|
Nên có cơ quan thẩm định giá đất độc lập SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI 2003:
Nên có cơ quan thẩm định giá đất độc lập
03/10/2011
Tại các nước, công việc thẩm định giá đất
được giao cho các chuyên viên gia đất và bất động sản chuyên nghiệp chứ
không phải là công việc của công chức như ở Việt Nam.
Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) đang tiến hành rà soát
Luật Đất đai 2003 để phục vụ cho việc sửa đổi luật này trong thời gian
tới. Theo phân tích của các chuyên gia và luật sư tham gia góp ý vào báo
cáo rà soát Luật Đất đai do VCCI thực hiện, vấn đề giá đất bồi thường
giải phóng mặt bằng hiện nay chính là nguồn cơn chủ yếu của các đơn thư
khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.
Khó xác định giá đất thị trường
Luật sư Nguyễn Minh Thắng, Công ty Luật Basico, cho rằng do việc xác
định giá đất không phù hợp với ý chí và nguyện vọng của chủ sử dụng đất,
pháp luật lại chưa quy định cụ thể cơ chế giải quyết bất đồng về giá
đất nên người dân phải khiếu kiện, khiếu nại, tụ tập về các TP lớn để
kiến nghị các cơ quan cấp trên.
Dẫn chứng, luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Hàng
hải, kể: “Ngay cạnh nhà tôi có một công trình chào mừng 1.000 năm Thăng
Long (đoạn đường Văn Cao - Hoàng Hoa Thám) nhưng lễ thì đã qua cả năm mà
công trình thì vẫn ngổn ngang nằm đó. Nguyên nhân chính là do không
giải phóng được mặt bằng. Bởi lẽ giá thị trường tại đó 200 triệu đồng/m2
nhưng giá bồi thường chỉ có 30 đến 40 triệu đồng/m2 thì làm sao người
dân nào đồng ý!”.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, vấn đề
bồi thường theo giá thị trường rõ ràng không đơn giản. “Bởi lẽ đối với
đất đô thị, giá trị của đất phụ thuộc vào vị trí thửa đất. Không những
thế, giá thị trường phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh
nên luôn biến động. Trong khi đó, bồi thường là một quá trình kéo dài,
vậy chọn giá thị trường tại thời điểm nào? Rõ ràng chỉ có thể nói đến
mặt bằng giá bình quân trong một khu vực cụ thể tại thời đoạn cụ thể,
rồi gia giảm trong quá trình thương lượng thỏa thuận với người có quyền
sử dụng đất” - ông Liêm phân tích.
Giá đất luôn biến động
nên vấn đề bồi thường theo giá thị trường rõ ràng không đơn giản. Trong
ảnh: Người dân bị thu hồi đất ở quận 2, TP.HCM làm thủ tục lãnh tiền
bồi thường giải tỏa. Ảnh: HTD
|
Không thể cứ rượt đuổi mãi
“Giá đất luôn luôn biến động và ngày càng tăng cao, nếu cứ rượt đuổi
theo giá thị trường như vậy thì không bao giờ tới đích được. Nhà nước
nên coi quyền sử dụng đất là hàng hóa, có thể mua bán, chuyển nhượng còn
Nhà nước chỉ thanh tra, kiểm tra chứ không trực tiếp thẩm định giá trên
thị trường. Để tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, nên có công
ty tư vấn định giá độc lập” - ông Nguyễn Ngọc Tuấn, nguyên Thứ trưởng
Bộ Tài chính, nêu giải pháp.
Ông Liêm cũng nêu kinh nghiệm của nước ngoài: “Tại các nước, công việc
thẩm định giá đất được giao cho các chuyên viên giá đất và bất động sản
chuyên nghiệp. Họ được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm và kỹ năng cần
thiết, được cấp phép hành nghề qua thi cử, chứ không phải là công việc
nghiệp dư của công chức như ở nước ta”.
Nhìn nhận vấn đề ở gốc sở hữu đất đai, luật sư Đức cho rằng nếu quy định
sở hữu tư nhân về đất đai thì câu chuyện bồi thường giải phóng mặt bằng
sẽ đơn giản hơn nhiều. Còn cứ khư khư quan điểm sở hữu nhà nước về đất
đai thì khó giải quyết được bài toán này.
50%
khiếu kiện đất đai liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng. Cụ
thể, trong số 500.000 vụ khiếu kiện đất đai gần đây có tới 276.000 vụ
liên quan tới bồi thường giải phóng mặt bằng.
TS Trần Quang Huy, Trưởng bộ môn đất đai, Trường ĐH Luật Hà Nội
Cần ghi nhận nguyên tắc thỏa thuận
Thực tế hiện nay phản ánh hai nhu cầu cơ bản của người dân. Một là việc
xác định giá đất cần dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, nhất trí của các
bên liên quan. Hai là cần có cơ chế minh bạch và công bằng để giải quyết
bất đồng về xác định giá đất.
Luật Đất đai cần ghi nhận thêm những nguyên tắc: Mang tính thị trường,
bình đẳng và thỏa thuận. Chẳng hạn, người sử dụng đất có quyền đề nghị
UBND xác định lại giá đất theo bất kỳ một phương pháp định giá đất nào.
Chủ thể sử dụng đất có quyền thuê tư vấn hoặc trực tiếp đưa ra các căn
cứ chứng minh phương pháp định giá đất của mình...
Luật sư Nguyễn Minh Thắng, Công ty Luật Basico
ThinhVuongcorp - Theo Pháp Luật TP
|