-  Hợp đồng không chốt giá bán, áp điều khoản chỉ có lợi cho chủ đầu tư…là cái bẫy mà các chủ đầu tư, các công ty thứ phát đưa ra để trói buộc người mua.

Những điều khoản "bẫy" khách hàng

Nhiều chủ đầu tư bất động sản khi soạn thảo các mẫu hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… đã đưa ra điều khoản hết sức chặt chẽ để ràng buộc trách nhiệm giữa người bán và người mua. Tuy nhiên, cũng có những chủ đầu tư đưa ra những hợp đồng như để cãi bẫy khách hàng. Thậm chí, họ cài vào đó những câu chữ để đẩy rủi ro về cho khách hàng của mình.

Trong bản hợp đồng góp vốn mua đất tại một dự án quận Hoàng Mai của chị Nguyễn Minh Anh, chủ đầu tư ghi rõ, về "giá bán có 2 khoản mục. Thứ nhất, giá trị vốn góp tạm tính 35 triệu đồng/m2. Thứ 2, đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi dự án được triển khai theo tiến độ của pháp luật và bên B mong muốn sẽ được ưu tiên nhận lại lô đất A với mức 35 triệu đồng/m2, hệ số giá trị vị trí đất 1,2. Đơn giá này chưa bao gồm thuế VAT và các lệ phí khác…"

Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án: Tiến hành thi công hạ tầng, bàn giao mặt bằng lô đất cho khách hàng sau khi khách hàng thanh toán toàn bộ giá trị lô đất. Trường hợp khách hàng thanh toán giá trị lô đất trước hạn công ty sẽ bàn giao mặt bằng trước quý 4/2012. Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành xong đúng tiến độ sẽ chịu lãi suất theo ngân hàng.

Trong khi đó, trách nhiệm của khách hàng nộp tiền đầy đủ, nếu không góp vốn đúng thời hạn cam kết khách hàng sẽ chịu lãi suất ngân hàng. Nếu quá 60 ngày đến hạn chuyển tiền không thanh toán, khách hàng sẽ được hiểu là đơn phương chấm dứt hợp đồng. Ngoài ra, khách hàng sẽ chịu phạt số tiền 30% tổng số vốn góp…

Còn tại hợp đồng góp vốn của một khách hàng mua đất tại dự án huyện Hoài Đức, chủ đầu tư bắt bí khách hàng về khoản bảo mật. Trong đó, yêu cầu khách hàng không được cung cấp hợp đồng cho bên thứ 3 nếu không được phép của chủ đầu tư. Trường hợp khách hàng muốn đem cầm cố, thế chấp tại ngân hàng phải thông báo cho chủ đầu tư và phải được chủ đầu tư chấp thuận. Nếu khách hàng vi phạm coi như hợp đồng bị vô hiệu…..

Chị Quách Thu Nguyệt – nhà đầu tư cho biết, chỉ với khoản mục “Bảo mật” nếu khách hàng sơ ý vi phạm, chủ đầu tư hoàn toàn có quyền hủy hợp đồng. Đặc biệt, đối với những hợp đồng mua bán nhà đất có mức giá bán ghi trong hợp đồng thấp hơn giá thị trường nhiều. Trong trường hợp thị trường bất động sản sôi động, giá tăng cao thì chủ đầu tư có thể quay lưng lại với khách hàng của mình.

Theo phân tích của Luật sư Nguyễn Đức Chính- Giám đốc văn phòng luật sư Chính và cộng sự, việc ghi giá bán tạm tính là điều khoản hết sức rủi ro. Bởi, chủ đầu tư có thể dựa vào đây mà tăng giá bán đất lên cao hơn khách hàng buộc phải chấp nhận. Ngoài ra, trong phần trách nhiệm của chủ đầu tư không ghi rõ thời điểm cụ thể bàn giao mặt bằng nhà đất cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp công trình chậm tiến độ. Trong khi, khách hàng chậm nộp tiền 60 ngày hợp đồng coi như vô hiệu và chậm nộp tiền chịu mức phạt 30%...

Một chủ đầu tư dự án lý giải, sở dĩ chủ đầu tư không dám chốt giá với khách hàng, là do chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất cho dự án. Vì vậy, không thể chốt được giá bán. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng đề phòng về biến động về giá xây dựng, chi phí khác...Tuy nhiên, nếu một chủ đầu tư có năng lực thì họ sẵn sàng chốt giá bởi khi chốt giá với khách hàng tức là họ đã có sự tính toán và chuẩn bị chu đáo cho dự án của mình.
 

Khách hàng không nên tự mua rủi ro

Những năm trước, khi hàng rào pháp lý còn chưa đầy đủ, việc giao dịch mua bán diễn ra rất lộn xộn. Thêm vào đó, tình trạng tranh mua đã dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư phách lối đưa ra những loại hợp đồng theo kiểu đẩy hết rủi ro cho khách hàng.

Thời điểm hiện nay khi thị trường bất động sản đang thuộc về phía người mua thì việc đưa ra những loại hợp đồng theo kiểu này sẽ không được khách hàng chấp nhận.

Luật sư Chính cho biết, với những hợp đồng không chốt giá bán, khi mua khách hàng cần phải cân nhắc kỹ. Khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư sửa lại điều khoản hoặc ấn định một tỷ lệ biến động giá nhất định… Nếu chủ đầu tư không chấp nhận thì khách hàng không nên ký vì trên thị trường bất động sản, những bài học nhãn tiền đã từng xảy ra khi chủ đầu tư áp mức giá cao hơn cam kết ban đầu 20-30 triệu đồng/m2 đất.

Theo khuyến cáo của luật sư Chính, khách hàng cần chú trọng nhận diện những nhóm rủi ro sau trong hợp đồng như rủi ro hợp đồng vô hiệu, rủi ro năng lực chủ đầu tư, rủi ro các điều khoản hợp đồng không chặt chẽ.