Đó là khẳng định của hầu hết doanh nghiệp tại Hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Nghị định thu tiền sử dụng đấtvà dự thảo Nghị định thu tiền sử dụng đất, thuê mặt nước do Bộ Tài chính tổ chức tại TP.HCM ngày 27.2.

“Bán dự án không đủ đóng”

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty địa ốc Lê Thành, cho biết doanh nghiệp (DN) ông đang làm một dự án ở Q.Bình Tân, TP.HCM diện tích 2 ha, chi phí mua đất của dân khoảng 100 tỉ đồng. Khi làm việc với Sở Tài chính để tính tiền sử dụng đất (TSDĐ), tổng số tiền DN phải đóng sau khi đã khấu trừ tất cả khoản chi phí (đền bù, san lấp, hạ tầng...) lên đến hơn 104 tỉ đồng. Như vậy, DN có bán toàn bộ dự án cũng không đủ đóng, muốn đủ phải bán thêm một khu đất khác. Không những vậy, một điều quá bất công theo ông Nghĩa, ngoài phải đóng TSDĐ cho phần đất kinh doanh, ngay phần diện tích được sử dụng làm công viên, công trình công cộng cũng phải đóng TSDĐ.

Một DN khác cũng nêu thực tế bất hợp lý khi thực hiện dự án ở Q.9. Do khó khăn về vốn, DN phải bán cho đối tác nước ngoài với giá khoảng 30 triệu USD. Tuy nhiên, khi tính TSDĐ thì số tiền phải đóng vượt hơn nhiều số tiền bán dự án. Không có tiền đóng nên dự án phải “đắp mền” để đó. Vừa mất cơ hội, vừa làm thị trường thêm thê thảm khi có thêm dự án bỏ hoang.

Nên giảm mức đóng, cho đóng dần theo tiến độ. Nếu vẫn đóng theo thị trường phải khấu trừ lại cho DN theo thực tế đền bù, vì khấu trừ hiện nay đang theo quy định thực tế quá ít TS Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Thuduc House

Cụ thể hơn, ông Lê Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long phân tích, do TSDĐ quá cao, người dân, DN không có tiền đóng nên tại TP.HCM đang tồn đọng 17.000 hồ sơ chưa đóng được TSDĐ, gần 700/1.300 dự án ngưng triển khai. “Các công ty đa số làm các dự án đã đóng TSDĐ, các dự án chưa đóng tạm thời ngưng chờ luật mới”, ông Quang nói.

TS Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Thuduc House, phân tích vướng mắc lớn nhất hiện nay là TSDĐ theo Nghị định 69 quá cao. DN đang phải tự đi mua đất của người dân theo giá thị trường, rồi đóng TSDĐ cũng theo giá thị trường thì coi như mua đất 2 lần. Trong khi nhà nước chỉ khấu trừ chi phí theo bảng giá đất. “Nên giảm mức đóng, cho đóng dần theo tiến độ. Nếu vẫn đóng theo thị trường phải khấu trừ lại cho DN theo thực tế đền bù, vì khấu trừ hiện nay đang theo quy định thực tế quá ít. Nếu quy định này được tháo gỡ sẽ góp phần giảm giá nhà đất”, ông Hiếu kiến nghị.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng cho rằng thay vì thu TSDĐ “một cục, một lần ngay lập tức” như hiện nay, nhà nước nên cho DN thời gian đóng khoảng 6 tháng sau khi có thông báo nộp TSDĐ, thay vì 3 tháng như dự thảo. Bởi ngay trong Quyết định 843 của Thủ tướng Chính phủ mới đây cũng cho phép DN khó khăn nộp TSDĐ theo tiến độ bán hàng, nhưng không chậm hơn 24 tháng. Vì vậy, nên cho nộp theo tiến độ bán hàng của dự án.

3 phương án tháo gỡ

Trước những bức xúc của DN, ông Trần Đức Thắng, Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính, cho biết trong dự thảo Nghị định thu TSDĐ Bộ đang đưa ra lấy ý kiến có 3 phương án thu TSDĐ. Phương án 1, nộp theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Số tiền khấu trừ được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định theo mục đích sử dụng đất trước chuyển đổi mục đích. Phương án 2, nộp theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Số tiền khấu trừ được xác định theo giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định của loại đất trước khi chuyển mục đích nhân với hệ số K. Phương án 3 là giao UBND cấp tỉnh tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương, dự án để xem xét, quyết định trường hợp được áp dụng hệ số K hoặc xác định giá đất cụ thể.

Theo ông Thắng, Bộ Tài chính đang nghiêng về phương án 3 vì thu TSDĐ là nguồn thu của địa phương. Nếu thực hiện theo phương án này, để tránh tùy tiện trong áp dụng, Bộ sẽ có thông tư hướng dẫn nguyên tắc trường hợp nào phải xác định giá đất, trường hợp nào áp dụng hệ số K.

Một lãnh đạo UBND TP.HCM cho rằng nên khấu trừ các chi phí hợp lý của DN. Về lâu dài, nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “TSDĐ” mà thay thế bằng sắc thuế, với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán, loại trừ được cơ chế xin - cho. Đồng thời hạn chế việc thu TSDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước. Trong trường hợp không ban hành được một sắc thuế, ông Lê Hoàng Châu đề xuất nên áp dụng phương án 2 để tránh cơ chế xin - cho. DN cũng dễ dàng xác định được TSDĐ, tính toán chi phí đầu tư chứ không “tù mù”, ẩn số như hiện nay.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Hữu Chí cho biết nghị định này sẽ phải trình Chính phủ trước ngày 15.4. Do đó, ông yêu cầu Cục Quản lý công sản phải rà soát, chỉnh sửa lại phù hợp với thực tế.

Đình Sơn