Nới tín dụng BĐS, hạ lãi suất được đánh giá là liều thuốc “cấp cứu cấp độ 1” để thị trường này hồi sinh. Còn DN khó lòng giảm giá nhà ở.

Dưới đây là chia sẻ của đại diện 4 doanh nghiệp bất động sản, bao gồm: ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Việt Nam (Vinaland); ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House); ông Nguyễn Ngọc Dương, Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Năm Ngôi sao Việt (Viet Five Star) và bà Huỳnh Kim Đoan, Giám đốc Công ty Bất động sản Eden (Eden Real).

Tập quán mua bất động sản của người Việt là đặc biệt quan tâm yếu tố gia tăng giá trị của sản phẩm, cho dù đó là căn nhà mua để ở.

Với những động thái tích cực của Chính phủ nhằm mở rộng kênh vốn vào thị trường bất động sản được thể hiện trong Văn bản số 2056 ngày 11/4/2012 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và trong dự thảo sửa đổi Thông tư 13, liệu thị trường địa ốc có cơ may hồi phục?

Ông Nguyễn Ngọc Dương: Đây mới chỉ là liều thuốc “cấp cứu cấp độ 1” để thị trường hồi sinh chứ chưa thể nói tới sự hồi phục, bởi “bệnh tình” của thị trường địa ốc hiện rất nguy kịch, khi người mua không tiếp tục mua nữa.

Tập quán mua bất động sản của người Việt là đặc biệt quan tâm yếu tố gia tăng giá trị của sản phẩm, cho dù đó là căn nhà mua để ở. Nay trong giai đoạn thắt lưng buộc bụng, mơ ước sở hữu căn nhà càng trở nên xa xỉ đối với nhiều người, kênh tín dụng chưa phải là lựa chọn của những gia đình có thu nhập trong khoảng 20 - 35 triệu đồng/tháng.

Để tìm được những người chấp nhận vay tiền mua nhà còn phải chờ xem độ mở trong điều kiện cho vay của các ngân hàng đến mức nào, cũng như lãi suất sẽ được hạ sâu đến đâu. Tôi cho rằng, sẽ không có biến động lớn về giao dịch cho đến cuối năm nay, nhất là ở thị trường nhà chung cư.

Ông Trần Minh Hoàng: Tôi cho rằng, các chính sách phá băng bất động sản đợt này là khá mạnh mẽ, mà một trong những nội dung quan trọng nhất là cho các ngân hàng được cơ cấu lại nợ cũ, cho các doanh nghiệp bất động sản được gia hạn nợ hoặc được đảo nợ đến hạn để cầm cự trong giai đoạn khó khăn. Đây đúng là liều thuốc cấp cứu cần thiết bởi nhu cầu đảo nợ của doanh nghiệp là rất lớn và thực chất mối quan hệ giữa các tổ chức tín dụng (chủ nợ) và doanh nghiệp (con nợ) suốt thời gian qua chủ yếu cũng là nhằm tìm cách giải quyết các khoản nợ quá hạn.

Việc doanh nghiệp được giãn mối lo giải quyết nợ nần giúp họ có điều kiện tập trung lo thanh lý hàng tồn đọng, tạo tính thanh khoản cho thị trường địa ốc, cũng chính là thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, để chủ trương được thực hiện chặt chẽ, hiệu quả và nhanh chóng, NHNN cần cụ thể hóa điều kiện đối với các đối tượng được đảo nợ, được gia hạn nợ, không nên để các ngân hàng tùy ý thu xếp một cách thiếu thống nhất, thiếu kiểm soát.

Theo nhận định của Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình mà giới truyền thông đã đưa tin tuần qua, xu thế giảm lãi suất từ nay đến cuối năm có khả năng diễn tiến nhanh hơn. Điều này liệu có tác động tích cực lên bức tranh chung của thị trường nhà ở?

Bà Huỳnh Kim Đoan: Nếu chỉ với việc giảm lãi suất, tôi e là chưa đủ giúp thị trường tan băng trong một hai quí tới. Nhìn từ phía khách mua nhà qua “Tuần lễ an cư” mà chúng tôi tổ chức bán hàng cho nhiều chủ dự án hồi đầu tháng 4 này, tôi nhận thấy nhu cầu mua nhà vẫn cao, nhưng người mua cũng trở nên dè dặt hơn bao giờ hết và phần lớn khả năng tài chính của họ đáp ứng khoảng 50% giá trị bất động sản.

Do cần khoản vay lớn, hiện nay, khách vẫn ưu tiên phương án vay của chủ dự án nhà ở (dưới hình thức vay trả góp) hơn là gõ cửa các ngân hàng, dù đã có những gói cho vay lãi suất ở mức 16 - 17%/năm. Vì vậy, những dự án nào có giá bán và phương thức thanh toán phù hợp, những chủ dự ánnào khéo thu xếp được vốn cho khách hàng vay sẽ có cơ may bán hàng cao hơn.

Ông Lê Chí Hiếu: Nguồn vốn của hầu hết doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Việc giảm lãi suất có ý nghĩa đặc biệt đối với doanh nghiệp trong ngành này. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất hiện nay là tính thanh khoản của bất động sản. Chỉ cần hàng ra được lưu thông thì bài toán vốn cũng sẽ được giải quyết từ kênh huy động vốn khách hàng. Trong tình trạng thị trường ế ẩm, doanh nghiệp cũng không thể hấp thụ vốn, dù lãi suất giảm.

Có ý kiến cho rằng, một trong những nguyên nhân quan trọng gây bế tắc thanh khoản bất động sản là do giá nhà quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân, nhất là trong thời buổi kinh tế khó khăn hiện nay? Làm sao để giảm mặt bằng giá nhà ở xuống?

Chỉ khi giá bán phổ biến của căn hộ lên mức 18 - 20 triệu đồng/m2 thì doanh nghiệp mới có cơ sở để khởi động dự án mới.

Ông Lê Chí Hiếu: Hiện giá nhà ở đang cõng trên lưng nhiều chi phí bất hợp lý, trong đó chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cao mà thực chất là mua bán đất theo giá thị trường; chi phí vốn cao, cộng thêm chi phí xây dựng, nguyên nhiên vật liệu cao. Nhưng nặng nhất là chi phí nộp tiền sử dụng đất cao và doanh nghiệp gần như phải mua đất hai lần.

Một khoản lãng phí lớn nữa là thủ tục hành chánh kéo dài làm tăng chi phí quản lý, triển khai dự án. Tuần trước, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng đã có văn bản kiến nghị cần giảm tỷ trọng phần trực thu của Nhà nước từ thu tiền sử dụng đất, giảm lãi suất và nhanh chóng cải cách thủ tục hành chính.

Ông Trần Minh Hoàng: Có thể nói ngay là khó lòng giảm giá nhà ở. Các giao dịch thành công trên thị trường thời gian vừa qua chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ có giá bán 12 - 14 triệu đồng/m2. Thẳng thắn mà nói, đây là giá bán lỗ, doanh nghiệp chẳng đặng đừng phải bán để xoay vòng tiền giải quyết nợ nần.

Với cơ cấu giá thành hiện nay, chỉ khi giá bán phổ biến của căn hộ lên mức 18 - 20 triệu đồng/m2 thì doanh nghiệp mới có cơ sở để khởi động dự án mới. Tôi tin sức mua trong dân vẫn còn, không đến nỗi kiệt quệ như những gì thị trường địa ốc đang chứng kiến.

Một thái độ ứng xử đúng mức đối với thị trường bất động sản sẽ giúp lấy lại niềm tin nơi những người có nhu cầu mua nhà. Đây là cách có thể làm ngay để hóa giải sự bế tắc của thị trường địa ốc hiện nay.