"Chẩn" đúng bệnh để cứu DN BĐS là mục đích cuộc trao với Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu về những nguyên nhân, nút thắt và thực trạng sức khỏe của các DN BĐS hiện nay.

Liên tiếp đưa ra các kiến nghị tháo gỡ khó khăn cho DN, ông có thể cho biết, sức khỏe của các DN BĐS hiện tại thế nào?

Các DN BĐS đang cực kỳ khó khăn, phần lớn DN rơi vào tình trạng bi đát. 2 nguy cơ đe dọa trực tiếp "sinh mệnh" của DN là phải gánh lãi suất cao, “khô máu” do không tiếp cận được vốn ngân hàng. Trong thời gian qua, DN không có tiền để trả lãi vay và cũng không có tiền để tiếp tục hoàn thành dự án, để có sản phẩm cho thị trường. Một khó khăn quan trọng hơn là DN không bán được hàng do sức mua quá yếu. Giao dịch gần như không có. Hiện nay, DN BĐS vay nợ NH khoảng trên 60% vốn đầu tư nên khi thanh khoản kém dẫn tới tình trạng DN mất khả năng trả nợ. Những điều này đưa thị trường BĐS tới tình trạng 3 dở dang : đền bù dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang. Đi đâu chúng ta cũng thấy công trình, dự án dở dang, đền bù lam nham chưa hoàn thành...

Những kiến nghị vẫn chủ yếu tập trung vào việc khơi thông dòng vốn cho DN BĐS. Nhưng với sức mua yếu và hàng tồn kho lớn như ông vừa nói, cứ cho là DN tiếp cận được vốn thì cũng không "cứu" được họ, thưa ông.

Thực ra, phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình, thấp... vẫn có nhu cầu. Minh chứng rõ ràng nhất là trường hợp Công ty Hoàng Anh Gia Lai hạ giá căn hộ là bán hết hàng ngay. 

Như vậy, mấu chốt của thị trường BĐS vẫn là giá bán. Tại sao DN kêu khó khăn, kêu sắp phá sản nhưng lại không chịu giảm giá bán để kích cầu?

Thực tế là DN đã giảm, đã hòa vốn, nhiều trường hợp lỗ. Đến thời điểm hiện nay, chiến lược bán lỗ là DN nào cũng phải chấp nhận. Vì nếu không, họ sẽ bị NH xiết nợ. Việc này sẽ ảnh hưởng đến uy tín và hơn nữa, cũng thiệt hại cho DN hơn là bán lỗ. Đây là sự thật và là liều thuốc đắng mà DN đã phải uống.

Nhưng rõ ràng là giá BĐS của ta vẫn chưa thấp?

Đúng vậy, giá BĐS dù đã giảm của ta hiện vẫn cao hơn các nước trong khu vực. Tại TP.HCM, ở phân khúc căn hộ trung bình, giá rẻ nhất không thấp hơn 12 triệu đồng/m2. Với mức giá này, để sở hữu căn hộ 50m2 phải mất 600 triệu đồng, vượt quá sức của người có thu nhập thấp, trung bình. Trong khi ở Indonesia, giá căn hộ 1 phòng ngủ giá khoảng 7.500 USD/căn, tương đương 150.000 triệu đồng/căn; căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 300 triệu đồng.

Vậy ông lý giải thế nào về việc giá BĐS của ta cao như vậy?

Có 5 chi phí đẩy giá BĐS của ta lên cao. Đầu tiên là chi phí giải phóng mặt bằng. Đây thực chất là mua bán đất theo cơ chế thị trường thiếu sự điều tiết của nhà nước nên giá bị đẩy lên quá cao. Thứ 2 là chi phí nộp tiền sử dụng đất quá cao, DN gần như phải mua lại quyền sử dụng đất một lần nữa. Thứ 3 là chi phí vốn cao (chủ yếu là lãi vay quá cao). Thứ 4 là chi phí xây dựng. Do chúng ta quản lý kém nên thường để xảy ra đầu cơ vật liệu xây dựng (sắt, thép, xi măng...) dẫn đến giá thành xây dựng tăng cao. Thứ 5 là chi phí phát sinh do thủ tục hành chính kéo dài làm tăng chi phí quản lý và mất cơ hội kinh doanh... Nếu chúng ta hạn chế được các chi phí này, giá BĐS chắc chắn sẽ giảm xuống đúng giá trị thực của nó.

Trở lại với việc mở van tín dụng BĐS, đã có nhiều DN tiếp cận được chính sách này chưa, thưa ông ?

Rất ít. Theo tôi nắm được thì mới chỉ có một số ít DN được Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) cơ cấu lại nợ. Còn hầu hết các DN vẫn chưa tiếp cận được vốn hay giảm lãi suất.

Theo ông, việc cho phép cơ cấu lại nợ có giúp DN BĐS vượt qua được khó khăn lúc này hay không ?

Đây là một giải pháp rất quan trọng cho thị trường. Hiện có 2 phương thức. DN tìm vốn ở đâu trả nợ cho NH sau đó NH ký hợp đồng cho vay lại. Cách này thì dễ cho NH nhưng với DN thì lại không đơn giản. Tôi cho rằng, cách thứ 2 mới là quan trọng và đúng tinh thần của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, DN với NH ngồi lại với nhau để phân loại các loại nợ. Chủ yếu NH xác định các loại nợ và có thể cho phép chậm trả lãi trong một thời gian nhất định, 6 tháng hoặc đến hết năm nay. Như vậy, mới có thể giúp cho DN vượt qua giai đoạn này.