Quy định chưa cụ thể

Trong thời gian qua, việc Bộ Tài chính có Công văn số 2000/BTC-TTr trình Thủ tướng Chính phủ đề xuất thanh tra 60 dự án đất của các doanh nghiệp cổ phần hoá vì giá trị đất giao trước đây chưa được tính vào giá trị doanh nghiệp, có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Sau khi công văn được đưa ra, nhiều chủ đầu tư phản đối vì cho rằng, việc Bộ Tài chính công bố văn bản và yêu cầu thanh tra dự án như vậy là sai, bởi các chủ đầu tư đã đóng xong tiền thuế đất định giá. Đồng thời, nhiều chủ đầu tư cũng thừa nhận, họ vẫn lúng túng chưa nắm rõ luật định giá đất.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư Tp.HCM) cho biết, về việc thẩm định giá đất công, với khu đất dự án được giao (hoặc chuyển mục đích sang đất ở) cho các chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Việc xác định giá đất cụ thể chưa được quy định rõ, việc tư vấn xác định giá đang bị lẫn lộn với thẩm định giá. Ảnh: Gia Huy

Việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, mà phải nộp tiền sử dụng đất thì giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ (theo Điều 107 và Điểm a Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013) (Điều 2 Nghị định 45/2014).

Trong khi đó, Điều 4, Nghị định 45/2014 quy định, chủ đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Theo ông Phượng, Điều 114 Luật Đất đai 2013 nêu rõ, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc UBND cấp tỉnh, còn các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Dựa vào kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch; đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan và tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ khi UBND cấp tỉnh có quyết định về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất của dự án, cục thuế (hoặc cơ quan được ủy quyền, phân cấp) sẽ xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho tổ chức sử dụng đất (Điều 14 Nghị định 45/2014).

Còn Điều 3 Nghị định 45/2014 quy định, giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thặng dư, thu nhập áp dụng trong các trường hợp xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại các văn bản có tính pháp luật như nghị định hay thông tư lại không quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất cụ thể như: việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, hồ sơ chủ đầu tư phải nộp, việc tổ chức hội đồng thẩm định giá đất, thời gian tổ chức việc góp ý báo cáo cho UBND cấp tỉnh…

Một số tỉnh/thành hiện nay ban hành các quyết định nhằm cụ thể hóa quy trình và thủ tục này nhưng cũng vẫn chỉ là các quy định chung chung, chưa rõ ràng về thời gian để kết thúc từng công việc. Như vậy, các chủ đầu tư gần như "ngồi chôn chân" chờ kết quả giải quyết của các cơ quan nhà nước, không biết hồ sơ của mình đến đâu, sai ở đâu để tháo gỡ.

Chính bởi thủ tục chưa rõ ràng nên đã có không ít dư luận về việc cùng cưa đôi, cưa ba khoản chênh lệch tiền sử dụng đất thông qua việc tạo điều kiện ra giá cao, giá thấp. Việc này rõ ràng khó có chứng cứ chứng minh, đặc biệt là những người ngoài cuộc.

Tư vấn xác định giá đất hay thẩm định giá?

Theo luật sư Phượng, Điều 20 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định, điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất là phải có thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có chứng chỉ định giá bất động sản (BĐS) được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS hoặc chứng chỉ định giá đất. Hiện chứng chỉ định giá đất đang được hướng dẫn theo Thông tư 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015.

Trong trường hợp doanh nghiệp đăng ký để hoạt động ngành nghề tư vấn xác định giá đất theo Luật Kinh doanh BĐS thì có mã ngành 8620 - Tư vấn, môi giới, đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất có chi tiết là tư vấn về giá BĐS. Trường hợp doanh nghiệp hoạt động theo ngành nghề thẩm định giá theo Luật giá 2012 thì có mã ngành 7490 - Hoạt động chuyên môn, khoa học và công nghệ khác chưa được phân vào đâu, trong đó chi tiết có thể là thẩm định giá.

Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì quy định, các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Thự tế, các hồ sơ vừa qua của các chủ đầu tư nộp cho cơ quan nhà nước đều kèm theo thành phần cốt lõi là chứng thư định giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh của tổ chức có chức năng tư vấn giá đất.

Cách làm hiện nay của các cơ quan nhà nước là nêu ý kiến và báo cáo cho hội đồng thẩm định giá thông qua việc soát xét (về pháp luật, về áp dụng các phương pháp, nguyên tắc định giá) xoay quay nội dung chứng thư định giá.

Luật sư Phượng cho biết, xét về ngành nghề kinh doanh thì các công ty có ngành nghề thẩm định giá (mã ngành nghề 7490) không phải là tổ chức tư vấn xác định định giá (mã ngành nghề 8620), từ đó đang có việc áp dụng chứng thư định giá thay cho việc tư vấn xác định giá. Hơn nữa, các cơ quan nhà nước lại đóng vai trò như là bên thẩm định chứng thư định giá, bên tư vấn xác định giá.

Theo vị luật sư này, có không ít trường hợp doanh nghiệp thẩm định và cung cấp chứng thư thẩm định nhưng nhiều cơ quan tham mưu (giúp UBND tỉnh) đưa ra nhiều ý kiến, từ đó đề xuất phải làm lại và bổ sung hồ sơ thẩm định, cung cấp chứng thư định giá mới. Do đó, việc xác định giá đất cụ thể dường như không biết bao giờ xong và cũng không biết cách nào, hướng dẫn nào để thực hiện đúng với các ý kiến của tất cả các cơ quan tham mưu của UBND tỉnh.

Nhiều ý kiến góp ý, cơ quan nhà nước cần quy định rõ về việc xác định giá đất cụ thể để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định pháp luật; đồng thời cần khẳng định việc tư vấn xác định giá hoàn toàn không thể là việc thẩm định giá. Có thể nói, chính những việc không rõ ràng trên đã, đang và sẽ dẫn đến việc áp dụng chưa phù hợp quy định pháp luật, không đảm bảo quy trình chặt chẽ, phù hợp, gây khó khăn cho các doanh nghiệp.