|
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11_ Phương pháp lợi nhuận
Tieu chuan tham dinh gia so 11 PHUONG PHAP LOI NHUAN.doc
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số 11 - Phương pháp lợi nhuận
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số 11
Phương pháp lợi nhuận
(Ký hiệu: TĐGVN 11)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC
ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp lợi nhuận và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
02- Phạm vi áp dụng:
Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những
quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.
Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách
nhiệm tuân thủ quy định của Tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên
trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất.
03- Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:
Phương pháp lợi nhuận
là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử
dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định
giá.
Thu nhập thực
từ tài sản là phần còn lại của tổng doanh thu sau khi trừ tổng chi phí,
thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận
được từ vốn của họ (tính bằng lãi suất vay vốn ngân hàng) và một khoản
tiền công trả cho nhà đầu tư về điều hành hoạt động kinh doanh và những
rủi ro mà họ có thể gặp trong kinh doanh (tính bằng tỷ suất lợi nhuận
bình quân trên vốn của ngành nghề kinh doanh tương ứng).
Lãi suất bình quân ngành của loại hình kinh doanh do thẩm định viên xác
định thông qua điều tra thị trường của loại hình kinh doanh tương ứng
tại khu vực, tính bình quân cho 03 năm liền kề trước thời điểm thẩm định
giá.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
04 –Phương
pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người chủ
sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một
người duy nhất. Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực
(coi như tiền thuê) từ bất động sản.
Phương
pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà
việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài
sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài
sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát,
khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy,
khu thể thao, công viên…
05 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận
Bước
1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả
các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh
doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể
đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa
xe, siêu thị mi ni…
Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:
- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư:
Hàng
hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm,
đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí
nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản
lợi nhuận ròng.
- Chi phí lãi vay ngân hàng.
-
Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm
cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi
phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng
phẩm, khấu hao trang thiết bị…
Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.
Thu nhập thực từ bất động sản
là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí,
các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp
luật và tiền công trả cho nhà đầu tư.
Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.
Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trường của bất động sản = -------------------------------------
Tỷ suất vốn hóa
Thẩm định viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ
suất vốn hoá và hệ số nhân thu nhập tại Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp
thu nhập (và phụ lục) ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC
ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời căn cứ hoạt
động cho thuê bất động sản của loại hình kinh doanh tương tự tại cùng
khu vực vào thời điểm thẩm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp.
06 - Thẩm
định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại
Tiêu chuẩn số 05- Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo
Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính.
07 - Yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận
-
Thẩm định viên về giá phải am hiểu những kiến thức về kế toán doanh
nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình
kinh doanh trên tài sản.
-
Thẩm định viên về giá phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của
doanh nghiệp 3 năm liền kề về trước, tính từ thời điểm cần thẩm định
giá.
-
Thẩm định viên về giá phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận,
tiền thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần thẩm định giá với tỷ lệ lợi
nhuận, tiền thuê phổ thông trên thị trường của những doanh nghiệp tương
tự (cùng loại hình doanh nghiệp, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm
tương tự…).
Ví dụ về phương pháp lợi nhuận xem tại phụ lục số 01 kèm theo tiêu chuẩn này.
Phụ lục số 01
Ví dụ về phương pháp lợi nhuận
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa)
(kèm theo Tiêu chuẩn số 11-TĐGVN 11)
Ví dụ 1:
Cần thẩm định giá trang trại chăn nuôi gà với các thông tin qua điều
tra của chuyên gia định giá BĐS như sau (các số liệu tính bình quân cho
01 năm từ kết quả điều tra hoạt động kinh doanh của trang trại trong 03
năm liên tiếp, trước khi tiến hành định giá):
-
Trang trại xuất 6 lứa gà/năm với số gà xuất chuồng là 1.000
con/lứa. Mỗi con gà xuất chuồng nặng 2,2 kg; bán với giá 55.000đ/kg.
- Gà giống mua về nuôi với giá 12.000đ/con. Tỷ lệ gà chết trong quá trình nuôi là 2%.
-
Mỗi năm trang trại mua 1.500 bao thức ăn chăn nuôi với giá 25.000đ/bao;
chi phí tiêm phòng vác xin là 14.000.000đ/năm; chi phí điện, nước
32.000.000đ/ năm; lương công nhân chăm sóc gà là 250.000.000đ; các chi
phí khác là 150.000.000đ.
- Trang trại cũng kinh doanh phân gà vi sinh với số lượng 2.000 bao/năm và giá bán là 10.000đ/bao.
- Lãi suất bình quân ngành trang trại chăn nuôi gà là 10%/năm.
- Vốn vay ngân hàng 290.000.000đ, lãi suất 10%/năm
Lời giải:
I. Tổng doanh thu
a. Từ bán gà:
1.000 con x 6 lứa x 98% = 5.880 con gà
5.880 con x 2.2 kg x 55.000đ/kg = 711.480.000đ
b. Từ phân vi sinh:
2.000 bao x 10.000đ/bao = 20.000.000 đ
Tổng thu nhập (a + b) = 711.500.000đ
II. Tổng chi phí
a. Gà giống: 6.000 con x 12.000đ/con = 72.000.000đ
b. Thức ăn: 1.500 bao x 25.000đ/bao = 37.500.000đ
c. Tiền vacin: = 14.000.000đ
d. Điện, nước: = 32.000.000đ
e. Lương công nhân: = 150.000.000đ
f. Chi phí khác: = 50.000.000đ
---------------------------
Cộng: 355.500.000đ
II. Lợi nhuận ròng (I-II)
711.500.000đ – 355.500.000đ = 356.000.000đ
Trừ đi:
a. Lãi trên vốn vay ngân hàng
10% x 290.000.000đ = 29.000.000đ
Lãi ròng còn lại: 356.000.000đ – 29.000.000đ = 327.000.000đ
b. Tiền lương của chủ doanh nghiệp (20%)
327.000.000đ x 20% = 65.500.000 đ/năm
Lợi nhuận trước thuế: 356.00.000đ – 29.000.000đ – 65.500.000đ = 261.500.000đ
c. Thuế Thu nhập DN (25%): 25% x 261.500.000đ = 52.300.000đ
d. Lợi nhuận sau thuế (tiền thuê đất kinh doanh trang trại):
261.000.000đ – 52.300.000đ = 208.700.000đ/năm
Do đó giá trị trang trại chăn nuôi gà sẽ là:
1
208.700.000 đ x ------------- = 2.087.000.000 đ
10%
Kết luận: giá trị của trang trại là 2,087 tỷ đồng.
Ví dụ 2: Thẩm định giá khách sạn
Cần
thẩm định giá một khách sạn 3 sao 150 phòng. Nghiên cứu báo cáo tài
chính kinh doanh khách sạn trong 03 năm gần đây cho thấy:
- Thu nhập (trung bình) mỗi tháng từ kinh doanh 150 phòng là 1.200.000.000 đ.
- Tiền bán thực phẩm và đồ uống tại căng tin khách sạn là 10.000.000 đ/ngày.
- Chi phí mua thực phẩm chế biến và đồ uống là 5.000.000 đ/ngày.
- Chi phí điện, nước, điện thoại là 250.000.000 đ/tháng.
- Tiền công cho nhân viên dọn phòng là 150.000.000 đ/tháng.
- Bảo hiểm là 10.000.000 đ/tháng.
- Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn là 400.000.000 đ/tháng trong đó 240.000.000đ là lương của đội ngũ quản lý.
-
Hoạt động kinh doanh khác: tại tầng 1 của khách sạn có 6 kiôt cho
thuê với giá cho thuê là 250.000.000 đ/tháng. Khách sạn chi 20% số thu
từ tiền thuê kiôt để trang trải các chi phí sửa chữa, quyét dọn kiôt.
- Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn: 15%
Lời giải:
|
I. Thu nhập từ cho thuê 6 kiôt:
|
250.000.000đ
x 12 tháng
|
Năm
|
3.000.000.000đ
|
|
Trừ 20% chi phí
|
|
|
0.8
|
|
Thu nhập ròng từ cho thuê kiôt
|
|
|
2.400.000.000đ
|
|
II. Thu nhập
|
|
|
|
|
1. Thu nhập từ kinh doanh phòng
|
1.200.000.000đ
x 12 tháng
|
14.000.000.000 đ
|
|
|
2. Thu nhập từ bán thức ăn, bia…
|
10.000.000đ/ngày
|
3.650.000.000đ/năm
|
|
|
Tổng thu nhập (1+2)
|
|
17.650.000.000 đ
|
|
|
Trừ chi phí thực phẩm, bia
|
5.000.000đ/ngày
|
1.825.000.000đ
|
|
|
Lãi ròng
|
|
15.825.000.000đ/năm
|
|
|
III. Chi phí vận hành khách sạn (năm)
|
|
|
|
|
1.Tiền công cho nhân viên dọn phòng
|
150 tr x 12 tháng
|
1.800.000.000
|
|
|
2. Điện, nước, điện thoại
|
250 tr x 12 tháng
|
3.000.000.000
|
|
|
3. Bảo hiểm
|
10 tr x 12 tháng.
|
120.000.000
|
|
|
4. Tiền lương cho nhân viên phục vụ
khách sạn
|
400 tr x 12 tháng
|
4.800.000.000
|
|
|
5. Lương đội ngũ quản lý
|
240 tr x12 tháng
|
2.880.000.000
|
|
|
Cộng
|
|
13.700.000.000
|
|
|
IV. Lãi ròng
|
|
2.126.000.000
|
|
|
Lương cho chủ khách sạn (20%)
|
2,126 tỷ x 20%
|
425.000.000
|
|
|
Lãi vay vốn ngân hàng
|
|
200.000.000
|
|
|
V. Lãi ròng còn lại sau khi trừ lương cho chủ khách sạn, lãi trả ngân hàng
|
|
1.500.000.000
|
600.900.000
|
|
Tiền thuê bất động sản
|
|
2.400.000.000 + 1.500.000.000
|
3.900.000.000
|
Lãi suất bình quân ngành dịch vụ khách sạn 15,0%/năm
Kết luận: giá trị khách sạn vào khoảng 26,0 tỷ đồng .
Ví dụ 3: Cần thẩm định giá một cây xăng, với các thông tin như sau:
A. Lợi nhuận (hoa hồng) từ bán xăng
- Xăng: 18.000 lit x 160đ/lit = 2.860.000đ/ ngày
- Điezel: 8.000 lit x 150đ/lit = 1.200.000đ/ngày
- Dầu hỏa: 5.000 lit x 160đ/lit = 800.000/ngày
-----------------------------------------------------------
Cộng: 5.060.000 x 365 ngày = 1.774.000.000/năm
B. Lợi nhuận từ kinh doanh rửa xe ô tô, xe máy
Rửa xe ôtô, xe máy: 20 xe/ngày x 50.000đ = 1.000.000đ/ngày
1.000.000đ x 365 ngày = 365.000.000đ/năm
Trừ chi phí rửa xe = 30.000.000đ/năm
-----------------------------------------------------------------------------------
Lãi ròng từ kinh doanh rửa ô tô, xe máy : 335.000.000đ/năm
C. Kinh doanh các mặt hàng đa dụng tại siêu thị mi-ni thuộc cây xăng (năm)
Tổng doanh thu: 800.000.000đ
Trừ đi tổng chi phí: 500.000.000đ
Lãi ròng: 300.000.000đ
--------------------------------------------------------------------------
D. Cộng lãi A + B + C: 2.409.000.000đ
Trừ đi các chi phí vận hành: 1.500.000.000 gồm:
- Chi phí quản lý: ……………………255.000.000
- Tiền điện, nước:……………………260.000.000
- Lương: ……………………………. 250.000.000
- Duy tu, sửa chữa cửa hàng…………250.000.000
- Giấy phép……………………………40.000.000
- Trả tiền thuê đất……………………..60.000.000
- Bảo hiểm……………………………100.000.000
- Điện thoại…………………………..130.000.000
- Văn phòng phẩm…………………….20.000.000
- Kiểm toán……………………………35.000.000
- Lãi suất ngân hàng………………….100.000.000
Tổng lãi còn lại: 910.000.000đ
Khấu trừ các chi phí cho chủ kinh doanh cây xăng:
a. Lãi trả vốn vay ngân hàng:
10% x 500.000.000đ = 50.000.000đ
Lợi nhuận ròng còn lại: 910.000.000đ – 50.000.000đ = 860.000.000đ
b. Tiền lương của chủ doanh nghiệp (25%)
860.000.000 x 25% = 215.000.000/năm
Lợi nhuận trước thuế: 910.000.000đ - 50.000.000đ - 215.000.000đ = 645.000.000đ
c. Thuế thu nhập DN (28%): 28% x 645.000.000đ = 108.000.000đ
d. Lợi nhuận ròng còn lại từ kinh doanh xăng dầu:
645.000.000đ – 108.000.000đ = 537.000.000đ/năm
Do đó giá trị cây xăng sẽ là:
1
537.000.000 đ x -------- = 5.370.000.000 đ
10%
Kết luận: giá trị của cây xăng là 5,37 tỷ đồng.
Ví dụ 4: Thẩm định giá Trung tâm chiếu phim quốc gia X
|
I. Doanh thu
|
|
|
|
|
Số ghế ngồi hạng 1
|
168 ghế x 200.000đ/ghế
|
=
|
33,6 triệu đ
|
|
Số ghế ngồi hạng 2
|
336 ghế x 100.000đ/ghế
|
=
|
33,6 triệu đ
|
|
Số ghế ngồi hạng 3
|
140 ghế x 45.000đ/ghế
|
=
|
6,3 triệu đ
|
|
Tổng thu nhập cho một buổi chiếu
|
|
=
|
73,5 triệu đ
|
|
Số buổi chiếu trong 1 tuần (2 buổi/ngày)
|
|
|
14
|
|
Tổng thu nhập cho một tuần
|
73,5 triệu đ x 14
|
=
|
1.029 triệu đ
|
|
Số buổi chiếu trong 1 năm (52 tuần)
|
|
|
14
|
|
Tổng thu nhập cho một năm
|
1.029 triệu x 52
|
=
|
53.508 triệu đ
|
|
Tỷ lệ ghế trống trung bình 50%
|
|
|
0.5
|
|
Tổng thu nhập thực tế
|
|
|
26.754 triệu đ
|
|
II. Chi phí
|
|
|
|
|
|
Thuê phim
|
|
|
=
|
16.000 triệu đ
|
|
Tiền điện
|
|
|
=
|
600triệu đ
|
|
Lương nhân viên
|
|
|
=
|
600 triệu đ
|
|
Sửa chữa và bảo dưỡng máy
|
|
|
=
|
600 triệu đ
|
|
Phí xin giấy phép
|
|
|
=
|
200 triệu đ
|
|
Phí Quảng cáo
|
|
|
=
|
500 triệu đ
|
|
Các chi phí khác
|
|
|
=
|
500 triệu đ
|
|
Tổng chi phí
|
|
|
|
19.000 triệu đ
|
|
III. Lãi ròng
|
|
|
|
7.754 triệu đ
|
|
IV. Phân chia lãi ròng
|
|
|
|
|
|
- 50% cho chủ doanh nghiệp (bao gồm cả lãi trả vốn vay ngân hàng)
|
|
7.754 triệu đ
x 50%
|
=
|
3.877 triệu đ
|
|
Tiền thuê bất động sản ròng
|
7.754 triệu đ - 3.877 triệu đ
|
=
|
3.877 triệu đ
|
Điều tra thị trường cho thấy lãi suất bình quân ngành dịch vụ chiếu phim 10%; do đó giá trị trung tâm chiếu phim X sẽ là:
1
3.877 triệu đ x --------- = 38.770 triệu đ
10%
Kết luận: giá trị của Trung tâm chiếu phim là 38,77 tỷ đồng.
|