Theo ông Chris Brown, thị trường bất động sản Việt Nam đang khát vốn và diễn biến phức tạp. Điều này buộc nhiều chủ đầu tư đứng trước áp lực phải cơ cấu lại danh mục nhằm tập trung vào những dự án quan trọng nhất. Ông dự báo sẽ chỉ có một số ít các nhà đầu tư trụ lại được trong giai đoạn bất động sản khủng hoảng và thiệt hại là điều khó tránh khỏi.

Chuyên gia này nhắc đến câu chuyện một số doanh nghiệp Việt Nam lo ngại nhà đầu tư nước ngoài sẽ nhân cơ hội bất động sản trong nước suy giảm để thôn tính các dự án trong vòng 2-3 năm tới. Tuy nhiên ông cho hay, thị trường Việt Nam trong mắt một số nhà đầu tư nước ngoài vẫn chưa phát triển và tồn tại nhiều rủi ro. Không ít nhà đầu tư nước ngoài đã chịu tổn thất lớn khi thị trường suy thoái và sẽ không tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong thời gian ngắn.

"Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về giá đất và giải quyết triệt để tài sản phát mãi, số lượng dự án nước ngoài sẽ còn lớn hơn rất nhiều so với số lượng dự án của các nhà đầu tư trong nước", ông Brown nói.

Các dự án bất động sản ở khu trung tâm TP HCM và Hà Nội đang được khối ngoại nhòm ngó. Ảnh: Vũ Lê

Khảo sát của Cushman & Wakefield từ giữa quý II/2013, các doanh nhân châu Á từng đầu tư vào Việt Nam đang đặt mối quan tâm lớn nhất đến những tài sản thanh lý của thị trường này. Phần lớn là các nhà đầu tư đến từ Nhật, Đài Loan, Singapore và Hàn Quốc. Các công ty đến từ Trung Đông và Nga cũng bày tỏ quan tâm nhiều hơn đến thị trường Việt Nam, tuy nhiên, họ chỉ tập trung vào các thị trường chính là Hà Nội và TP HCM.

Theo nghiên cứu của đơn vị tư vấn này, bất động sản đang vận hành và những khu đất có vị trí trung tâm sẽ là chọn lựa hàng đầu cho khối ngoại. Những dự án phát mãi được quan tâm nhất sẽ rơi vào các dự án có địa điểm tốt, hồ sơ giấy tờ minh bạch, cấu trúc sở hữu hợp lý và giá cả cạnh tranh. Các bất động sản ở địa thế kém hơn và cơ cấu sở hữu phức tạp hơn nhiều khả năng sẽ bị bỏ qua.

Bàn về vấn đề này, Chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn phân tích, tài sản bất động sản phát mãi có hai loại cơ bản là nhà cửa nhỏ lẻ và các dự án. Nhà cửa nhỏ lẻ chắc chắn khối ngoại sẽ không hứng thú, chủ yếu họ quan tâm vào các dự án.

Theo ông Hoàn, được hợp tác hoặc mua bán sát nhập bây giờ thì quá tốt, giống như người sắp chết đuối gặp được phao. Ngân hàng thu được tiền, chủ đầu tư cũ cũng gỡ gạc được một ít, ông chủ mới có đủ năng lực tiếp tục triển khai, bộ mặt đô thị sẽ đẹp lên, người dân nhận được nhà. "Quan điểm sợ bị khối ngoại thôn tính, sợ bị lỗ không thuyết phục trong thời điểm này. Nếu dự án cứ để trơ ra đó sẽ thành rác đô thị, khách hàng không mua, lãi mẹ đẻ lãi con. Lúc đấy mất cả tiền bạc, uy tín… thì nguy hiểm hơn nhiều", ông Hoàn nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cho rằng dù khối ngoại có cơ hội tiếp cận tài sản giá rẻ nhưng rào cản cũng không ít do các chính sách cho cá nhân tổ chức nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam chưa được thông thoáng. Ảnh: Vũ Lê

Chủ tịch Khải Hoàn Land cho rằng gần như chắc chắn nhiều tài sản bất động sản phát mãi sẽ rơi vào tay những quỹ đầu tư hoặc các tổ chức có tiềm lực tài chính. Tuy trong cơ hội tiềm ẩn rủi ro, nhưng đây là thời điểm vàng để thử thách các chính sách hỗ trợ thị trường của Nhà nước. "Tôi tin rằng phân khúc bất động sản bình dân sẽ ấm lên bên cạnh một khối lượng lớn bất động sản phát mãi được bung ra và mãi lực sẽ có nhiều biến chuyển", ông Hoàn dự báo.

Bên cạnh những nhận định tích cực, không ít chuyên gia lo ngại khối ngoại sẽ rất khó tiếp cận những tài sản phát mãi vì còn nhiều rào cản liên quan đến sở hữu bất động sản cho cá nhân và tổ chức nước ngoài.

Giáo sư Tiến sĩ Đặng Hùng Võ phân tích, đề xuất cho người mua nhà tại Việt Nam cũng như cho phép thế chấp tài sản bất động sản Việt Nam tại ngân hàng nước ngoài đã bàn từ rất lâu nhưng chưa được mở rộng. Vì thế, câu chuyện các tổ chức nước ngoài tiếp cận những dự án phát mãi cũng gặp không ít rào cản.

Theo ông Võ, đây là câu chuyện bình thường tại các thị trường quốc tế nhưng đối với Việt Nam do đặc thù tư duy của nước có nền kinh tế đang chuyển đổi nên quá trình cải cách, bổ sung các chính sách này diễn ra rất chậm. "Việc cho phép thế chấp hoặc mua bán tài sản sẽ hỗ trợ rất lớn về nguồn vốn cho thị trường trong nước. Thế nhưng giải pháp duy nhất hiện nay là tiếp tục chờ đợi", ông Võ cho hay.

Tại Hội thảo Triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản diễn ra hồi giữa tháng 6, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch đầu tư Đặng Huy Đông nhận định, việc cho cá nhân và tổ chức nước ngoài mua tài sản bất động sản tại Việt Nam còn vướng nhiều quan điểm trái chiều.

Cụ thể, người dân trong nước lo ngại nước ngoài được mua nhà thì họ không còn cơ hội mua nữa, một số băn khoăn về tác động của khối ngoại đến yếu tố kinh tế chính trị. Mặt khác doanh nghiệp bất động sản lại gặp nhiều khó khăn về tài chính và mong chờ dòng vốn ngoại để giải thế bế tắc.

"Có quá nhiều khía cạnh để phân tích nhưng cá nhân tôi cho rằng cần xem xét độ mở của chính sách. Chẳng hạn như phân vùng để mở rộng cơ hội sở hữu cho khối ngoại nhưng vẫn nằm trong vòng kiểm soát nhằm hỗ trợ thị trường trong giai đoạn khó khăn", ông Đông nói.

Vũ Lê