Sa lầy
Ngay từ khi bắt tay vào triển khai dự án, điều khoản hợp đồng về tỷ lệ
góp vốn 50-50 của hai bên đã khiến cho nhiều vấn đề trở nên không dễ
giải quyết. Đơn cử như phương thức bán nhà. Theo một cán bộ từng làm
việc cho Vinaconex, hai bên phải thương thảo rất nhiều mới đưa ra được
quyết định bán biệt thự, nhà liền kề kèm với căn hộ. Thực tế này khiến
cho việc bán hàng bị kéo dài thời gian hơn nhiều so với dự kiến. Chưa
hết, tại Đại hội cổ đông Vinaconex năm 2012, ông Nguyễn Thành Phương,
Chủ tịch Vinaconex cho biết, hai bên (Vinaconex và đối tác) không có
cùng quan điểm trong triển khai dự án. Với diễn biến thị trường bất lợi,
phía Việt Nam muốn giãn tiến độ dự án, tuy nhiên phía Hàn Quốc giữ quan
điểm triển khai theo tiến độ đã đề ra. Họ cho biết, sẽ đi vay các ngân
hàng nước ngoài để đảm bảo tài chính cho dự án.
Khi triển khai bán hàng giai đoạn 1 vào những năm 2009, sản phẩm đất
nền nhà liền kề, biệt thự của dự án Splendora (trước đây có tên là Bắc
An Khánh) trở thành “hàng nóng” trên thị trường BĐS Hà Nội. Do tình
trạng đầu cơ, lúc cao điểm thị giá chênh so với giá gốc mỗi suất nhà lên
tới 5-7 tỷ đồng, trong khi giá gốc chủ đầu tư đưa ra cũng đã không hề
thấp (40-50 triệu đồng/m2). Tình trạng đầu cơ, chênh lệch suất mua diễn
ra nóng bỏng còn kéo dài đến giữa năm 2012, sau đó bắt đầu chuỗi ngày
giảm giá. Hiện nay giá BĐS tại đây giảm khoảng 30% so với giá gốc, giao
dịch rất trầm lắng. Những khách hàng đã phải mua nhà từ giới đầu cơ còn
chịu thiệt hại nặng nề hơn. Chính vì vậy, họ không chấp nhận bất cứ sai
sót nào của chủ đầu tư. Hơn một năm qua, tranh chấp giữa khách hàng và
chủ đầu tư liên tục xảy ra tại dự án, từ việc tính giá nhà bằng USD đến
việc thi công sai thiết kế, vật liệu sử dụng trong khi xây nhà không
đúng với phụ lục hợp đồng…
Trầm trọng nhất là mới đây, khách hàng phát hiện ra lỗi thi công sai
thiết kế. Cụ thể, chủ đầu tư đã nâng cốt sân vườn cho phù hợp với cốt
đường, khiến cốt nền biệt thự bị ảnh hưởng. Từ đó, bậc tam cấp, phào chỉ
quanh nhà không đạt tiêu chuẩn và độ cao. Bị khách hàng khiếu nại, bước
đầu chủ đầu tư đã nhận lỗi và chấp nhận phương án bồi thường cho khách
hàng đầu tiên là ông Đ.Q.V với số tiền lên đến hàng tỷ đồng mỗi căn biệt
thự. Sau trường hợp đầu tiên, hiện nay một số khách hàng khác cũng đã
có đơn kiến nghị gửi chủ đầu tư về lỗi thi công, đồng thời yêu cầu chủ
đầu tư bồi thường vì cho rằng, đây là lỗi rất nghiêm trọng. Nếu đúng
theo phản ánh của khách hàng, không chỉ một hay hai căn biệt thự bị lỗi
thi công sai thiết kế mà toàn bộ khoảng 160 căn biệt thự thuộc lô BT6 và
BT7 của dự án cũng bị lỗi này. Vì vậy, nếu phía chủ đầu tư chấp nhận
bồi thường số tiền lên đến cả tỷ đồng mỗi căn, tổng số tiền Splendora
phải bồi thường cho khách hàng có thể lên đến trên 150 tỷ đồng.
Nợ đọng
Bên cạnh đó, theo kế hoạch số lượng nhà đang trong quá trình hoàn thiện
và chuẩn bị bàn giao trong tháng 9 tới đây là rất lớn, gồm: 496 căn hộ
cao cấp với tổng diện tích 24.967 m2; 317 căn biệt thự, với tổng diện
tích 193.060 m2; 236 nhà liền kề với tổng diện tích 58.365 m2. Tổng số
căn trong giai đoạn 1 là 1.049 căn. Đáng nói, sản phẩm tại dự án
Splendora là sản phẩm hoàn thiện, dạng chìa khóa trao tay chứ không phải
nhà xây thô. Điều này có nghĩa, số tiền bỏ ra mua hoặc đóng đợt cuối để
nhận nhà tại khu đô thị này là rất lớn.
Trong khi đó, giống như nhiều dự án khu đô thị từng bị đầu cơ mua đi
bán lại trên thị trường, do vị trí không mấy đắc địa, khá xa trung tâm
Thủ đô, khả năng khách hàng trả nốt tiền đợt cuối để nhận nhà và đến
sinh sống rất thấp, ngay cả trong trường hợp không có tranh chấp. Ở các
dự án biệt thự, nhà liền kề lân cận Splendora như dự án Geleximco, dự án
Xuân Phương cho thấy, khách hàng đến nhận nhà rất thưa thớt và chủ đầu
tư đang bị nợ đọng hàng trăm tỷ đồng.
M&A – Đỏ mắt tìm đối tác!
Theo đề án ban đầu, đến 2018 dự án mới hoàn tất và khi ấy liên doanh
mới có thể chia lãi toàn bộ. Trước mắt, Vinaconex đã đề nghị chia lãi
theo từng giai đoạn và đang chờ đợi giai đoạn 1 sắp đến hạn giao nhà.
Nhưng như đã đề cập ở trên, do bất đồng giữa hai bên nảy sinh, cộng với
phương thức đầu tư, kinh doanh tại đây theo hình thức “chìa khóa trao
tay” sẽ ngốn một nguồn lực khổng lồ của chủ đầu tư, trong khi thị trường
BĐS được dự báo còn rất lâu mới hồi phục – nhất là phân khúc sản phẩm
cao cấp mà Splendora đang khai thác – nên Vinaconex gần đây quyết định
chia tay. Tổng công ty này đã thông báo tìm đối tác nhượng lại cổ phần
trong liên doanh An Khánh với nhiều hình thức chào bán như bán tất, bán
từng phần…
Thị trường từng râm ran thông tin Tập đoàn Sovico sẽ mua lại toàn bộ
phần vốn góp trong liên doanh này, tuy nhiên hai bên đã không đạt được
thỏa thuận nào. Một lãnh đạo của Vinaconex cho hay, cũng đã có nhiều nhà
đầu tư đến tìm hiểu thông tin, trong đó có cả nhà đầu tư nước ngoài,
nhưng hiện chưa có ứng viên nào vào đến các vòng đàm phán sâu. Việc chào
bán phần vốn góp tại một dự án lớn như vậy, cộng với tỷ lệ góp vốn chơi
vơi 50:50 khiến cho việc tìm đối tác M&A, theo nhận xét của các
công ty tư vấn BĐS là không hề hấp dẫn. Một minh chứng rõ nét là chủ đầu
tư Splendora cũng đã ký hợp đồng thuê PwC làm nhà tư vấn, tìm kiếm đối
tác tham gia đầu tư thứ cấp các hạng mục chung cư, trung tâm thương mại…
tại dự án, song gần hai năm trôi qua, vẫn chưa có thông tin về bất cứ
nhà đầu tư mới nào.
Trước Splendora, Vinaconex từng thất bại với Khu đô thị mới ParkCity
(liên doanh với một đối tác Malaysia) với những căn bệnh tương tự và đã
quyết định thoái toàn bộ vốn vào năm 2012. Với những gì đang diễn ra,
những người quan tâm tới tổng công ty này tự hỏi, liệu Splendora có trở
thành trái đắng tiếp theo của đại gia bất động sản nội đầy kinh nghiệm
này?