Mới đây, chủ một doanh nghiệp địa ốc “mạnh mồm” phát biểu trước truyền thông rằng "giá nhà Việt Nam đang rẻ nhất thế giới". Ông này dẫn chứng giá bán căn hộ vừa túi tiền ở TPHCM vào khoảng 30.000 - 40.000 USD trong khi giá nhà tương tự tại các khu đô thị quy mô tương đồng như Bangkok, Hongkong, Manila… gấp 10 lần con số đó, lên tới 300.000 USD.

Phát ngôn về giá nhà đắt hay rẻ thường vô cùng nhạy cảm và nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia và dư luận. Trong số những ý kiến phản biện lại nhận định của lãnh đạo doanh nghiệp ở trên, đại đa số cho rằng, câu chuyện bất động sản đắt hay rẻ cần phải đặt trong bối cảnh căn cứ theo thu nhập, chỉ số CPI, tăng trưởng kinh tế và nhiều yếu tố khác chứ không thể chỉ so sánh trên con số giá tuyệt đối của ngôi nhà.

Trao đổi tại Hội thảo Bất động sản 2015 diễn ra mới đây, ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch Quỹ đầu tư Jen Capital dẫn một nghiên cứu của Jen Capital cho hay, giá mua chung cư tại Việt Nam ở mức 700 - 3.000 USD, tương đương với các nước trong khu vực như Philippines, Thái Lan hay Malaysia. Tuy nhiên, xét về thu nhập của người dân, Philippines gấp 1,5 lần Việt Nam trong khi Thái Lan gấp 3 lần, Malaysia gấp gần 5 lần. Tại quốc đảo Singapore, giá nhà cao gấp đôi Việt Nam (1.500 - 5.000 USD/m2) nhưng thu nhập bình quân đầu người gấp hơn 25 lần!

So sánh TPHCM với các thành phố lớn trong khu vực cũng cho thấy, sự chênh lệch tương tự. Giá nhà chung cư tại TPHCM tương đương với Bangkok (Thái Lan) nhưng thu nhập bình quân đầu người chỉ bằng khoảng 1/3. Và so với thủ đô Singapore, giá nhà TPHCM thấp bằng một nửa nhưng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ bằng hơn 10% so với người dân tại thành phố này.

"Xét về chỉ số MMI - Khả năng mua nhà, Việt Nam thấp hơn hẳn so với người dân tại Singapore, Seoul, Thượng Hải, Mumbai, Tokyo hay Hồng Kông. Trong khi đó, tại Việt Nam, các tiếp cận về nguồn vay ngân hàng của người mua nhà cũng không dễ dàng và được hỗ trợ nhiều như các nước khác trong khu vực", nghiên cứu của Jen Capital cho hay. 

Nói về câu chuyện giá nhà, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam từng có một phát ngôn được dư luận nhắc tới khá nhiều vào thời điểm cuối năm ngoái. Vị Thứ trưởng này cho rằng: "Chúng ta cứ nói giá nhà cao, tuy nhiên, Việt Nam không có mặt trong Top 20, trong khi Đông Nam Á còn có Singapore, châu á có Hongkong… Cái chúng ta nói là lương quá thấp chứ không phải nhà quá cao. Xi măng, cửa khoá, đèn đóm, giá quốc tế mà nhà bảo phải bán theo lương thì bán làm sao được”.

Trong khi đó, TS Alan Phan thì cho rằng, trong nền kinh tế tuân theo quy luật thị trường, thì giá trị thực của sản phẩm phải dựa trên "nhu cầu" và "khả năng chi trả" của người tiêu dùng. Tuy nhiên, một trong những đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là "giá cả" không dựa trên "thu nhập". 

Để hiểu rõ nghịch lý này về bất động sản tại Việt Nam, TS Alan Phan dẫn một ví dụ cho hay: "Một căn nhà 4 phòng ngủ, 2 phòng tắm tại Cleveland, Ohio có giá  64.993 USD (tương đương với 1,378 tỷ đồng hay 6,8 triệu đồng/m2). Một người Mỹ có thu nhập trung bình có thể mua căn nhà này sau 15 tháng làm việc còn người Việt mất khoảng 33 năm. Các nhóm lợi ích luôn luôn bào chữa “cái xứ mình nó khác”. Nhưng nếu nói chuyện tiền bạc, về lâu về dài, không có gì khác cả".

Trên thực tế, đây không phải là lần đầu các chuyên gia tranh luận về nghịch lý giá nhà của Việt Nam trong tương quan so sánh với các nước khác. GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhiều lần đề cập tới thực trạng thị trường với miêu tả như: giá nhà cao gấp vài chục lần thu nhập, bất động sản tồn đọng nhiều nhưng giá chỉ hạ tới mức nhất định, nhà ở xã hội nhận được nhiều ưu đãi của Chính phủ nhưng thậm chí có giá còn cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại...

Trong một báo cáo thực hiện riêng cho thị trường Việt Nam với tiêu đề: "Việt Nam: Mua hay thuê nhà - Lựa chọn nào tốt hơn", hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE cho rằng, khả năng tài chính là vấn đề cản trở rất nhiều người trong việc mua nhà. Trong khi chi phí sở hữu nhà ở so với thu nhập bình quân đầu người ở Mỹ là 8 lần, ở một vài nước châu Âu là 9 lần, tỷ lệ này cao hơn một chút ở các nước châu Á như Nhật (25 lần), Singapore (34 lần), Đài Loan (32 lần). Tại Việt Nam, tỷ lệ này trung bình là 26 lần ở Hà Nội và 15 lần ở TPHCM.

CBRE còn cho rằng, dựa vào các tính toán chi tiết cho thấy, một cặp vợ chồng trẻ cần phải có ít nhất 7 năm tích lũy mới có thể nghĩ tới việc đi mua nhà. Và với môi trường lãi suất như hiện nay, nếu người mua không có đủ 60% giá trị căn nhà thì tốt nhất nên chọn phương án đi thuê.  

Về phía chủ đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn cũng thừa nhận, khó có thể mang so sánh giá nhà tại Việt Nam với các nước khác. Nguyên nhân theo vị này là, giá bất động sản tại Việt Nam được hình thành bởi nhiều yếu tố, Việt Nam có lợi thế nhân công rẻ nhưng các máy móc, nguyên vật liệu cho một dự án hầu như đều nhập khẩu, thế nên mức giá nói là cao nhưng trên thực tế lại không cao. 

"Nhân công Việt Nam có năng suất lao động khá thấp và cần số lượng nhân công lớn. Giá đất bao gồm phần chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phần đền bù nên cơ cấu giá khá khó khăn. Giá bất động sản Việt Nam tuy cao so với thu nhập nhưng không nên so với thế giới", ông này cho biết. 

Phương Dung