|
Thị trường địa ốc: 4 kịch bản, 3 lựa chọn Thị trường địa ốc: 4 kịch bản, 3 lựa chọn
Do đến nay đã có sự xuất hiện manh nha của
yếu tố chính sách, kịch bản suy thoái lâu dài và kịch bản "vỡ nợ" thị
trường BĐS là khó có thể xảy ra, nếu có xảy ra thì chỉ đối với kịch bản
suy thoái và xác suất của kịch bản này cũng chỉ chiếm khoảng 20-30%.
Tạm loại trừ hai kịch bản đổ dốc
Đã bước vào nửa cuối của tháng 7/2011, tức đỉnh con sóng bất động sản
(BĐS) ở Hà Nội đã trôi qua được đúng 4 tháng, ở Đà Nẵng hơn 2 tháng, còn
toàn bộ thị trường BĐS khu vực phía Nam vẫn bất động.
Nếu nhìn trên bình diện tổng thể các kênh dẫn tiền thì trong 4 tháng
qua, chỉ có mỗi vàng là kênh duy nhất có sóng, còn lại các kênh đầu tư
khác như ngoại tệ, BĐS và chứng khoán đều lặng tăm. Riêng với thị trường
chứng khoán, từ "lặng tăm" vẫn còn là quá an ủi, bởi đây lại là thị
trường tệ nhất trong tất cả các phân khúc thị trường từ hơn một năm qua.
Kênh đầu tư tệ thứ hai, sau chứng khoán, dĩ nhiên là BĐS. Tại cuộc hội
thảo về chính sách tài chính cho thị trường BĐS vào cuối tháng 6/2011 do
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, Tiến sĩ Trần Kim Chung - Trưởng
ban nghiên cứu chính sách đầu tư (Viện nghiên cứu Kinh tế TƯ) đã phác
thảo 3 kịch bản cho thị trường BĐS trong 6 tháng cuối năm 2011.
Những gì mà chúng ta đã chứng kiến trong quý I và nửa quý II năm nay rõ
ràng là ứng với kịch bản đầu tiên của TS. Chung, tức "Chính sách không
thay đổi, thị trường suy yếu". Theo đó, nếu không có gì thay đổi về
chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động,
thị trường sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi do thị trường BĐS
không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn nên
không thể phục hồi được.
Gần đây, có chuyên gia của một hãng tư vấn BĐS dự đoán là cứ với không
khí này thỉ phải đến 3 năm nữa thị trường BĐS mới lập đáy. Chuyên gia
này không nói rõ là thị trường BĐS thuộc khu vực nào (Hà Nội hay TP.HCM,
phía Bắc hay phía Nam), nhưng cứ căn cứ vào thực tế đã diễn ra thì thị
trường BĐS Hà Nội hiện đang có nhiều đặc điểm nhất để phù hợp với thời
hạn 3 năm như thế.
Phản ứng với yếu tố
chính sách, thị trường BĐS có thể biểu hiện hai xu hướng: hoặc phục hồi
từ từ hoặc bật dậy nhanh chóng (ảnh laodong).
|
Trong khi đó, thị trường BĐS TP.HCM, vốn đã nằm im ba năm rưỡi nay, nếu
kéo tiếp 3 năm nữa thì không còn gọi là suy thoái mà nên coi là khủng
hoảng mới đúng.
Cho tới giữa tháng 5/2011, thị trường BĐS không còn được xem là "suy
yếu", mà hàng loạt tiếng kêu la xen lẫn tâm trạng hoảng hốt của nhiều
doanh nghiệp BĐS càng làm cho nhà đầu tư địa ốc tưởng đâu mình đang bị
biến thành nhà đầu tư trên sàn chứng khoán. Tình hình khi đó bị xem là
vô vọng và đe dọa đến tính tồn vong của ít nhất 30% số doanh nghiệp BĐS.
Mặc dù chưa có con số thống kê tạm thời hay chính thức nào công bố về
sự phá sản của một số doanh nghiệp BĐS nào đó, nhưng chắc chắn sự nguy
kịch là có thật.
Cho tới nay, đã bắt đầu có một vài công bố sơ bộ về chuyện chưa có doanh
nghiệp BĐS nào bị phá sản trong thời gian qua. Nhưng đó là chuyện của
hiện nay, hay nói chính xác là từ cuối tháng 5/2011 đến nay, khi yếu tố
chính sách bắt đầu manh nha xuất hiện trong nghị quyết tháng 5/2011 của
Chính phủ giao cho các Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước
nghiên cứu đề xuất các biện pháp bình ổn hai thị trường BĐS và thị
trường chứng khoán.
Nếu không có sự xuất hiện của yếu tố chính sách như một "cứu tinh" kịp
thời, hầu như chắc chắn thị trường BĐS sẽ rơi vào kịch bản thứ hai của
TS. Chung về "Lãi suất cao, doanh nghiệp phá sản, thị trường khó khăn".
Theo đó, nếu chính sách không thay đổi (duy trì chính sách tiền tệ thắt
chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công, lạm phát tiếp tục giữ ở mức cao
trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%), thị trường BĐS sẽ lâm vào tình trạng khó
khăn toàn diện, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu
tư (dựa vào vốn vay từ ngân hàng). Thậm chí, tình trạng phá sản có thể
xảy ra đối với những dự án những doanh nghiệp, những nhà đầu tư mất khả
năng thanh toán.
Nếu kịch bản thứ hai xảy ra, không cần phải chờ đến cuối năm nay hay
sang năm 2012, mà ngay lập tức các ngân hàng đã phải chạy đôn đáo siết
nợ của các chủ doanh nghiệp BĐS. Hậu quả lập tức bùng nổ, ít nhất một
nửa số "người giàu" sẽ chết đứng trên đống tài sản ngồn ngộn không tiêu
thụ được của mình.
Thế mới biết là doanh nghiệp BĐS bề ngoài thì nhiều dự án và vô khối tài
sản, nhưng thực chất lại là con nợ của "ông chủ" ngân hàng. Bằng chứng
là ngay vào thời kỳ khó khăn nhất năm 2008 và từ đầu năm 2011 đến nay,
khi phần lớn doanh nghiệp BĐS và công ty chứng khoán đều lao đao, một số
kề cận bờ vực phá sản, thì đa số các ngân hàng vẫn bình yên như không
có chuyện gì xảy ra.
Nhưng sự tồn tại của hệ thống ngân hàng trong kịch bản thứ hai cũng chỉ
là nhất thời. Hiệu ứng domino vốn đã bắt đầu từ quan hệ vay vốn, bảo
lãnh mật thiết giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS, cũng sẽ diễn ra trong
dây chuyền vỡ nợ và phá sản. Nếu trường hợp này xảy ra cùng hàng loạt
doanh nghiệp BĐS không làm cách nào để bán được hàng trả nợ, đến lượt
nhiều ngân hàng cũng không thu nợ được, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp
BĐS chết trước, ngân hàng chết sau - một hiệu ứng của thảm cảnh chết
chùm. Tất cả có lẽ sẽ trở thành tai họa dây chuyền diễn ra trong liên
tục 2 năm 2012-2013.
Nhưng ơn trời, hình như kịch bản thứ ba của TS. Chung bắt đầu ứng
nghiệm: "Chính sách thay đổi, thị trường có xung lực mới". Ngay hiện
thời thì chưa biết xung lực ở đâu ra, khi lạm phát và lãi suất vẫn còn
khá cao. Nhưng mối quan tâm của Chính phủ về tình thế nguy cấp của thị
trường BĐS thì đã rõ ràng.
Vào giữa tháng 5/2011, khi cơn bạo bệnh của thị trường BĐS trở nên nguy
kịch nhất thì một lượng tiền 70.000 tỷ đồng đã được Ngân hàng nhà nước
rót cho một số ngân hàng cấp dưới thông qua kênh tái cấp vốn. Cũng từ đó
đến nay, rõ ràng là mặt bằng lãi suất đã được kéo xuống, tuy chưa đủ
lạc quan nhưng cũng đã chớm chút hy vọng cho doanh nghiệp và người tiêu
dùng.
Lựa chọn kịch bản phục hồi nào?
Cần lưu ý, 3 kịch bản của TS. Trần Kim Chung mà bài viết này tham dẫn
đều căn cứ vào biến số chủ yếu là chính sách của nhà nước về thị trường
BĐS. Trong cách nhìn nhận của chúng tôi về thực tế tình hình hiện nay,
yếu tố này chiếm đến 90% tầm quan trọng đối với sự phục hồi của thị
trường.
Hiện thời, nguồn tiền trong dân không thể coi là thiếu. Từ cuối năm 2010
đến nay, giá vàng tăng phi mã nhưng chỉ giảm nhỏ giọt, cho thấy giá
vàng trong nước không chỉ được nâng đỡ bởi đà tăng của giá vàng thế
giới, mà còn được nguồn tiền dân cư bổ trợ. Cũng từ đầu năm 2010 đến
nay, có khoảng 20.000 tỷ đồng được rút ra khỏi thị trường chứng khoán,
có thể một phần lớn trong số đó thuộc về những tổ chức và nhóm đầu cơ
lớn.
Về hàng hóa, trừ thị trường BĐS Hà Nội và Đà Nẵng vẫn còn trong tình
trạng giá trên trời đối với các phân khúc đất nền và căn hộ trung - cao
cấp, còn tại thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh lân cận như Đồng Nai,
Bình Dương, Long An, sau cuộc khủng hoảng năm 2008, cho tới nay thời
gian điều chỉnh giảm đã kéo dài ba năm rưỡi và mức giá chung đã lập đáy
tạm thời.
Riêng với phân khúc căn hộ trung cấp có mức giá 12-13 triệu đồng/m2 thì
có thể nói là đã gần như về sát giá thành và không thể giảm hơn nữa, đặc
biệt trong bối cảnh lạm phát, giá vàng và giá vật liệu xây dựng đã tăng
vọt.
Tất nhiên, dù đã giảm về đáy tạm thời, nhưng nếu nền kinh tế trong nước
và cả thế giới rơi vào kịch bản xấu, đáy tạm thời của thị trường BĐS khu
vực phía Nam sẽ tiếp tục bị phá vỡ và giá BĐS tiếp tục suy giảm trên
con đường tìm đáy mới. Kịch bản đó ứng với một thời gian suy thoái lâu
dài 2-3 năm, thậm chí lâu hơn nữa. Nhưng với các điều kiện về nguồn tiền
và giá nhà đất như hiện nay, yếu tố chính sách lại trở nên cần thiết
đến mức đó có thể là kích thích tố vực dậy toàn bộ thị trường BĐS.
Do đến nay đã có sự xuất hiện manh nha của yếu tố chính sách, chúng tôi
cho rằng kịch bản suy thoái lâu dài và kịch bản "vỡ nợ" thị trường BĐS
là khó xảy ra, nếu có xảy ra thì chỉ đối với kịch bản suy thoái và xác
suất của kịch bản này cũng chỉ chiếm khoảng 20-30%.
70-80% xác suất còn lại sẽ thuộc về kịch bản lạc quan nhất: thị trường
BĐS phục hồi. Yếu tố chính sách hiện ra càng rõ, khả năng phục hồi càng
lớn.
Hiện nay, những bộ ngành liên quan đang bàn đến một số vấn đề then chốt
của thị trường như các hình thức quỹ BĐS, lãi suất, nguồn vốn cho BĐS...
Tuy nhiên, đó mới chỉ là phép thử đối với thị trường, bởi thị trường
BĐS như một bệnh nhân trên giường bệnh lâu ngày, nay muốn vận động đi
lại tất có nhiều khó khăn. Vì thế, phản ứng với yếu tố chính sách, thị
trường có thể biểu hiện hai xu hướng: hoặc phục hồi từ từ với tỷ lệ tăng
trưởng khiêm tốn, hoặc bật dậy nhanh chóng.
Chắc chắn nhiều chuyên gia phân tích, doanh nghiệp BĐS và cả người dân
đều nghiêng về khả năng thị trường BĐS, nếu có phục hồi, sẽ diễn ra từ
tốn và có thể phải sang năm 2012 thị trường mới tạo được những đợt tăng
trưởng khá mạnh. Tuy nhiên nếu nhìn lại lịch sử thị trường BĐS và so
sánh với lịch sử của thị trường chứng khoán thì chúng ta thấy hai thị
trường này đều luôn có thể bật mạnh nếu xuất hiện yếu tố đột biến.
Do vậy, ngoài 3 kịch bản mà TS. Trần Kim Chung nêu ra, có lẽ chúng ta
cần suy nghĩ đến một kịch bản thứ tư là khả năng phục hồi từ từ dẫn đến
phục hồi mạnh của thị trường, không phải sang năm 2012 mới diễn ra mà có
thể diễn ra ngay trong cuối năm 2011 này. Tất nhiên, kịch bản này chỉ
xảy ra khi xuất hiện yếu tố đột biến tác động vào thị trường.
Vậy yếu tố đột biến đó là cái gì và có thể xuất hiện vào thời điểm nào?
Theo DĐKTVN
|