Giờ đây, sau gần 5 năm, hình ảnh gây sốt đó không còn nữa, bởi hàng loạt dự án căn hộ cao cấp phía bên kia cầu Sài Gòn đã hình thành và đến thời điểm phải “bung hàng”.

Chịu đau giữ giá

Nói về tình hình bất động sản nhà ở, đặc biệt ở hạng mục căn hộ cao cấp tại quận 2, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng, khá nhiều dự án (chủ yếu là của nhà đầu tư nước ngoài) nối tiếp nhau phát triển; điển hình như: TheVista (CapitaLand, Singapore làm chủ đầu tư); Xi Riverview Palace (Công ty Phát triển GS Sài Gòn, Hàn Quốc), Imperia An Phú (chủ đầu tư hiện nay là Prudential), Cantavil An Phú (Daewon Cantavil, Hàn Quốc và Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức hợp tác phát triển), The Estella (liên doanh Tiến Phước - Keppel Land, Singapore) hay Thảo Điền Pearl (Công ty CP Địa ốc và Xây dựng S.S.G 2, thuộc Tập đoàn SSG đầu tư).

Song, đa phần họ đều phải chịu “đau” trong suốt khoản thời gian khủng hoảng kinh tế, bắt nguồn từ năm 2008, kéo dài đến năm2012. Theo đó, không ít trong số họ đã phải can thiệp vào giá để ứng phó với những thay đổi kém lạc quan của thị trường bất động sản.

Khảo sát của công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam, cho thấy, trong quý I và quý II/2012, TP.HCM không có nguồn cung mới nào từ căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, điều đó không làm cho tình hình giao dịch ở phân khúc này khá hơn. Theo Savills Việt Nam, số lượng căn hộ (cho tất cả các phân khúc) được bán ra tại quận 2 chưa đến 300 căn, với mức giá bình quân dưới 35 triệu/m2 (cao hơn cả Bình Thạnh, Tân Bình và quận 7).

Nguyên nhân một phần được Knight Thời “hậu The Vista” Frank xác định là do khách hàng tiềm năng vẫn giữ tâm lý chờ đợi giá căn hộ sẽ tiếp tục giảm. Đại diện của liên doanh Daewon - Thủ Đức House, cho biết, hiện tại, dự án khu phức hợp căn hộ, thương mại Cantavil An Phú (giai đoạn 2) đang có mức giá cao nhất khu vực, dao động từ 30,8 - trên 36 triệu đồng/m2.

Nếu so với trước, đây không phải là mức giá cao và chủ đầu tư sẽ không giảm giá bán. Không riêng gì dự án Cantavil An Phú, mới đây, chủ đầu tư dự án Thảo Điền Pearl (đường Quốc Hương, P.Thảo Điền, quận 2) cũng cho hay, dù tình hình thị trường hiện chưa khởi sắc nhưng SSG không có chủ trương giảm giá, vì trên thực tế, chuyện có áp dụng chính sách giảm hay không còn tùy thuộc vào vị trí dự án, phân khúc và năng lực chủ đầu tư.

Căng mình tìm đầu ra

Chẳng khó để nhận ra rằng, sẽ hiếm có chuyện một lần nữa, thị trường căn hộ cao cấp sẽ hạ giá không phanh. So với năm 2007 - đầu 2009, giá bình quân của các dự án căn hộ cao cấp tại quận 2 ở mức 39 - 42 triệu/m2 nhưng nay không có dự án nào chào bán với giá 40 triệu đồng/m2.

Điều này có thể dễ dàng nhận thấy qua căn hộ Imperia An Phú, vào giữa tháng 4/2009, khi chủ đầu tư (là liên doanh Inveskia) tung ra thị trường đợt 2, với 50 sản phẩm, dù đang áp dụng các chính sách để kích cầu nhưng mức giá khôngvì thế giảm sút (từ 39 - trên40 triệu đồng/m2).

Tuy nhiên, đến thời điểmhiện nay, giá căn hộ tại dự án này dao động từ 26,5 - 34,4 triệu đồng/m2. Thậm chí, các nhà đầu tư thứ cấp còn rao bán phá giá 28 triệu đồng/m2, thấp hơn giá ký hợp đồng trước đó với chủ đầu tư 2 triệu đồng.

Tình trạng này cũng khiến chủ đầu tư phải đau đầu vì cạnh tranh với khách hàng lẫn các dự án chung quanh. Do đó, để kích cầu, các chủ đầu tư sẽ tìm hướng đi khác bên cạnh việc phát huy tối đa ưu thế của dự án. Được biết, chủ đầu tư căn hộ Imperia An Phú cũng đã tìm được đối tác mua sỉ sản phẩm tại dự án.

Còn Công ty Phát triển GS Sài Gòn lại chuyển một phần căn hộ bán tại dự án Xi Riverview Palace thành căn hộ dịch vụ cho thuê để giải quyết bài toán thanh khoản.

Trong khi đó, với trường hợp của CantavilAnPhú, giai đoạn2, đượcmở bán từ cuối năm 2010, hiện 145/200 căn hộ của dự án đã có chủ. Hơn nữa, chủ đầu tư cũng có nguồn thu từ việc cho thuê mặt bằng thương mại - giải trí (từ tầng 1 - 7) và sự hỗ trợ vốn vay từ Tập đoànDaewon ở Hàn Quốc (vay ngân hàng nước ngoài, sau đó cho công ty ở Việt Namvay lại) với lãi suất 9%/năm nên họ có đủ điều kiện để đẩy nhanh tiến độ dự án.

Ông Park Hee Hong, Giám đốc Phát triểnKinhdoanh, cho rằng, dự án vẫn bán được vì sở hữu vị trí đẹp (thuộc quy hoạch khu City Horse 87ha, với các dự án lân cận như: Imperia An Phú, Petro Vietnam Landmark, Lexington...), có đầy đủ tiện ích (rạp chiếu phim, sân tập golf trong nhà, hồ bơi) và công ty cũng có nguồn khách hàng tiềm năng là những người Hàn đang sống và làm việc tại TP.HCM, từng biết đến sản phẩm của Daewon qua Cantavil An Phú, giai đoạn 1.

Nói về ưu thế dự án của mình, ông Nguyễn Văn Đồi, Giám đốc Công ty S.S.G 2, nhấn mạnh, Thảo Điền Pearl nằm ngay vị trí đắc địa ngay cửa ngõ quận 2, kết nối trực tiếp và tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên tại Ga Thảo Điền; hơn nữa, dự án kết nối với khu dân cư hiện hữu và cầu Sài Gòn2 (đang xây dựng). Đây không chỉ là dự án để ở mà còn là sản phẩm đầu tư đáng xem xét.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, vừa qua, dự án đã hoàn tất tầng 20 và chuẩn bị cất nóc ngay trong năm nay, hiện, gần 80% căn hộ đã được bán ra; trong đó, có không ít khách hàng là người nước ngoài có nhu cầu về nhà (dự án mở bán vào tháng 7/2010).