|
Thông tư 113/2011/TT-BTC: Cởi trói hàng loạt giao dịch bất động sản Thông tư 113/2011/TT-BTC: Cởi trói hàng loạt giao dịch bất động sản
Nhiều vụ chuyển nhượng sản phẩm bất động sản kẹt cứng vì cách tính thuế sản chưa rõ ràng. Ảnh: L.T |
Việc cho phép ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá
tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định để tính thuế thu nhập
cá nhân từ kinh doanh bất động sản có thể sẽ cởi trói cho hàng loạt
giao dịch bất động sản.
Tồn nhiều hồ sơ chuyển nhượng
Trên thực tế, từ khi quy định chính thức về thuế thu nhập cá nhân từ
kinh doanh bất động sản được ban hành đến nay, cho dù đã có nhiều thông
tư hướng dẫn, bổ sung, nhưng việc thực thi rất khó khăn. Nhiều thương vụ
chuyển nhượng sản phẩm bất động sản kẹt cứng vì cách tính thuế sản chưa
rõ ràng, thiếu hợp lý.
“Thông tư 12/2011/TT-BTC quy định, cán bộ thuế phải xác định giá bán
theo giá thị trường thông qua xác nhận của các sàn giao dịch bất động
sản. Nhưng làm sao xác định được giá thị trường, vì mỗi người bán một
giá, ngay cả ở cùng một dự án. Hơn nữa, Thông tư 12 chỉ đề cập đến sản
phẩm căn hộ và hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà
không hề nhắc đến đất nền”, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty
Địa ốc Techcom Real nói và cho rằng, những bất hợp lý này đã khiến các
cơ quan thuế mỗi nơi áp dụng mỗi kiểu và hồ sơ chuyển nhượng bị tồn khá
nhiều.
Ngay cả với sản phẩm căn hộ dù có quy định song cũng khá bất cập. Đơn cử
trường hợp chị Nguyễn Thị Hiền (quận Thủ Đức, TP.HCM), sau khi chuyển
nhượng một căn hộ quận 2 (TP.HCM) với tiền chênh lệch gần 6 triệu đồng
và làm hồ sơ gửi cơ quan thuế, chị nhận được thông báo nộp thuế là 21,6
triệu đồng.
Giải toả về giá tính thuế
Bắt đầu từ ngày 19/9/2011, Thông tư 113/2011/TT-BTC do Bộ Tài chính ban
hành về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số
02/2010/TT-BTC và Thông tư số 12/2011/TT-BTC liên quan đến việc hướng
dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân, trong đó có nội dung liên quan đến
bất động sản, sẽ chính thức được áp dụng.
Theo đó, cán bộ thuế sẽ không phải lãnh trách nhiệm xác định giá bán
theo giá thị trường. Thông tư 113 cũng phân biệt hợp đồng góp vốn mua
nền nhà, căn hộ trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết
Luật Nhà ở có hiệu lực với hợp đồng góp vốn mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai (theo quy định tại Nghị định 71).
Cụ thể, cả hai loại hợp đồng này đều được áp thuế 25% thu nhập. Đối với
hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn
hộ..., nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi
trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp
tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, hoặc không có hóa đơn, chứng
từ hợp pháp chứng minh giá vốn, thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển
nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá
chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do
UBND cấp tỉnh quy định.
Đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai mà giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai
thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy
định tại thời điểm chuyển nhượng, đồng thời không có hóa đơn, chứng từ
hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn, thì cơ quan thuế tính
thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy
định.
Thông tư 113 cũng hướng dẫn, cá nhân chuyển nhượng nhà, đất, căn hộ đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất được áp dụng thuế
suất 25% trên thu nhập chuyển nhượng (bằng giá chuyển nhượng trừ giá
vốn), nhưng phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn.
Trường hợp không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp thì áp dụng thuế
suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp các bên ghi giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá nhà nước thì
lấy giá tính thuế theo khung giá nhà nước.
“Với quy định trên, khả năng áp dụng mức thuế suất 2% trên giá trị
chuyển nhượng là rất lớn, ngược lại mức thu 25% trên lợi nhuận sẽ khó
được áp dụng. Bởi lẽ, đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn
vào dự án bất động sản, thông thường, lần giao dịch đầu tiên giữa chủ dự
án với cá nhân thứ nhất có thể chứng minh giá vốn ghi trong hợp đồng,
có hóa đơn chứng từ, còn tất cả các lần giao dịch sang nhượng cho nhau
qua lần thứ 2, thứ 3 hầu như không có hóa đơn chứng từ”, Luật sư Nguyễn
Tấn Hải thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM nhìn nhận.
ThinhVuongcorp - Theo Đầu Tư
|