Vướng vào giao dịch kém may mắn hồi quý IV/2015, nhóm đầu tư của anh Dũng phải chạy ngược chạy xuôi áp dụng đủ bài từ ngọt nhạt nhờ vả đến đâm đơn kiện tụng, song đến nay vẫn chưa lấy lại được tiền. Theo lời kể của anh Dũng, sau khi kiểm tra thông tin quy hoạch kỹ càng, anh mới quyết định mua đất. Lúc hợp đồng công chứng xong, anh trao hết tiền cho người mua. Nhưng đến khi đi nhận đất mới phát hiện ra trên khuôn viên có một gia đình đã mua miếng đất này từ năm 1997.

Gặp người khách trước đó, anh Dũng mới hay lúc ký hợp đồng công chứng xong thì gia đình này cho chủ nhà mượn lại sổ đỏ để tách thửa. Nhưng chủ nhà không tách thửa mà bán luôn cho người khác, rồi rời khỏi địa phương. Do mua nhà đất không chính chủ nên anh Dũng cũng không thể bán, sửa chữa hay xây dựng đối với bất động sản này. Theo nhẩm tính của anh, trong điều kiện bình thường, vụ đầu tư có thể mang lại lợi nhuận bạc tỷ trong vòng 6-12 tháng tới. tuy nhiên, vì lâm cảnh này nên anh phải ngậm bồ hòn làm ngọt, nhẫn nại chờ đợi.

Nhà đầu tư này thừa nhận đã đầu tư nhiều nơi và kỹ lưỡng trong khâu pháp lý nhưng với trường hợp không chính chủ như thế này thì mới gặp lần đầu. Đau nhất là quả lừa này lên đến bạc tỷ.

Trường hợp của vợ chồng chị Duyên may mắn hơn, bởi kiểm tra được tình trạng lô đất tại khu Nam Sài Gòn có dấu hiệu không chính chủ ngay từ đầu nên chưa xuống tiền tỷ. Câu chuyện bắt đầu từ giữa tháng 2/2016, chị Duyên được môi giới chào bán lô đất hơn 1.000 m2 với giá 2,7 tỷ đồng, có thể xây nhà mật độ 15-20% trên khuôn viên.

Rủi ro pháp lý được xem là rủi ro khó nhận biết nhất
đối với kênh đầu tư đại ốc. Ảnh: Vũ Lê

Theo quy trình, sau khi khách chồng đủ tiền ký hợp đồng (50% giá trị tài sản), thì chủ đất sẽ bắt đầu tiến hành các thủ tục xin tách thửa. Thế nhưng sau khi tiếp cận với chủ đất và tham khảo hợp đồng, chị duyên nhận thấy pháp nhân là 2 người hoàn toàn khác nhau nên đã nghi ngờ, chần chừ xuống tiền.

Do mảnh đất rộng để xây nhà nhỏ, khuôn viên còn lại làm vườn nên nữ khách hàng này cho hay chị mê miếng đất ngay từ khi đi xem, hơn nữa lại được giá rẻ. Tuy nhiên, vì chủ đất và bên đứng ra làm hợp đồng bán là hai người khác nhau nên phải thận trọng. Bởi lo ngại nguy cơ bị kẹt tiền tỷ trong suất đầu tư này nên chị đành bỏ cuộc.

Ông Nguyễn Tấn Phong, một người có thâm niên 7 năm làm môi giới và tư vấn nhà đất tại Tp.HCM cho hay, rủi ro pháp lý là dạng rủi ro tiềm ẩn, vô hình, khó phát hiện nhất đối với nhà đầu tư địa ốc. Nếu lỡ mua phải nhà đất không chính chủ thì thiệt hại rất khó lường.

Theo ông Phong, phần lớn những vụ đầu tư bị hớ vì nhà đất không chính chủ thường chỉ được bên mua phát hiện khi giao dịch đã hoàn tất, đã đóng tiền đầy đủ, có nghĩa là đã muộn màng. Do đó, giới đi buôn vẫn thường khuyến cáo và nhắc nhở nhau bài học: "Chỉ có người mua lầm chứ người bán không lầm".

Ông Phong cho rằng, kinh nghiệm đầu tư an toàn, tránh mất vốn trong thị trường này là cần tuân thủ quy trình kiểm tra thông tin từ chính bên bán và từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Quản lý đô thị phường, quận.

Một là, kiểm tra giấy tờ nhà đất. Yêu cầu bên bán phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng bản chính) cho bên mua. Trong các giấy tờ này, bản vẽ căn nhà, khu đất được thể hiện cụ thể, đó chính là cơ sở để bên mua so sánh với hiện trạng thực tế.

Hai là, kiểm tra thân nhân xem bên bán có đủ điều kiện bán hay không (có chính chủ hay không). Chẳng hạn: Mảnh đất đứng tên một người hay nhiều người, người ủy quyền có hợp pháp không, đã từng thay đổi chủ ra sao,...

Ba là, kiểm tra tranh chấp tại phòng tư pháp, cán bộ địa chính phường hoặc kiểm tra đơn thư liên quan đến nhà đất tại văn phòng đăng ký quận. Đây là quy trình nhằm xem xét tài sản có vướng tranh chấp, khiếu nại, bị đơn thư tố cáo trước đó hay không.

Bốn là, kiểm tra quy hoạch xem nhà đất có nằm trong diện bị giải tỏa, mở rộng lộ giới, phóng hẻm hay thuộc nhóm đất dự phòng hay không... tại UBND phường, quận.