Kể từ sau đợt bán phá giá căn hộ Hoàng Anh Thanh Bình (tiêu thụ gần 600 căn), cuộc chiến đại hạ giá nhà đất do Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), Đoàn Nguyên Đức châm ngòi nổ đã lan rộng. Với quỹ đất lớn, rẻ và lượng dự án  rải khắp TP HCM, đại gia địa ốc này khiến các đối thủ phải lao vào cuộc chiến cạnh tranh về giá dù trước đó có người từng phản đối.

Đầu tháng 3, dự án Hoàng Anh Thanh Bình công bố bán đợt cuối với giá từ 20,8 triệu đồng mỗi m2 nhà hoàn thiện. Tương tự các đợt mở bán trước, mức giá này thấp hơn 35-50% so với các dự án cùng quận 7 và rẻ hơn cả nhà thô các dự án lân cận 5-7 triệu đồng mỗi m2. 

Novaland từ một doanh nghiệp chuyên làm nhà cao cấp, nhưng vì có dự án liền kề với Hoàng Anh Thanh Bình nên cũng liên tục đổi mới sản phẩm để cạnh tranh. Đơn vị này tự điều chỉnh gần 50% giá bán dự án tại quận 7. Giai đoạn 3 dự án Sunrise City có giá 27 triệu đồng một m2 so với giá bán giai đoạn một là 50 triệu đồng. Năm 2014, Novaland tiếp tục chiến lược điều chỉnh giá sản phẩm cạnh tranh so với các dự án cùng khu vực.

Dự án chào bán có giá chỉ bằng 35-50% các căn hộ ở cùng khu vực và có giá nhà hoàn thiện rẻ hơn 5-7 triệu đồng so với nhà thô của các đối thủ cùng vị trí. Ảnh: Vũ Lê

Tháng 2, doanh nghiệp này tung ra thị trường cùng lúc 3 dự án Lexington Residence (quận 2), Icon 56 và Galaxy 9 (đều thuộc quận 4) với giá bán lần lượt 1,3-2 tỷ đồng một căn. Ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland tuyên bố giá bán của những căn hộ này thấp hơn 20-40% so với những dự án có vị trí tương đương.

Ở phân khúc đất nền, Công ty Phát Đạt cũng phải chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng, điều chỉnh 50% giá bán khu biệt thự, nhà phố thương mại cao cấp ven sông dự án The EverRich 3. Hiện nay, sản phẩm dự án này bán 40 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn một nửa so với kỳ vọng 80-100 triệu đồng mỗi m2.

Những đơn vị quy mô nhỏ hơn giảm giá ở tỷ lệ rất thấp và chuộng giảm gián tiếp. Chiêu phổ biến được Hưng Thịnh, Đất Xanh, Kiến Á đang áp dụng là phát triển sản phẩm có diện tích nhỏ, kéo tổng giá trị bất động sản xuống vừa túi tiền hơn để dễ mua, dễ bán. Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Xanh, Nguyễn Khánh Hưng cho biết, phân khúc nhà có diện tích vừa phải, giá cạnh tranh so với các dự án cùng khu vực vẫn tiếp tục là mục tiêu năm 2014 của doanh nghiệp.

Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn đánh giá, trong khủng hoảng, các chủ đầu tư đã hiểu ra thanh khoản quan trọng hơn lợi nhuận. Việc quá chú tâm vào lợi nhuận kỳ vọng, đẩy giá lên cao là tự làm khó mình khi không có khách mua, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền. "Doanh nghiệp địa ốc nên giảm giá, giảm lợi nhuận để đẩy thanh khoản tăng lên mới là thượng sách", ông Hoàn nhấn mạnh.

Khách hàng tìm hiểu dự án được chào bán với giá chỉ bằng 20-40% các đối thủ có vị trí tương đương tại quận 4, TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, hiện nay cấp độ giảm giá bất động sản biến tướng khá nhiều và chia thành 3 nhóm. Nhóm thứ nhất hạ giá trên cùng một dự án có chung tiêu chuẩn. Nhóm thứ hai hạ giá nhưng có điều chỉnh sản phẩm so với tiêu chuẩn ban đầu. Nhóm thứ ba hạ giá kỳ vọng, tức chỉ giảm giá so với giai đoạn sốt ảo.

Theo ông Nghĩa, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tham gia cuộc chiến hạ giá nhà. Chỉ những dự án chưa xây dựng, còn có cơ hội điều chỉnh và chủ đầu tư thu xếp được dòng vốn mới đủ sức hạ giá sản phẩm. Ông Nghĩa nhận xét xu hướng giảm giá đã tác động sâu rộng đến cấu trúc bất động sản, thậm chí còn trở thành xu thế chung dẫn dắt thị trường. Bằng chứng là ngày càng có nhiều sản phẩm diện tích nhỏ hơn trước đây để phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng.

Tuy nhiên ông Nghĩa cho rằng cuộc chiến giảm giá càng khốc liệt thì giá trị bất động sản càng bị thách thức lớn. Ngày mai giá nhà có thể thấp hơn hôm nay và quyết định mua sau có lợi hơn mua trước sẽ hình thành nên tâm lý bất an, sợ rủi ro. "Giảm giá bằng hình thức chẻ nhỏ căn hộ là gián tiếp hạ cấp một dự án. Điều này có thể khiến hạ tầng đô thị bị quá tải và phá vỡ quy hoạch", ông nói.

Dù cuộc chiến hạ giá chưa kết thúc, nhưng theo các chuyên gia kỳ vọng về một kịch bản bất động sản TP HCM giảm sâu hơn nữa trong năm 2014 khó có thể xảy ra. Bởi lẽ, sau khi định hình mặt bằng giá mới, hầu hết các dự án đều được thị trường chấp nhận.

Với chiêu giảm giá 20-40% so với các dự án cùng khu vực, Novaland đã bán được 400 sản phẩm trong 2 tháng đầu năm 2014. Dự án Hoàng Anh Thanh Bình ngay khi  tung ra đã có 12 công ty địa ốc cạnh tranh giành quyền phân phối.

Vũ Lê