|
“Doanh nghiệp bất động sản không dễ phá sản” “Doanh nghiệp bất động sản không dễ phá sản”
Ông Nguyễn Hữu Cường |
Thị trường bất động sản đang được cho là ở giai đoạn rất khó khăn, đã
le lói những nhận định một số doanh nghiệp hạn chế về tiềm lực tài
chính có thể sẽ phá sản, nếu chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh
vực này vẫn tiếp tục kéo dài.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội
cho rằng, phá sản đối với các doanh nghiệp bất động sản không phải là
chuyện dễ.
Ông Cường nói:
- Một khi nguồn vốn bị siết thì việc phát triển ổn định, sự sinh tồn của
các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản phải đối mặt
với khó khăn. Đó là sự báo trước. Thị trường sẽ sàng lọc những doanh
nghiệp không có tài chính mạnh, có thực lực để đầu tư các dự án, mà quá
phụ thuộc vào nguồn vốn đi vay.
* Đã có nhiều nhận định rằng, trong thời điểm hiện nay, lĩnh vực bất động sản đang tồn tại nhiều rủi ro, thưa ông?
Đúng là hiện có rất nhiều những dự án không thể hoàn thành do khó khăn về tài chính.
Như, có những dự án hoàn thành được tới 70 - 80% nhưng không được vay
tiền tiếp nữa, có dự án thiết kế 20 tầng nhưng làm đến 17 - 18 tầng rồi
thôi. Hoặc cũng không ít những dự án làm đến nửa móng nhưng theo quy
định của Nghị định 71 là phải xong móng, hoàn thiện hạ tầng mới được vay
vốn, giờ làm được nửa móng cũng không huy động được vốn, không bán được
các sản phẩm. Như thế làm sao có tiền trả nợ ngân hàng được.
Tuy nhiên, đấy là với những dự án mà chủ đầu tư huy động vốn vay trước
khi dự án được khởi động, phụ thuộc vào vốn ngân hàng và đều hết sức khó
khăn. Ngược lại, những dự án của chủ đầu tư có tiềm năng thật, điển
hình là những doanh nghiệp, tập đoàn “gia đình” có thế mạnh về tài chính
thì họ vẫn chủ động được nguồn vốn trong bối cảnh các dự án khác vẫn
còn nằm im chờ đợi.
Dù vậy, chúng ta thấy rằng, trong hoàn cảnh hiện nay, doanh nghiệp nào
thực lực yếu thì hoặc là phải mua bán sáp nhập, hai là chấp nhận đứng ở
ngoài. "Cuộc chơi" này là hoàn toàn sòng phẳng.
* Điều đó cũng có nghĩa, nếu chính sách tín dụng đối với lĩnh vực
bất động sản tiếp tục thắt chặt, một số doanh nghiệp hạn chế về tài
chính, không tiếp cận được nguồn vốn vay, thì sẽ rơi vào tình trạng phá
sản?
Phá sản hay không còn là bài toán rất khó. Để phá sản được cũng không
dễ. Bởi, ngay thủ tục để phá sản thôi cũng không dễ, chưa kể còn liên
quan đến rất nhiều vấn đề khác.
Với quy luật sinh tồn thì rất ít doanh nghiệp chấp nhận cho mình bị phá
sản, loại khỏi cuộc chơi. Người ta sẽ phải gồng mình lên, huy động rất
nhiều nguồn để hợp sức lại. Đây cũng là bối cảnh để các nhà đầu tư nhỏ
lẻ xem lại bức tranh huy động vốn ở các nước xung quanh chúng ta như
Thái Lan, Singapore, Hàn Quốc… để học hỏi những kinh nghiệm huy động vốn
vào thời điểm khó khăn, khủng hoảng, như các quốc gia đang phát triển
trên đã làm.
* Như vậy, theo ông, khó khăn về vốn với doanh nghiệp bất động sản hiện nay chưa phải là đường cùng?
Việc khó khăn về vốn là hoàn toàn bình thường ở những quốc gia phát triển nóng về vấn đề bất động sản.
Tuy nhiên, nếu như không co cụm lại, không liên doanh liên kết thì chấp
nhận phải “chết” thôi. Nhưng như tôi đã nói, việc để doanh nghiệp bất
động sản “chết” cũng không dễ dàng. Có điều, trong việc quy chiếu, phân
định lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất và những gì liên
quan đều siết chặt thì rất dễ dẫn đến mất công bằng, gây ra những hệ lụy
xấu cho tất cả ngành nghề liên quan đến lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất
động sản.
* Ông có thể phân tích cụ thể hơn?
Theo tôi, trong các chính sách tín dụng phải chỉ rõ, lĩnh vực phi sản
xuất là lĩnh vực gì, hàng hoá, phân khúc gì. Ví dụ, vay tiền để mua đồn
điền, trang trại, vay tiền đền bù giải phóng mặt bằng, sân golf... thì
có cần thiết không? Những thành phần này không cần thiết.
Nhưng còn với những sản phẩm liên quan đến thị trường, thúc đẩy an sinh
xã hội như cơ sở hạ tầng, nhà thương mại giá rẻ phù hợp với nhu cầu hiện
đang còn thiếu nhưng tài chính đại đa số ở tầm vừa phải thì cần phải
được khuyến khích, hỗ trợ từ phía nhà nước, và cần phải mở rộng, bởi đấy
là các sản phẩm thu hút các ngành nghề khác trong xã hội, từ các khâu
vật liệu sản xuất, trang trí nội ngoại thất, hệ thống vận tải, nhân
công…
Vì thế, nếu như phân khúc phát triển nhà ở bị tê liệt, bị bóp nghẹt thì các hệ lụy của xã hội cũng bị ảnh hưởng rộng rãi.
* Nhiều ý kiến cho rằng, ngay cả khi doanh nghiệp tiếp cận được
nguồn vốn rồi nhưng cũng khó có đầu ra để kích thích phát triển, vì phần
lớn người dân có nhu cầu thực sự cũng không có tiền hoặc có ít để tiếp
cận được sản phẩm giá cao, nếu không được vay từ ngân hàng?
Chúng ta thấy việc các ngân hàng chưa quan tâm tới đầu ra cho người mua
thực tế cũng là một bài toán. Thay vì cho một dự án vay tiền rủi ro lớn,
nợ khó đòi, thì anh cho 100 người vay hoặc hơn, thì vừa giải quyết được
nhu cầu chính đáng, vừa đảo nợ được cho ngân hàng.
Nếu ngân hàng có tiền và người dân có nhu cầu tìm đến nhau được thì thị trường sẽ sôi động trở lại.
Còn các chủ đầu tư, để tạo cho sản phẩm có tính thanh khoản nhanh thì họ
phải có các chiến lược giảm giá ưu đãi khác biệt. Ở đây không nói đến
từ hạ giá, vì có thể oan uổng cho những dự án tốt, vị trí đẹp. Ta phải
phân biệt giảm giá liên quan đến quy hoạch, tài chính, pháp luật, kỹ
thuật hay dự án rất đẹp nhưng nguồn tiền vay của ngân hàng không hỗ trợ
để người ta hoàn thành dự án.
Trong trường hợp trên, đầu ra là đặc biệt quan trọng trong cả hệ thống
ngân hàng và những người có nhu cầu thực. Nó sẽ loại bỏ được lớp đầu cơ
vì những người vay đó phải thế chấp bằng nhà của mình và nguồn trả tiền
duy nhất là thu nhập ổn định và không ai muốn mất nhà của mình cả. Nhưng
với các dự án hút tiền rất lớn thì cá nhân, hệ thống tổ chức cũng không
đảm bảo được nếu có các rủi ro xảy ra.
Tóm lại, việc cho vay tiền, cung cấp đầu ra cho thị trường cũng là giải
pháp giúp cho thị trường sôi động trở lại, vì nhu cầu thay đổi nhà ở từ
bé đến lớn của rất nhiều người công chức hiện đang thuê, cần mua nhà giá
rẻ, nếu nơi nào đó bán giá rẻ, có ngân hàng cho vay nữa thì rõ ràng thị
trường sẽ sôi động trở lại.
* Vậy mong mỏi và kỳ vọng hàng đầu hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản là gì, thưa ông?
Nguồn vốn. Vì đây là cái quyết định sự tồn tại của bất kỳ doanh nghiệp
nào. Không có thì không tồn tại được. Nhưng vốn sẽ được cung cấp vào
kênh như thế nào trong hệ thống tín dụng thì phải được làm rõ.
Tất cả chúng ta đều phải có trách nhiệm cùng Chính phủ kiềm chế lạm
phát. Cũng không thể kêu gọi Nhà nước đổ tiền vào lĩnh vực phi sản xuất
trong bất động sản được. Chính phủ, bộ, ngành phải phân định rõ những dự
án cần thiết cho nhu cầu nhà ở, an sinh xã hội thì lượng tiền đó rất
nhỏ so với hiệu quả mang lại.
Hơn nữa cũng còn phải căn cứ vào tình hình lạm phát tiếp tục như thế
nào. Người dân, doanh nghiệp đều đồng tình phải siết chặt tín dụng vì
nếu cứ thả tiền ra thì lạm phát càng tăng cao, hậu quả người dân gánh
chịu. Nhưng nếu chờ cho lạm phát chìm xuống mới hoạt động thì đó không
phải là thói quen của người Việt.
Vì, người Việt Nam ta trong lúc khó khăn luôn thể hiện sự thông minh, sáng tạo nhất.
Tôi cho rằng, các chủ đầu tư có chiến lược kinh doanh tốt từ trước đến
giờ, không phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng vẫn sẽ tồn tại và có nhiều
cách để tồn tại, những doanh nghiệp khác thì phải liên doanh liên kết
sáp nhập vì không ai muốn "chết" cả.
Theo VnEconomy
|