán lên cao.

Những người có nhu cầu thực mua để ở, dù không muốn cũng phải tham gia vào vòng xoáy giá cả đó. Rồi thời gian đã cho thấy, có nhiều chủ đầu tư nhận tiền của người mua nhưng không đủ sức thực hiện dự án đúng tiến độ, thậm chí có dự án còn không biết khi nào mới xây dựng.

Từ Bắc tới Nam, thông tin về những dự án như vậy ngày càng nhiều. Người mua buộc phải tìm đến các văn phòng luật sư, mong lấy lại được tiền từ chủ đầu tư - một việc vô cùng khó khăn, nếu không muốn nói là không thể. Vậy nên họ phải dần quen với việc tài sản “căn hộ tương lai” của mình cũng có độ rủi ro nhất định.

Ít nhất cũng phải quan tâm đến “hồ sơ” của chủ đầu tư, xem công ty bất động sản có năng lực thực sự hay không. Doanh nghiệp ấy phải có khả năng tài chính mạnh (nhiều tiền mặt hoặc có khả năng linh hoạt trong tín dụng) hoặc phải có nhiều tài sản hay quỹ đất đã phát triển sẵn và còn có khả năng hạ giá bán, đặc biệt trong phân khúc thu nhập thấp và trung bình, có uy tín từ trước đến nay.

Trong giai đoạn lãi suất giảm và dòng tín dụng sẽ được bơm mạnh hơn cho bất động sản, giá nhà cũng rẻ hơn, người mua sẽ chủ động tìm đến các doanh nghiệp tốt để mua căn hộ. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh hơn, khi cung và cầu thực gặp nhau.

Ngân hàng nên tham gia đến đâu?

Như đã nói, hiện nhiều nhà đầu tư không đủ uy tín để bảo đảm với khách hàng về tiến độ thực hiện một dự án căn hộ. Chính vì vậy, trong giai đoạn này, các ngân hàng được kỳ vọng sẽ có vai trò lớn hơn, có thể làm trung gian giữa doanh nghiệp và người mua, giúp dòng tiền lưu thông dễ dàng hơn.

Mọi chuyện đang tắc ở niềm tin, người mua chưa đủ niềm tin để bỏ tiền vào một dự án. Dù chưa thể là một hình thức bảo lãnh, khi ngân hàng nhận tiền của người mua đồng thời cam kết giúp doanh nghiệp bàn giao căn hộ đúng tiến độ, giám sát doanh nghiệp thực hiện dự án đồng thời cung cấp tín dụng cho doanh nghiệp,… bởi ngân hàng khó thể thực hiện được nhiệm vụ này.

Đó là chưa kể để được ngân hàng tin tưởng bảo lãnh, doanh nghiệp phải đáp ứng được các yêu cầu cho vay rất nghiêm ngặt. Trong khi đó, quyền chủ động đang thuộc về phía người mua và họ muốn tận dụng điều này. Dù nguồn cung có sẵn đa phần là các căn hộ diện tích lớn không thuộc phân khúc thực, nhưng nếu chịu khó tìm kiếm thì người ta vẫn có thể tìm được những sản phẩm hiện hữu phù hợp.

Còn như chấp nhận mua căn hộ ở dự án đang thực hiện, họ có điều kiện để nghiên cứu tất cả các dự án và chương trình ưu đãi của chủ đầu tư cho đến khi tìm được sản phẩm tốt nhất và tin tưởng nhất. Những tranh chấp pháp lý gần đây với những hợp đồng ký trong giai đoạn “sốt” đa phần đẩy sự thiệt thòi về phía người mua đã khiến nhiều người phải cân nhắc rất kỹ trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua căn hộ, để bảo đảm mình không bị thiệt hại một khi gặp phải chủ đầu tư kém năng lực. Niềm tin rằng giá còn giảm nữa cũng khiến nhiều người sẵn sàng chờ đợi thêm.

Và như thế thì việc ngân hàng có vào cuộc hay không chỉ được phía doanh nghiệp bất động sản mong đợi mà thôi. Kéo ngân hàng vào “chơi chung” với mình ở các dự án đang triển khai như hạ lãi suất cho vay mua căn hộ là một cách làm đang được nhiều chủ dự án áp dụng. Tuy nhiên, những dự án nhà giá rẻ cho những người có nhu cầu thực dường như chưa được ngân hàng quan tâm, trong khi đây chính là phân khúc có tính thanh khoản nhất hiện nay.