|
Nhà thu nhập thấp: Chọn rẻ nhưng lạc hậu? Nhà thu nhập thấp: Chọn rẻ nhưng lạc hậu?
Quan điểm làm nhà thu nhập thấp kiên cố, có
giá trị sử dụng lâu dài hay chọn giải pháp chất lượng khiêm tốn nhằm
tháo gỡ trước mắt vẫn khiến các nhà quản lý, ban hành chính sách loay
hoay, bối rối sau 2 năm triển khai xây dựng và bắt đầu có nhiều sản phẩm
cung ra.
Ông Nguyễn Quốc Tuấn - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho rằng giá nhà
thu nhập thấp (NTNT) tại Hà Nội thường cao hơn đáng kể so với các địa
phương khác chủ yếu do diện tích đất hạn hẹp và chi phí đất cao.
Điều này thể hiện không chỉ ở giá thành đền bù giải phóng mặt bằng cao
mà một phần quan trọng khác, để đạt hiệu quả sử dụng tối đa, các chủ đầu
tư thường xây dựng nhà cao tầng (15-20 tầng) - gấp 2-3 lần chiều cao
công trình NTNT tại các địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng.
Bởi vậy, thiết kế đầu tư phải tính tới có tầng hầm để xe, hệ thống thang
máy, xả rác... - đây là một đặc điểm khác biệt, góp phần làm đội giá
thành lên cao hơn của NTNT tại Hà Nội.
Hiện tại, 5 dự án NTNT đang xây dựng và bàn giao, mỗi dự án có công
năng, tiện nghi khác nhau nhưng giá thành căn hộ tạm tính có dự án
khoảng 9,5 triệu đồng/m2, có dự án lên trên 11, 12, thậm chí trên 13
triệu đồng/m2.
Để chuẩn hóa thiết kế xây dựng và tiến tới giảm giá NTNT, Sở Xây dựng
cho biết đang hoàn chỉnh thiết kế cơ sở mẫu gồm 6 mẫu căn hộ điển hình
phù hợp với điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp (diện tích từ
36-69m2).
Đây sẽ là cơ sở định hướng thống nhất cho chủ đầu tư và các nhà tư vấn
trong lựa chọn thiết kế phù hợp, ứng dụng các công nghệ xây dựng tiên
tiến để rút ngắn thời gian và giá thành xây dựng.
Một kiến nghị khác nữa là, đối với dự án NTNT vì có yếu tố vốn nhà nước
nên bắt buộc phải thẩm định thiết kế cơ sở tại Sở Xây dựng để đảm bảo
thiết kế mẫu, tiêu chuẩn cơ bản vật liệu, đảm bảo giá thành.
"Giá thành NTNT suất đầu tư cơ bản như nhau, các dự án đắt hay rẻ khác
nhau là do xử lý móng và vị trí xa hay gần. Nhiệm vụ của cơ quan nhà
nước là xác định, đưa ra một giá cơ bản chung để tiện so sánh" - ông
Tuấn diễn giải.
Theo phương án đề xuất, tỷ lệ, cơ cấu căn hộ sẽ tập trung vào nhóm diện
tích sàn từ 45-60m2 (chiếm cơ cấu 60%), các loại căn hộ diện tích
35-45m2 và 60-70m2 lần lượt chiếm tỷ trọng 20%; các diện tích tiện ích
của công trình ở mức độ vừa phải và đặc biệt là chiều cao công trình
không quá 15 tầng, không thiết kế tầng hầm.
Nhà cao tầng không tầng hầm, thang máy?
Đề xuất không có tầng hầm trong tòa NTNT cao tầng nhằm tiết giảm giá
thành căn hộ tối đa của Sở Xây dựng mới đặt ra đã gây tranh luận.
Ông Nguyễn Văn Khôi - Phó Chủ tịch UBND TP dẫn dắt, thiết kế không có
tầng hầm, vậy thì phương tiện để đâu? Nếu chỗ đỗ xe không đảm bảo sẽ gây
ra tình trạng lộn xộn, người thu nhập thấp phải gửi bên ngoài, với chi
phí cao hơn, nhất là nhà thu nhập thấp nằm trong các khu đô thị phức
hợp. Giữa phương án giá rẻ nhưng lạc hậu với cái lâu dài, hiện đại thì
chọn phương án nào?
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Quang Huy, Phó TGĐ Chi nhánh Vinaconex
Xuân Mai chia sẻ, đương nhiên không chủ đầu tư NTNT nào lại đầu tư theo
hướng cao cấp vì người dân không đủ tiền mua. Tuy nhiên với chiều cao
19-20 tầng, thì vẫn phải đảm bảo có đủ tiện ích, tầng hầm. Vì thế doanh
nghiệp vẫn bảo lưu quan điểm NTNT chất lượng và các tiện ích phải ở mức
tương đối.
Lấy ví dụ NTNT ở Kiến Hưng, ông Huy làm rõ giá thành căn hộ (chưa tính
mức lãi suất cố định 10% của chủ đầu tư) thì có thể hình dung chi phí
cho xây dựng phần thô chiếm 50% (khoảng hơn 6 triệu đồng) và chi phí cho
hoàn thiện nội thất chiếm 50% còn lại, gồm tủ bếp, cửa gỗ ra vào, khu
vệ sinh, nhôm kính cửa sổ - tất cả xuất xứ nội địa, cho một căn hộ cùng
với tầng hầm, hệ thống 4 thang máy và hệ thống đổ rác cho mỗi tòa nhà.
Nếu theo cách tính này thì để giảm giá NTNT, người ta nghĩ ngay đến việc giảm thiểu chi phí hoàn thiện nội thất.
Tuy nhiên, ông Lê Ngọc Ước - Phó Giám đốc Công ty Đầu tư phát triển hạ
tầng Viglacera cho rằng, chủ đầu tư NTNT đã "cố gắng tiết kiệm hết sức",
sử dụng vật liệu công nghệ mới làm giảm chi phí, đồng thời tận dụng tối
đa thế mạnh của đơn vị sản xuất vật liệu hoàn thiện nên giá NTNT tạm
tính ở khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm của đơn vị này mới được khoảng 9,5
triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT).
Đồng quan điểm, ông Trần Quốc Trung, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư Phát
triển nhà Hà Nội Handico 5 - đơn vị đang làm chủ đầu tư 2 lô NTNT tại
khu đô thị mới Sài Đồng, quận Long Biên, phân tích thêm, có thể sử dụng
các vật liệu hoàn thiện giá rẻ như gạch ốp lát nhưng cửa kính bên ngoài,
cửa sắt bảo vệ, các hệ thống thiết bị ngầm, đường ống vẫn phải đảm bảo
tính an toàn, theo quy chuẩn.
"Vẫn biết là làm cho đối tượng thu nhập thấp nhưng chủ đầu tư bắt buộc
phải dựa trên những quy định tối thiểu về xây dựng, chất lượng công
trình chung cư. Tòa nhà có tầng hầm, giao thông đứng, giao thông ngang
là thang máy và hành lang bởi trước đó chúng ta chưa có hướng dẫn, quy
chuẩn riêng trong xây NTNT" - ông Trung nói.
Tuyển chọn chủ đầu tư giàu
Nhiều ý kiến các sở ngành khác thống nhất, nhà ở là sản phẩm có thời hạn
sử dụng dăm ba chục năm vậy mà ngay từ bây giờ thiết kế đã không có
tầng hầm thì sau này sẽ để lại nhiều áp lực lên hạ tầng giao thông, ảnh
hưởng đến an sinh xã hội, nhất là đất đai của Hà Nội rất "quý hiếm" và
tương lai sẽ càng hiếm hơn.
Giải quyết giữa bài toán giá rẻ cho người mua nhà trước mắt với tính
tiện ích, lâu dài sau này như thế nào cho thấy không đơn giản. Liệu
chúng ta có thể vẫn đảm bảo tính bền vững, hiện đại, giá rẻ khi chủ đầu
tư cho thuê dịch vụ gia tăng tại tầng 1-3 của tòa nhà để bù đắp chi phí
xây dựng tầng hầm mà không làm đội giá thành căn hộ hay không? - ông
Nguyễn Văn Khôi gợi ý.
Đánh giá cao cách đặt vấn đề này, Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội Nguyễn
Thị Hà Ninh cho rằng, việc giao cho chủ đầu tư sử dụng tài sản tầng 1-3
để kinh doanh dịch vụ, được miễn tiền sử dụng đất là rất thuận lợi; góp
phần giảm giá căn hộ cho đối tượng thu nhập thấp. Vấn đề chủ đầu tư có
chấp nhận được hay không là phụ thuộc vào "sức khỏe" của họ.
Tiếp thu các ý kiến phân tích, ông Nguyễn Quốc Tuấn cho rằng, Sở Xây
dựng cũng thống nhất nên xây nhà cao tầng, có tầng hầm. Việc cho phép
doanh nghiệp đầu tư sử dụng 2-3 tầng đế kinh doanh bù đắp chi phí thì
chính các chủ đầu tư phải hạch toán, đề xuất và đặt đầu bài.
Tuy nhiên, tâm lý doanh nghiệp xây dựng không hề chờ đợi điều này. Một
đại diện cho biết, nếu chủ đầu tư tự bỏ chi phí ra rồi điều hành cho
thuê kinh doanh thì sẽ rất khó khăn, vì thời gian kéo dài, họ không thể
thu hồi được vốn.
Do đó, nếu đặt ra tình huống này thì Sở Xây dựng phải nghiên cứu đưa ra
chỉ tiêu để lựa chọn nhà đầu tư. Ai có đủ tiềm lực và tính toán bù đắp
được chi phí thì mới cho phép xây NTNT - vị này nói.
ThinhVuongcorp - Theo DĐKTVN
|