|
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 9_ Phương pháp thu nhập
tieuchuan09.doc
Tiêu chuẩn số 09 - Phương pháp thu nhập
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số 09
Phương pháp thu nhập
(Ký hiệu: TĐGVN 09)
(Ban hành kèm theo quyết định số /2008/QĐ – BTC ngày tháng năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01 – Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp thu nhập và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
02 – Phạm vi áp dụng: Doanh
nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy
định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản.
Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm
tuân thủ quy định của tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong
quá trình thẩm định giá đạt hiệu quả cao nhất.
03 - Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau:
Phương pháp thu nhập: là
phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập
ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành
giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là
quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
Tỷ suất vốn hóa:
là một phân số dung để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của
tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên
tổng giá trị tài sản và dung để chuyển đổi thu nhapạ ròng thành giá trị
tài sản.
Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất chiết khấu:
là một phân số dung để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai
thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ
suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ
suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.
Tỷ suất thu hồi vốn
(tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với
tỷ suất này hiện giá cua rthu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban
đầu (NPV = 0).
Tỷ suất thuế thự: là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính trên tài sản so với giá thị trường của chính tài sản đó.
Giá
trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuoío kỳ
đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhậ được vào cuối kỳ đầu tư. Giá
trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa
thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời
điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.
Khi
thẩm định giá, thẩm định viên có thể tính hoặc không tính giá trị tài
sản thu hồi tuyd thuộc mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản và
thong tin có được.
|