|
Hiểu đúng về quy định cấm phân lô, bán nền Hiểu đúng về quy định cấm phân lô, bán nền
30/06/2011 09:45
Việc tổ chức đấu giá đất thực chất cũng là một hình thức chia lô, bán nền |
Một đề xuất đang gây tranh cãi và gây nóng sốt thị trường là việc Bộ
Xây dựng vừa có báo cáo đề xuất với Thủ tướng Chính phủ xoá bỏ hình thức
chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại
đô thị.
Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện
nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các
chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng
kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế
tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm
mất mỹ qua đô thị;
Ngay sau khi đề xuất này được công bố trên các phương tiện thông tin đại
chúng, thị trường đã rơi vào trạng thái hoang mang, hàng loạt những câu
hỏi kiểu như giá nhà đất liệu có tăng hơn vì quy định cấm này? Cấm có
thể hạn chế được đầu cơ? Các doanh nghiệp sẽ xoay sở thế nào với quy
định cấm này?...
Đề xuất của Bộ Xây dựng là cấm bán nhà chưa hoàn thiện xong chứ không phải cấm quy hoạch phân lô, nền tại các dự án
|
Vấn đề là cả cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp và người tiêu dùng đang hiểu nhầm về khái niệm cấm đoán này.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS,
Bộ Xây dựng cho rằng, đây là chủ trương cần thiết trong bối cảnh hiện
nay. Nếu không làm mạnh việc xóa bỏ phân lô, bán nền thì lợi ích sẽ chỉ
phục vụ cho các chủ đầu tư và giới đầu cơ, trong khi rủi ro và thiệt hại
sẽ luôn rơi vào người tiêu dùng.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
ghi rõ, doanh nghiệp chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án
được xét duyệt. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần,
thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc
đầu tư được xét duyệt. Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Khoản 1, 2 và 3, Điều
100, Chương X).
Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT - cho rằng, đề xuất
xóa bỏ chia lô, bán nền không mới, việc này đáng lẽ phải được tiến hành
từ lâu. Nhưng thực tế có sự bắt tay ngầm giữa chính quyền địa phương và
các doanh nghiệp, vì vậy tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, giới đầu cơ
vi phạm pháp luật. Hệ lụy là rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa.
Nhưng, căn cứ vào chủ trương của Bộ Xây dựng và các quy định của pháp
luật về vấn đề này thì việc cấm là cấm bán nhà chưa hoàn thiện, chứ
không phải là cấm chia lô, bán nền.
Chỉ nên hạn chế hình thức phân lô, bán nền ở trong nội đô
|
Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Hải, nhà phân lô, nền là
loại hình của nhà ở thấp tầng gồm có nhà liền kề và biệt thự. Việc đề
xuất của Bộ Xây dựng chỉ là cấm hình thức chia lô, bán nền chứ không cấm
quy hoạch phân lô chia nền tại các dự án.
“Tôi cho rằng chỉ không khuyến khích hình thức chia lô bán nền trong đô
thị. Các hình thức nhà ở thấp tầng nên được quy hoạch hợp lý trong đô
thị. Nên hạn chế hình thức phân lô bán nền ở trong nội đô còn ở các vùng
khác thì kệ để họ làm, chứ không nên cấm hoàn toàn. Bởi loại hình nhà ở
giãn dân, tổ chức đấu giá đất thực chất cũng là chia lô, bán nền”,
chuyên gia này nói.
Theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch câu lạc bộ BĐS Hà Nội, việc cấm
phân lô, bán nền sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ cũng như thực trạng
hoang hóa ở các khu đô thị hiện nay. Đặc biệt khi chủ trương này được áp
dụng sẽ loại bỏ được chủ đầu tư yếu kém về nguồn vốn. Qua đó, hạn chế
được dòng tiền không bị “đọng” vào BĐS quá lâu, khách hàng cũng giảm
thiểu được rủi ro khi tham gia dự án.
Nhưng, đây là sự nhầm lẫn.
“Nhiều người đang nhầm lẫn loại nhà chia lô và biệt thự đã gây hiệu ứng
cho thị trường bất động sản vì nó chỉ phục vụ cho chủ đầu tư và đầu cơ
còn người tiêu dùng không với tới được. Việc gần 2000 biệt thự ở Hà Nội
bỏ hoang, nếu vin vào cớ lãng phí của cải của xã hội thì không phải. Bản
chất của vấn đề ở đây là cung và cầu không gặp nhau”, anh Trần Văn
Hưng, một chuyên gia bất động sản nói.
Còn các địa phương nên
để họ tự làm. Vì thực chất việc các địa phương tổ chức đấu giá đất cũng
là một hình thức phân lô, chia nền mà thôi.
|
Theo anh Hưng, việc chủ đầu tư phải cam kết hoàn thiện toàn bộ sản
phẩm cuối cùng tới tay người mua là việc đương nhiên của bất cứ chủ đầu
tư nào. Hiện nay, chúng ta chưa làm được việc này thì lỗi không thuộc về
chủ đầu tư mà do hệ thống quản lý chưa quy định rõ ràng. Nếu có chế tài
cụ thể về việc này sẽ tránh được tình trạng người muốn mua, nhưng không
quen chủ đầu tư, không mua được đất giá gốc; hoặc người mua không có
nhu cầu sử dụng để đất hoang hóa, nhà xây thô không có nhu cầu để ở nên
không hoàn thiện, dẫn tới sự lãng phí, méo mó trong tổng thể cảnh quan.
Tại báo cáo về tình hình bất động sản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng
Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cũng cho biết, việc các biệt thự, nhà liền
kề bỏ hoang là do chủ đầu tư không có rằng buộc chặt chẽ với khách hàng
trong hợp đồng mua bán ký kết khi bàn giao nhà. Lỗi này thuộc về nhà
quản lý.
Theo ông Quân, các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất
động sản tại các địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra
việc chấp hành các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục đầu tư; về
huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư các dự án
phát triển nhà ở, khu đô thị mới để quản lý tốt thị trường. Tăng cường
kiểm tra các dự án phát triển nhà, đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến
độ dự án, hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội, kết nối hạ tầng với hệ thống hạ tầng khu vực đô thị.
|