|
Luật kinh doanh BĐS: “Nóng” vấn đề vốn pháp định Luật kinh doanh BĐS: “Nóng” vấn đề vốn pháp định
30/09/2011
Để hay bỏ quy định vốn pháp định kinh doanh
bất động sản (BĐS) 6 tỷ đồng, quy định thời điểm được huy động vốn của
chủ đầu tư còn nhiều mâu thuẫn… là những vấn đề “nóng” được các chuyên
gia góp ý cho luật kinh doanh BĐS.
Để hay bỏ?
Tại buổi hoàn thiện rà soát báo cáo luật đất đai, luật kinh doanh BĐS,
ông Nguyễn Văn Minh, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, theo
quy định doanh nghiệp (DN), hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp
định là 6 tỷ đồng, đồng thời về điều kiện tài chính chủ đầu tư cần phải
có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng mức đầu tư dự án nói chung và
15% đối với các dự án là nhà ở. Làm chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS đòi
hỏi DN phải cần có nhiều điều kiện cần và đủ trong đó có tài chính như
trên vô hình chung điều kiện vốn pháp định cho các DN hoạt động trong
lĩnh vực này không còn mấy ý nghĩa. Vì thế, ông Minh khuyến nghị cần cân
nhắc và lựa chọn cắt giảm các giấy phép con về vốn pháp định khi thực
tế không còn ý nghĩa.
Triển khai một dự án BĐS có quy mô vừa phải thì vốn đầu tư cũng lên đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng.Ảnh: Hải Nguyễn.
|
Đưa ra quan điểm của mình, bà Nguyễn Thị Nga (Đại học Luật Hà Nội) cho
rằng, không cần thiết vấn đề vốn pháp định trong kinh doanh BĐS. Nếu một
DN kinh doanh BĐS mà chỉ có vốn 6 tỷ đồng thì quá nhỏ bé so với mặt
bằng kinh doanh của họ. Bà Nga dẫn chứng, nhiều DN hiện nay chưa triển
khai xong giải phóng mặt bằng thì đã hết tiền mới dẫn đến huy động vốn
trái pháp luật, bán non dự án… Trá hình bằng cách, người dân mua nhà
hình thành trong tương lai, muốn lấy tiền của dân nhưng quy định của
luật pháp không được ký hợp đồng mua bán nên họ bắt người dân ký hợp vay
vốn, xong rồi chuyển nhượng dự án non lấy chênh lệch nhưng không bán.
DN lách luật bằng các hợp đồng chuyển nhượng, huy động vốn… luôn luôn
kéo khách hàng vào thế bị động, buộc phải theo nhà đầu tư.
Vì thế, bà Nga có ý kiến nhóm chuyên gia nghiên cứu cần nêu rõ quan điểm
để hay không để quy định vốn pháp định này, lý do vì sao, chứ không
phải là câu chuyện cân nhắc nữa. DN nào mạnh, có năng lực tài chính thì
tiếp tục ở thương trường để cạnh tranh, còn DN nào yếu thì nên bỏ cuộc
chơi, tránh làm thị trường nhũng loạn.
Trước đó, tại một cuộc hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam
cũng cho rằng, việc quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng cho một doanh
nghiệp BĐS là quá bất cập, bởi lẽ, thông thường để triển khai một dự án
BĐS có quy mô vừa phải thì vốn đầu tư cũng lên đến hàng trăm, hàng nghìn
tỷ đồng. Vì thế, tình trạng “tay không bắt giặc” là hiện tượng diễn ra
khá phổ biến trên thị trường BĐS, tạo nên những rối loạn và nhiều tiêu
cực trên thị trường. Do đó, vị Thứ trưởng này cho biết, sẽ sớm hoàn
thành quy định tăng vốn pháp định của cty BĐS nhằmlàm cho thị trường
minh bạch, ổn định hơn.
Luật huy động vốn: nhiều mâu thuẫn
Liên quan đến vấn đề huy động vốn từ người mua của chủ đầu tư hiện nay,
ông Minh cho rằng có nhiều mâu thuẫn. Cụ thể, luật kinh doanh BĐS quy
định chủ đầu tư bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
theo hình thức ứng tiền trước, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư
đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS.
Nghị định hướng dẫn luật này là nghị định 153/2007/NĐ-CP lại quy định
việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy
động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật.
Trong khi đó, luật nhà ở thì quy định chỉ được huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng.
Thông tư 04/2006/TT- BXD lại cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ
khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng
công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư.
Do đó, ông Minh đưa ra ý kiến cần sửa đổi các văn bản về thời điểm góp
vốn để tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn và gây khó khăn trong quá trình áp
dụng pháp luật.
Bên cạnh đó, ông Minh cũng cho rằng, vấn đề thù lao, hoa hồng môi giới
BĐS cũng cần có quy định cụ thể mức (tỷ lệ tối đa hoặc giá trị tối đa)
nhằm khắc phục tình trạng mỗi nơi một giá, làm cho thị trường BĐS kém
minh bạch và dễ tạo kẽ hở cho “cò BĐS” trục lợi.
ThinhVuongcorp - Theo Lao Động
|