Người dân đang chờ hướng tháo gỡ của cơ quan quản lý nhà nước đối với các chung cư mini (ảnh chỉ mang tính minh họa). Ảnh: TG.

Cố làm sai để giảm… giá thành
“Thị trường chính của những căn hộ chung cư mini là đối tượng khách hàng có mức thu nhập trung bình. Nếu giá thành bán ra quá cao thì người dân sẽ không mua, vậy nên chúng tôi chỉ còn cách tận dụng mọi biện pháp để giảm giá, trong đó phổ biến nhất là… vi phạm giấy phép xây dựng” - Ông Nguyễn Hữu Thắng, chủ một chung cư mini trên đường Dương Quảng Hàm (Cầu Giấy, Hà Nội) phân bua với PV Báo GĐ&XH về nhận định của Sở TN&MT Hà Nội cho rằng phần lớn các chung cư mini đều “thiếu chuẩn”. Theo ông Thắng các sai phạm thường gặp nhất là xây dựng vượt quá diện tích đất cho phép (thường là 60%), xây vượt số tầng xin cấp phép trong giấy phép xây dựng, tự ý cơi nới khi chưa được sự đồng thuận của các hộ dân hiện đang sinh sống trong chung cư.

Để dễ hình dung, ông Thắng lấy chung cư mini của mình ra làm ví dụ: “Khu đất hơn 100m2 tại phố Dương Quảng Hàm tôi mua 2 năm trước với giá 8 tỷ đồng, chi phí xây dựng căn hộ chung cư mini mất khoảng 6 triệu đồng/m2, trong khi đó, nếu căn cứ theo Luật Xây dựng và chủ đầu tư chấp pháp tốt thì chỉ được xây dựng trên diện tích đất hơn 60m2. Diện tích xây dựng ít đồng nghĩa giá thành căn hộ thành phẩm tăng lên rất cao. Giá cao sẽ khó bán vì không có tính cạnh tranh nên muốn bán được nhà, chúng tôi chỉ còn cách “cơi nới” thêm diện tích xây dựng, vậy là sai luật”.
Ngoài “chiêu” xây tăng diện tích nêu trên, các chủ đầu tư còn cơi nới thêm tầng vượt ngoài sự cho phép sau khi khu chung cư đã đưa vào hoạt động ổn định. Khi đó, mọi thủ tục pháp lý liên quan đến khu chung cư với cơ quan quản lý nhà nước đã được hoàn tất đúng trình tự, đồng thời đúng với cam kết của chủ đầu tư với người mua thì chủ đầu tư lại “cơi nới” thêm một vài tầng, “kiếm thêm” dăm bảy căn, bất chấp sự phản đối của các hộ dân hiện đang sinh sống bên trong.
Chị Trần Lệ Hà, cư dân tầng 5 của một chung cư mini bức xúc: “Hai năm trước, sau khi tham khảo thị trường chung cư mini tại Hà Nội, tôi quyết định mua căn hộ tại đây vì thấy chủ đầu tư đưa ra giấy tờ pháp lý rất đầy đủ, lại hứa hẹn sẽ giao sổ đỏ sau một năm. Nhưng vào đầu năm ngoái, chủ đầu tư tự ý xây thêm 3 tầng nữa, biến căn chung cư mini từ 6 tầng thành 9 tầng. Chúng tôi đã nhiều lần gọi điện yêu cầu giải thích nhưng chủ đầu tư chỉ ỡm ờ cho qua. Nếu căn cứ theo điều khoản trong giấy phép xây dựng, thì điều này là hoàn toàn sai luật và hy vọng được sở hữu sổ đỏ của chúng tôi đã gần như bằng không!”.
Cần “gỡ khó” cho dân
Thông tin do Sở TN&MT Hà Nội đưa ra đã tạo ra nhiều luồng ý kiến, trong đó có ý kiến cho rằng quy định mang tính pháp lý về chung cư mini ra đời sau thực tế diễn biến của thị trường nên việc chủ đầu tư dự án dạng này cần được… châm chước(?!). Ý kiến này cũng cho rằng, cơ quan quản lý cũng cần chia sẻ với người dân sở hữu dạng nhà này. Tuy nhiên, trên góc độ pháp lý, luật sư Phạm Ngọc Minh, công ty TNHH luật YouMe (Kim Mã, Hà Nội) khẳng định, chủ đầu tư phạm luật thì cơ quan quản lý nhà nước không cấp sổ đỏ cho từng căn hộ là điều không phải bàn cãi. Việc người dân cho rằng họ không biết các vi phạm của chủ đầu tư là thiếu thuyết phục, bởi theo luật sư Ngọc Minh thì khi người dân bỏ hàng trăm triệu, thậm chí cả tỉ đồng để mua nhà thì phải có trách nhiệm tìm hiểu kỹ chủ đầu tư và các thủ tục pháp lý liên quan. Khi người dân đã bỏ tiền mua nhà trong lúc hành lang pháp lý về sản phẩm chưa có tức là họ đã chấp nhận rủi ro.
Cũng theo luật sư Ngọc Minh, không có chuyện chung cư mini không được cấp sổ đỏ. Một khi dự án được cấp phép tức là các thủ tục pháp lý đã hoàn tất, đất xây chung cư đã có sổ đỏ và người dân khi mua nhà là đồng sở hữu trên cái sổ đỏ đã được cấp. Tuy nhiên, với nhà xây sai phép thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong phần quyền sở hữu nhà và các tài sản trên đất sẽ không được công nhận. Điều đó đồng nghĩa việc tách sổ của từng đồng sở hữu sẽ không thể thực hiện nhưng giá trị sở hữu về mặt tài sản vẫn là của người dân.
Ngoài ra, dù các căn hộ trong chung cư mini sai phạm không được cấp sổ đỏ nhưng trên thực tế vẫn sẽ phát sinh giao dịch mua bán, thừa kế… vì vậy, theo luật sư Ngọc Minh để tránh các hệ lụy xấu thì cơ quan quản lý nhà nước nên có hướng nhằm hợp pháp hóa các căn hộ này. Thủ tục, điều kiện như thế nào thì thuộc trách nhiệm và quyền của cơ quan quản lý nhà nước.
Đại diện của công ty Luật Giải phóng còn khuyến cáo: Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định việc mua bán các căn hộ của chung cư mini không cần phải qua sàn giao dịch bất động sản mà chỉ cần ra công chứng. Thế nhưng, cơ quan công chứng chỉ công chứng định vị vị trí ngôi nhà tại khu chung cư mini được đem ra mua bán mà thôi. Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ này mang tính rủi ro rất cao. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi chọn mua loại nhà ở này để giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất.