|
"Đánh bạc" với chung cư mi ni "Đánh bạc" với chung cư mi ni
16/10/2011
Thực tế, khoảng chục năm trở lại đây chung
cư mini đã xuất hiện và được người dân đón nhận. Những căn hộ có diện
tích sử dụng nhỏ, phù hợp với túi tiền của đa số người dân Việt Nam đã
góp phần giải quyết được nhu cầu có thực của xã hội.
Và đó chính là lý do mà cơ quan quản lý Nhà nước phải quan tâm đến loại
hình nhà ở này khi ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP và các văn bản hướng
dẫn thực hiện.
Sự phản hồi tích cực
Sau khi có Nghị định 71 và thông tư 16, quy định về thủ tục pháp lý đối
với căn hộ mini, thị trường chung cư mini đã bắt đầu có những phản hồi
tích cực. Người tiêu dùng tìm đến nhiều hơn và các chủ đầu tư, không chỉ
là tư nhân như giai đoạn trước mà còn góp mặt thêm nhiều công ty xây
dựng.
Dạo qua một số sàn giao dịch nhà đất, phân khúc nhà chung cư mini tuy
chưa nhiều như các chung cư, căn hộ cao cấp nhưng thực sự rất được người
dân quan tâm. Rao bán trên sàn Đất Việt, chung cư mini Phạm Thận Duật
tại vị trí Số 53, Ngõ 2, Phạm Thận Duật, Mai Dịch, Cầu Giấy, Hà Nội của
Công ty CP An Phúc Thịnh với giá từ 930 triệu đồng/căn. Chung cư này cao
9 tầng, mỗi tầng có 4 căn với diện tích từ 36m2 đến 60m2 được thiết kế
sang trọng, hiện đại với hệ thống thang máy tốc độ cao, điều hòa, điện
thoại, Internet, truyền hình cáp. Được cung cấp đầy đủ thiết bị tiện
nghi như sàn gỗ, tủ bếp, thiết bị vệ sinh, cửa gỗ tự nhiên, ti vi LCD...
Dự kiến đến tháng 5-2012 mới giao nhà nhưng tính đến thời điểm này, cơ
bản đã bán hết.
Tương tự như vậy, DG Building tại Xuân Đỉnh, Từ Liêm hiện đang xây thô
đến tầng 4, có 23 căn hộ từ 35,5 đến 50,5m2 và một căn 70m2 được thiết
kế hiện đại, nội thất tốt, dự kiến tháng 5-2012 mới bàn giao nhưng đến
thời điểm này, chung cư mini chỉ còn 6 căn hộ. Người mua chủ yếu là
những cặp vợ chồng trẻ, chưa có điều kiện về kinh tế và những gia đình ở
các tỉnh mua cho con để học đại học. Ông Nguyễn Đình Toản, chủ đầu tư
xây dựng công trình trên cho biết: Công trình được tư vấn, thiết kế và
giám sát của một công ty xây dựng có uy tín nên có thể đảm bảo được chất
lượng. Là một chủ đầu tư, ông không muốn vướng mắc về pháp lý nên khi
Nhà nước thông thoáng hơn về thủ tục ông sẽ làm thủ tục sổ hồng cho các
căn hộ. Ông cũng hứa hẹn sau khi chung cư đi vào hoạt động sẽ thành lập
ban quản trị để vận hành chung cư như những chung cư hiện đại khác.
“Phân khúc nhà chung cư mini phù hợp với nhiều đối tượng, đặc biệt là
các gia đình trẻ, chưa có điều kiện mua nhà chung cư diện tích lớn. Nó
đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội, người dân mua để ở chứ không phải để
đầu tư” - anh Nguyễn Nhật Anh - nhân viên tư vấn môi giới bất động sản
của Công ty cổ phần tư vấn bất động sản Đất Việt - Sàn Đất Việt cho
biết. Trên địa bàn thành phố hiện có hàng chục dự án chung cư mini,
nhiều chủ tư nhân đã biết tìm đến các sàn bất động sản để mua bán được
dễ dàng hơn. Chung cư mini thường được chào bán với giá 23-25 triệu
đồng/m2 nên mỗi căn hộ chung cư mini dao động trong mức giá từ 750 triệu
đồng đến khoảng 1,3 tỷ đồng. Không những vậy, số tiền mua nhà còn được
chia thành nhiều đợt nên tạo nhiều thuận lợi cho người mua. Mặc dù tính
đến thời điểm này, chung cư mini cũng vẫn còn tồn tại những bất cập. Đó
là thủ tục pháp lý, chất lượng công trình, an ninh trật tự, phòng chống
cháy nổ, vệ sinh môi trường… nhưng với mức giá phù hợp như vậy nếu không
nhanh tay thì không dễ mua được chung cư mini.
Một điều luôn làm người mua nhà lo ngại đó là tính pháp lý của căn hộ,
khi trước đây phần lớn các chung cư mini đều là do các chủ đầu tư là tư
nhân xây dựng. Hiện tại, chung cư mini đã có sự góp mặt của các công ty
xây dựng lớn. Đồng thời tính pháp lý của căn hộ được đảm bảo bằng hợp
đồng mua bán, sổ hồng. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời như một sự thừa
nhận chung cư mini là một loại hình nhà ở và nếu chung cư mini đáp ứng
đầy đủ các quy định về xây dựng cũng như các thủ tục pháp lý cần thiết
thì chủ đầu tư sẽ được phép đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho
chung cư đó (sổ đỏ) và đương nhiên các chủ căn hộ cũng sẽ được cấp giấy
chứng nhận sở hữu nhà (sổ hồng).
Những khó khăn chưa được giải quyết
Dù đã được công nhận nhưng theo một số chủ đầu tư xây dựng chung cư mini
thì hiện nay các cấp cơ sở cũng chưa nắm vững quy định, chưa có những
văn bản rõ ràng chi tiết về việc cấp sổ hồng cho những căn hộ của chung
cư mini. Các nhà đầu tư dù muốn minh bạch trong pháp lý với căn hộ bán
cho người mua thì vẫn phải chờ đợi thêm một thời gian. Người bán các căn
hộ chung cư này phải để lại một khoản phí cho người mua cho đến khi
hoàn thiện thủ tục pháp lý. Luật sư Hoàng Văn Dũng - Công ty Luật hợp
danh Bross cho biết, rất nhiều nhà chung cư mini xây không đúng giấy
phép.
Trong khi đó, theo Luật nhà ở 2005 và Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày
11-9-2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở cho căn hộ chung cư mini phải có Bản sao Giấy phép xây dựng nhà ở
đó (đối với trường hợp xây dựng nhà ở phải có Giấy phép xây dựng) kèm
theo các bản vẽ: bản vẽ mặt bằng của từng tầng và bản vẽ mặt bằng của
từng căn hộ do chủ nhà tự đo vẽ hoặc thuê tổ chức có chức năng về đo vẽ
thực hiện đo vẽ. Thế nhưng trên thực tế thì rất ít nhà đầu tư tư nhân
đáp ứng đầy đủ các giấy tờ này. Phần lớn các nhà đầu tư tư nhân đều xây
dựng không phép hoặc sai phép dẫn đến việc không hoàn thành thủ tục cấp
giấy chứng nhận sở hữu chung cư.
Chính vì thế người mua rất khó trong việc xin được cấp giấy chứng nhận
sở hữu. Khi xảy ra tranh chấp, người mua phải chịu thiệt hại. Chủ đứng
tên sổ đỏ bán căn hộ bằng giấy viết tay thì quyền thế chấp căn hộ cho
ngân hàng vẫn thuộc về chủ đầu tư. Khi không trả nợ được ngân hàng, chủ
đầu tư sẽ bị ngân hàng kiện và lấy tài sản đấy, người mua hoàn toàn
thiệt thòi. Tòa án có thể phán quyết bán đấu giá nhà để trả tiền cho
ngân hàng. Người mua có thể mất trắng căn nhà. May ra nếu bán trả ngân
hàng được tiền thừa bao nhiêu thì người mua mới được xem xét đến.
Về chất lượng công trình, dù các nhà đầu tư đều hứa hẹn bảo hành 2 năm
cho tòa nhà, 1 năm cho các thiết bị công trình, thang máy theo thời gian
của nhà cung cấp nhưng thực chất không phải công trình nào cũng được tư
vấn, thiết kế, giám sát. Ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó Giám đốc Sở Xây
dựng Hà Nội - cho biết, Sở đang kiến nghị UBND thành phố, Bộ Xây dựng về
quản lý chặt chung cư mini bởi hiện nay các chung cư mini đều không đảm
bảo phòng cháy chữa cháy, quy hoạch chưa phù hợp. “Mảnh đất 100-150m2
xây lên mấy tầng mà bán như thế rất nguy hiểm” - ông Tuấn nói.
Ông Vũ Mạnh Cường - Trưởng phòng Quản lý nhà ở (Bộ Xây dựng) - cho biết:
“Việc cấm nhà chung cư mini hiện nay rất khó vì nhu cầu nhà ở dạng này
rất lớn. Muốn tránh rủi ro cho người mua chỉ còn cách hạn chế loại hình
nhà ở này.” Theo ông Cường, nhà xây sai quy định thì xử phạt hành chính.
Phải đưa thêm chế tài xử phạt đối với trường hợp xây dựng trái phép để
có cơ sở để xử phạt. Tăng cường kiểm tra từ khâu thiết kế, kể cả trường
hợp đã xin giấy phép. Chính cơ quan cấp phép phải thanh tra, kiểm tra
xem dạng nhà kiểu này có đủ điều kiện xây dựng hay không. “Thực tế người
mua bị lừa bởi chủ chung cư mini thì bản thân người mua phải tỉnh táo
chứ chính sách Nhà nước chưa thể đảm bảo được. Có những trường hợp biết
là rủi ro nhưng vẫn mua. Bộ Xây dựng không khuyến khích dạng nhà kiểu
này nhưng cũng không bỏ được. Vì vậy bây giờ chỉ đặt ra vấn đề đưa ra
hành lang pháp lý để người ta làm thôi” - ông Cường nói.
Dẫu vậy, dù mua may bán rủi nhưng người dân vẫn chấp nhận “đánh bạc” với
những căn hộ trong chung cư mini và phân khúc thị trường này vẫn cung
không đủ cầu. Nếu các cơ quan quản lý Nhà nước đã thừa nhận loại hình
nhà này thì cũng cần có những văn bản dưới luật, để các cấp cơ sở có thể
hoàn thành thủ tục pháp lý cho căn hộ chung cư mini, không thể để người
dân “mất trắng” khi mua bán nhà chung cư mini.
ThinhVuongcorp - Theo An Ninh Thủ Đô
|