|
Mô hình bất động sản Officetel là gì? Mô hình bất động sản Officetel là gì?Theo Doanh nhân Sài Gòn
 |
| Tại Việt Nam, Tập đoàn Bitexco là đơn vị tiên phong trong mô
hình này, với dự án trung tâm thương mại, căn hộ và văn phòng The Manor
II (Nguyễn Hữu Cảnh, Q. Bình Thạnh, TP.HCM). |
Dù
sở hữu nhiều ưu thế như tiết giảm chi phí lẫn đa chức năng nhưng mô
hình Officetel (office + hotel) vẫn chưa phổ biến tại thị trường Việt
Nam. Liệu sự sụt giảm của thị trường căn hộ có đẩy các nhà đầu tư tiến
đến mô hình Officetel?
Thoát ra khỏi những hạng mục đơn
thuần như trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ, Officetel là dạng sản
phẩm “hai trong một”, vừa có không gian làm việc lẫn vừa làm chỗ ở.
Theo
đó, bên cạnh những tiện nghi của một căn hộ, mô hình này còn được trang
bị thêm những thiết bị cần thiết cho một văn phòng. Dĩ nhiên, Officetel
là sự lựa chọn thích hợp cho doanh nghiệp nhỏ và cả những công ty nước
ngoài đang trong giai đoạn chuẩn bị cho việc khởi sự kinh doanh.
Mô
hình Officetel xuất hiện lần đầu tiên tại Seoul (Hàn Quốc) vào thập
niên 80. Tuy nhiên, do nhu cầu tăng cao, nên hàng loạt các nhà đầu tư
trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) cũng bắt đầu vào cuộc. Những căn hộ
Officetel có diện tích từ 50 - 100m2, tương tự như một Business Center
hay một Studio (căn hộ dành cho người độc thân).
Officetel được
xem như một tòa nhà “tự cung, tự cấp”, mọi người có thể ở và làm việc
trong một khu vực. Phần lớn những căn hộ Officetel ở đây đều cho thuê.
Tại
Việt Nam, Tập đoàn Bitexco là đơn vị tiên phong trong mô hình này, với
dự án trung tâm thương mại, căn hộ và văn phòng The Manor II (Nguyễn Hữu
Cảnh, Q. Bình Thạnh, TP.HCM).
Dự án được chuyển đổi một phần
chức năng khu văn phòng - khách sạn theo thiết kế sơ bộ từ năm 2003 để
trở thành khu căn hộ kết hợp văn phòng. Dự án này có mức đầu tư khoảng
56 triệu USD cho 623 căn hộ (gồm 209 căn hộ đơn thuần và 414 căn hộ
Officetel).
Lý giải về việc thay đổi này, bà Võ Ngọc Liên Hương,
Phó phòng Đối ngoại, Tập đoàn Bitexco cho biết, tại thời điểm năm 2005 -
2006, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có nhiều biến động. Theo
đó, nhu cầu về văn phòng, khách sạn có phần giảm sút, đặc biệt tại các
khu vực gần trung tâm như quận Bình Thạnh, Phú Nhuận...
Do đó, để
có được dòng sản phẩm phù hợp với thị trường, nhà đầu tư buộc phải rất
cân nhắc. Có thể nói, chi phí để đầu tư một căn hộ Officetel thấp hơn
nhiều so với việc xây căn hộ đơn thuần.
Qua khảo sát một số nước
trong khu vực và thế giới, Bitexco nhận thấy nhu cầu về loại hình căn hộ
- văn phòng với diện tích nhỏ (khoảng 40m2) là tương đối lớn. “Song, ở
thời điểm này, TP.HCM chưa có công ty BĐS nào cung cấp loại sản phẩm
này”, bà Hương cho biết.
Theo bà Hương, các căn hộ Officetel vẫn
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định
hiện hành. Do đó, nó vẫn được công nhận và đảm bảo các quyền về sở hữu
tài sản như: định đoạt, cho thuê, cầm cố, thế chấp... tương tự như các
căn hộ truyền thống.
Tuy vậy, cho đến nay, đã hơn 3 năm sau khi
The Manor II tung ra thị trường, những dự án tương tự như vậy chỉ mới
đếm được trên đầu ngón tay như: dự án Peninsula Place, Nguyễn Lương
Bằng, Q.7 (do Công ty CP Kim Cương - Paragon Corp làm chủ đầu tư), dự án
The Vista (do Tập đoàn CapitaLand Việt Nam liên kết với Công ty CP đầu
tư Phú Gia và Công ty Thương mại Xây dựng Thiên Đức làm chủ đầu tư), dự
án Saigon Luxury Apartment (do Công ty CP Đầu tư Địa ốc Bến Thành - Bến
Thành Land làm chủ đầu tư)...
Và theo đó, các nhà đầu tư cũng chỉ dành một phân khúc nhỏ cho loại hình sản phẩm này.
Cần một cái tên
Ở
vị trí là nhà phân phối BĐS, ông Troy Griffiths, Giám đốc Toàn quốc, Bộ
phận Nghiên cứu và Định giá, Công ty Savills Việt Nam, cho biết, mô
hình Officetel đúng nghĩa sẽ rất có lợi vì cung cấp nơi làm việc và chỗ ở
gần nhau. Như vậy, có thể tiết giảm được thời gian chuyển từ chỗ làm
đến cơ quan. Song, do Việt Nam chưa trải nghiệm nhiều mô hình này nên
nhu cầu còn khá hạn chế.
Hiện nay, doanh nhân Việt Nam có nhu cầu
xã hội khá cao, vì thế, chỗ ở và văn phòng làm việc thường tách bạch
nhau. Đó là chưa nói đến tình trạng thị trường văn phòng cho thuê đang
bị mất cân đối cung - cầu.
Theo dự báo, mặt bằng giá thuê văn
phòng trong tương lai sẽ còn “mềm” hơn nên đây cũng chính là những lý do
làm cho mô hình Officetel sẽ không phát triển mạnh ở thị trường Việt
Nam trong thời điểm này, cũng như sắp tới, ông Troy Griffiths nói.
Đồng
tình với nhận định trên, bà Hương cho biết, thực tế, mô hình Officetel
còn khá mới tại thị trường Việt Nam, cũng như trong khái niệm về các mô
hình sản phẩm BĐS truyền thống trong nước.
Do vậy, gần như những
định nghĩa, giải thích về mô hình này chưa hoàn thiện và thống nhất theo
một mẫu mực chuẩn. Do đó, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu
tư BĐS phát triển loại hình này.
Còn theo ông Ngô Trần Công Luận,
Tổng giám đốc An Tây Group, việc quản lý một chung cư hay một văn phòng
đã là vấn đề khó. Do đó, nếu kết hợp cả hai lĩnh vực trong một thì khó
thực hiện.
Bởi vì, đối với nhà đầu tư BĐS, đầu tư và bán sản phẩm
là hai vấn đề khá lớn. Theo đó, việc kết hợp giữa văn phòng - khách sạn
chỉ mang yếu tố thuận tiện, nhưng không đáp ứng đủ nhu cầu sống hiện
đại.
Vì vậy, dù mô hình Officetel được đánh giá là có nhiều ưu
điểm, song, đó chỉ là vấn đề định nghĩa. Trên thực tế, việc chủ đầu tư
đa dạng hóa các hạng mục trong một dự án thường để phân tán rủi ro.
Với
trường hợp của Officetel, chủ đầu tư sẽ tạo ra nhiều loại diện tích
khác nhau. Do đó, giá thuê cũng sẽ dao động ở nhiều mức, từ 15 - 25
USD/m2/tháng. Trong khi giá thuê của căn hộ dịch vụ hạng A thường ở mức
29 USD/m2/tháng và hạng B là 23 USD/m2/tháng.
“Doanh thu từ
Officetel do chủ đầu tư mang về sẽ không bị lệ thuộc vào nhu cầu của một
loại hình nào (văn phòng hoặc căn hộ đơn thuần) từ những nắng, mưa của
thị trường”, ông Troy Griffiths nói.
|