Nhà thu nhập thấp đang ế nặng với giá bán tạm tính 13 triệu đồng/m2. Trong khi nhà ở thương mại ra hàng ở mức 14 triệu đồng/m2 đang tạo sóng trên thị trường. Những con số và phản ứng rõ ràng đã nói lên các nghịch lý trong nội tại chính sách lẫn thực tế thực hiện mảng nhà ở mang ý nghĩa dân sinh lớn của Chính phủ. Nhưng bao trùm lên trên hết - phân khúc nhà ở giá rẻ đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của số đông thì thiếu vẫn hoàn thiếu.

Trong cộng đồng những người mua nhà thu nhập thấp, từ quý II/2012 trở lại đây - khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại giá 14 triệu đồng bắt đầu chào hàng, bỗng nhiên rộ lên các phân vân, chia sẻ về việc nên lựa chọn mua căn hộ tại dự án nhà thu nhập thấp A, B nào đó hay là xếp hàng mua nhà ở thương mại giá rẻ.

Và không có gì ngạc nhiên khi phần đông góp ý, tư vấn đều đem ra so sánh, ủng hộ việc thuận mua, vừa bán của nhà ở thương mại, hơn là nhà ở thu nhập thấp. Bởi lẽ, cùng một mức giá tương đương nhưng người mua nhà thu nhập thấp lại phải chịu nhiều điều kiện ràng buộc từ lúc mua đến sau ở, với các kiểm tra rà soát chặt chẽ của các cấp quản lý.

Trước một ý kiến băn khoăn với khoản tiền mua nhà ít ỏi, có nên bằng mọi cách mua nhà thu nhập thấp hay không? - chị P.M. Phương, thành viên một diễn đàn nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, trả lời thẳng: "Đừng mua nhà thu nhập thấp".

Chị phân tích, việc bằng mọi giá, không thuộc đối tượng mà vẫn bất chấp mua nhà thu nhập thấp là rất rủi ro về pháp lý khi bị thanh tra, phanh phui, mà cụ thể là mấy trường hợp nhãn tiền mua nhà thu nhập thấp ở dự án Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) hơn một năm về trước. Còn nhìn chung, loại nhà này trong vòng 10 năm đầu không được sang nhượng đã đành, khi hết thời hạn sang nhượng e rằng lúc đó bán, liệu có phải trả lại cho nhà nước cái phần đã mua được lúc đó với giá ưu đãi không?

Ví dụ giá thị trường lúc đó là 16 triệu đồng/m2 nhưng mình mua lúc đó có 11 triệu đồng/m2 thì phần ưu đãi 5 triệu/m2 đó tính toán thế nào. Nhà nước cũng chưa có quy định về điều này nên rất khó xét đoán. Trong khi nhiều dự án nhà ở thương mại giá gốc 14-15 triệu đồng/m2 trên thị trường hiện nay người mua không phải băn khoăn những vấn đề nêu trên.

Thừa nhà thu nhập thấp, thiếu nhà giá rẻ

"Bây giờ thị trường đóng băng - người mua có rất nhiều lựa chọn, người mua hãy chọn cái vừa sức nhất với khả năng của mình. Đừng mạo hiểm chọn cái nhà giá quá cao với khả năng tài chính của hai vợ chồng để sau này nợ nần nhiều quá, đi làm chỉ trả đủ lãi, hay mạo hiểm với giá trị pháp lý của nhà thu nhập thấp sau này. Mong ước của mình bao giờ cũng cao hơn nhiều so với cái thực tế mà mình có và có thể lo được" - chị khuyên.

Giá không dành cho người nghèo

Theo diễn giải ban đầu, nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành cho đối tượng có thu nhập hàng tháng dưới mức bình quân theo quy định của từng địa phương, chưa và khó có điều kiện tiếp cận nhà ở. Ở Hà Nội, thu nhập bình quân đầu người hiện nay ở khoảng 2.000 USD/năm (40 triệu đồng/năm). Như vậy đối tượng khó khăn về nhà ở, có mức thu nhập chia bình quân khoảng dưới 3,3 triệu đồng/người/tháng thuộc diện được mua nhà thu nhập thấp.

Tuy nhiên, lật lại vấn đề, người có thu nhập dưới con số nêu trên hiện nay không thể mua được nhà thu nhập thấp có mức giá từ 10-13 triệu đồng/m2 tại 6 dự án đang chào bán ở Hà Nội. Chị Minh Thu - thành viên một diễn đàn lớn trên mạng than thở: "Vợ chồng em ngoại tỉnh, làm việc ở Hà Nội, đang ở nhà thuê mà em chưa hiểu khái niệm "thu nhập thấp" là thế nào. Nếu mỗi tháng thu nhập chỉ được 3-5 triệu đồng thì lấy đâu ra tiền để trả nhà 700-800 triệu đồng/căn?"

Những ý kiến tương tự như chị Thu đã từng được nêu lên từ thời điểm cuối năm 2010 khi nhà thu nhập thấp giá 8 triệu đồng/m2 đang là đỉnh điểm cơn sốt và cho đến cả bây giờ, khi nhà thu nhập thấp lâm cảnh bán không ai mua thì những người có nhu cầu vẫn không thôi thắc mắc về các khái niệm cơ bản của chính sách.

Với cách tiếp cận như vậy, câu chuyện nhà cho người thu nhập thấp sẽ khó tháo gỡ nổi. TS. Phạm Sĩ Liêm, từ Tổng hội Xây dựng VN gọi các nghịch lý nói trên là sự lẫn lộn từ định hướng chính sách, giữa nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp với phân khúc nhà ở giá rẻ và giá trung bình trên thị trường nhà ở. Trao đổi với VietNamNet, ông Liêm cho rằng: "khái niệm chương trình không rõ ràng nên không có tiến triển".

Tháo gỡ các bế tắc này, chúng ta phải tư duy lại, cũng là chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp nhưng ở đây không cứ xây nên các dự án dành riêng cho người có thu nhập thấp một cách máy móc bắt buộc, mà là tạo ra thị trường nhà ở giá rẻ thương mại phong phú cùng với cơ chế hỗ trợ vay tiền và cho các đối tượng (những người không có nhà ở hoặc nhà ở quá nhỏ và giai đoạn đầu là các công chức nhà nước) được phép tự do lựa chọn nhà ở trên thị trường theo khả năng, hoàn cảnh và nhu cầu của mình.

"Quan điểm của tôi không làm nhà chính sách mà làm phân khúc nhà ở giá rẻ. Nó là một loại nhà thị trường vì thế không cần Nhà nước hỗ trợ mà căn cứ vào cung cầu, tình hình cạnh tranh" - ông nói. Việc cho người thu nhập thấp vay tiền nhưng không nhất thiết phải mua đúng dự án nhà ở giá rẻ mà có thể là nhà thương mại hoặc thậm chí là chung cư mini. Chẳng hạn, người có thu nhập khá hơn nên rời bỏ căn hộ 30m2 của mình để vào ở căn hộ 56m2. Khi ấy, bắt buộc họ phải bán lại, căn nhỏ lại vừa với khả năng mua của rất nhiều người có nhu cầu thấp hơn. Nghĩa là việc sử dụng nhà ở sẽ được theo cách linh hoạt, đúng xu hướng vận động của thị trường.

Theo ông Liêm, đây là mô hình mà các nước trên thế giới đang áp dụng thành công để giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp - những người không có khả năng trả tiền mua nhà một lần. Người có thu nhập thấp được khuyến khích tự trả được 20% giá thành ban đầu, còn lại 80% được trả dần. Chính phủ sẽ đứng ra bảo lãnh, hỗ trợ lãi suất thấp để người mua vay được một khoản dài hạn. Có nơi, Nhà nước cho vay tiền nhưng thực chất phát hành cho họ một dạng tờ giấy cho vay chỉ để dùng mua nhà. Khi người mua với bên bán nhà cầm tờ giấy đến ngân hàng thì mới được chuyển đổi thành tiền mặt.

Theo TS. Liêm, mảng nhà ở giá rẻ có nhiều công năng. Không chỉ hướng đến người có thu nhập thấp mà cả người có thu nhập trung bình hoặc các hộ trong diện tái định cư. Với doanh nghiệp, trước khi nghĩ đến việc làm nhà cho người thu nhập thấp thì phải định vị mình ở phân khúc nhà ở giá rẻ.

"Chúng ta phải làm linh hoạt như vậy mới được, chứ cứ muốn xã hội phải đi theo cái do mình tưởng tượng ra là không phải. Trong thị trường, khi xuất hiện nhu cầu mà nhu cầu có khả năng thanh toán thì bên cung sẽ tìm cách đáp ứng. Ở ta, rất tiếc là cái tư duy trong chính sách này không được rõ ràng ngay từ đầu", ông Liêm nói.