Bảng giá đất trên địa bàn TP HCM vừa được thông qua có mức cao nhất áp dụng cho đất phi nông nghiệp là 162 triệu đồng một m2, tại các tuyến đường đẹp nhất Sài Gòn như: Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận I). Mức thấp nhất là khu vực thuộc các huyện vùng ven, có giá 1,5 triệu đồng mỗi m2. 

Nếu chỉ tính đất vàng khu trung tâm, mức điều chỉnh này vượt khung gần 4 lần. Còn tính chung mức bình quân toàn thành phố đã tăng 1,6 lần so với bảng giá đất năm 2014. Tuy mức vẫn còn thấp hơn giá thực tế trên thị trường nhưng nhiều chuyên gia khuyến cáo đất nền sẽ chịu áp lực tăng giá trong năm 2015 do chi phí đóng tiền sử dụng đất sẽ tăng gấp đôi.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang nhận xét: "Đất dự án nộp tiền sử dụng đất được thẩm định giá độc lập, giá này thường bằng 80% giá thị trường không liên quan đến bảng giá đất. Song đất nền, đất phân lô, đất phải chuyển mục đích sử dụng chắc chắn sẽ có biến động rất lớn".

Ông Quang phân tích, đất tư nhân buộc nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá này nhân theo hệ số từ 1,2-2 lần. Do vậy đất hợp thức hoá (chuyển mục đích sử dụng) của người dân và đất phân lô bán nền sẽ chịu áp lực tăng giá 2 lần. Dòng sản phẩm này thường ở vùng ven, nếu tăng 2 lần là mức ảnh hưởng đáng kể. Tại TP HCM, đất ở các quận 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức,Hóc Môn, huyện Nhà Bè và Bình Chánh sẽ chịu áp lực tăng giá trung bình 10-20% vì đất các khu vực này trước đây định giá các đường nhỏ khoảng 2 triệu đồng một m2.

Các chuyên gia bất động sản dự báo với bảng giá đất mới, năm 2015 đất nền có thể bị tác động tăng giá trung bình 15% do tiền sử dụng đất bị đội lên. Ảnh: Vũ Lê

Theo ông Quang, nhìn chung bảng giá đất mới không ảnh hưởng đến nhiều phân khúc trên thị trường mà chỉ tới bộ phận nhỏ đất tư nhân phân lô. Tác động lớn nhất là việc cấp sổ đỏ cho người dân khi phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn những năm trước đây.

Xét về tác động dây chuyền, chuyên gia này cho rằng đất nền vùng ven tăng giá 10-20% có thể làm thay đổi xu hướng từ mua đất nền lẻ sang mua căn hộ chung cư. Hiện nay giá chung cư tại TP HCM khá rẻ, hàng hoá nhiều nên thanh khoản hứa hẹn sẽ tăng trong năm 2015. Những trường hợp thuê đất chỉ có các doanh nghiệp sản xuất , dịch vụ là ảnh hưởng vì phải trả thuê đất tăng gấp đôi. Còn các đất hợp tác của các tổ chức thuê đất nhà nước phải chuyển sang thuê đất trả tiền một lần thì không ảnh hưởng.

Tăng giá đất sát với thị trường là xu hướng chung của nền nền kinh tế thị trường. "Dù bảng giá đất mới đã tăng gấp 2 lần thì cũng chỉ bằng 50 -60% giá thị trường. Vấn đề là ở chỗ khi  cá nhân, tổ chức  và mục đích sử dụng đất khác nhau thì phải có chính sách rõ ràng, riêng biệt và cụ thể ngay từ ban đầu để dễ thực hiện", ông Quang nói.

Tổng giám đốc Công ty Bất động sản CPR, Trần Thị Cẩm Tú lại cho rằng tác động của việc tăng bảng giá đất TP HCM năm 2015 ảnh hưởng đến thị trường bất động sản không hề nhỏ.

Bà Tú giải thích, đầu vào của bất động sản là đất, nếu tăng giá đất lên thì tiền đền bù giải phóng mặt bằng vốn đã khó khăn sẽ càng khó khăn hơn, sẽ rất ít doanh nghiệp dám đầu tư dự án khi chưa có đất sạch. Có thể xu hướng sắp tới các chủ đầu tư chuyển sang đi săn tìm, mua lại đất đã có dự án.  Tất cả chi phí này sẽ được  cộng vào giá thành. Chính điều này sẽ làm giá bán ra thị trường cũng tăng ngoài khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Nữ doanh nhân này nhận định, việc tăng giá đất sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước là điều nên làm. Tuy nhiên, có bất cập đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Đó là hiện nay có nhiều chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất, khi tăng giá đất lên đồng nghĩa tiền thuế cũng sẽ tăng, Nhà nước sẽ khó thu hồi được khoản nợ này. Ngoài ra việc tăng bảng giá đất cũng có thể khống chế việc phát triển dự án, hạn chế nguồn cung.

Trong khi đó, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Thăng Long, Lê Vũ Tuấn Anh dự báo việc tăng bảng giá đất năm 2015 (trung bình 1,6 lần so với năm 2014) trước mắt tác động 2 phân khúc có liên quan mật thiết đến việc tăng tiền sử dụng đất.

Đầu tiên là đất nền phân lô ở khu vực vùng ven sẽ tăng giá 10-20%, mức tăng  trung bình 15% do phát sinh chi phí tiền sử dụng đất tăng theo hệ số 1,2-2 lần. Điều này lý giải vì sao làn sóng đầu tư đất nền vùng ven TP HCM tăng mạnh trong năm 2014, do tác động tâm lý lo ngại giá đất sẽ tăng trong tương lai. Theo ông Tuấn Anh đây là tác động hợp lý vì đất đai là tài sản hữu hạn, nên theo thời gian sản phẩm này tăng giá là bình thường.

Thứ hai là bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng lên cũng thúc đẩy thị trường mua bán dự án sôi động hơn. Do các dự án muốn chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) nên cơ hội xả hàng tồn, xử lý nợ xấu cho các doanh nghiệp muốn thoái vốn bất động sản cũng lớn hơn.

"Điều chỉnh và tăng bảng giá đất hàng năm là rất cần thiết để đưa giá đất về gần với cơ chế thị trường. Đây cũng là một trong những nhân tố tích cực giúp bất động sản tiếp cận nhanh hơn với diễn biến thực tế và cơ chế chính sách", ông Tuấn Anh nhận xét.

Vũ Lê