"Khổ" khi mua nhà đất là tài sản thi hành án

Thực tế cho thấy, không ít người đã “ân hận” vì mua nhà qua đấu giá tài sản để thi hành án (THA). Cứ tưởng, mua nhà do cơ quan Nhà nước bán là chắc chắn, là “rẻ” so với thị trường, nhưng nhiều người không ngờ gặp quá nhiều rắc rối sau đó, mà một phần cũng do các qui định pháp luật.

Rắc rối mà người mua tài sản THA thường xuyên gặp phải là chủ sở hữu tài sản trước đó (người phải THA) thường không tự nguyện bàn giao, hoặc miễn cưỡng bàn giao nhà đất nhưng giữ lại giấy tờ chủ quyền. Luật Thi hành án dân sự đã qui định khi kê biên quyền sử dụng đất, chấp hành viên yêu cầu người phải THA, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS. Tuy nhiên, trên thực tế, khá nhiều người phải THA không tự nguyện giao nộp lại, và cơ quan THA cũng không thể có biện pháp cưỡng chế, hay chế tài nào đối với họ.


Mặc dù theo các quy định của Luật THADS và Nghị định 17 về bán đấu giá tài sản, thì người mua đấu giá sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất đã mua đấu giá. Thế nhưng, việc chủ cũ giữ lại giấy tờ nhà đất đã gây nhiều khó khăn cho họ khi muốn cho thuê, chuyển nhượng… mà chủ cũ đưa ra giấy tờ chủ quyền  và gửi đơn đến UBND cấp xã, huyện, tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu dừng giao dịch vì nhà đất đang có tranh chấp. Một công chứng viên cho hay, khi gặp những trường hợp đề nghị công chứng hợp đồng mua bán, cho thuê, ủy quyền… mà có đơn cho rằng nhà đất đang có tranh chấp thì trong không ít trường hợp, họ phải từ chối khách hàng vì “ngại” rắc rối.

Nhiều người mua nhà đất qua đấu giá còn rơi vào tình trạng tiền đã trao nhưng “cháo chưa được múc”, do khó khăn trong cưỡng chế. Việc cưỡng chế THA không chỉ cần đồng thuận, ủng hộ của chính quyền và các cơ quan liên quan, mà còn phụ thuộc vào “mức độ” chống đối của người phải thi hành án. Thực tế nhiều vụ cưỡng chế bàn giao nhà đất cho người mua kéo dài nhiều năm trời vì cứ khi cơ quan THA “rậm rịch” cưỡng chế là người phải THA chuẩn bị điều kiện để tự thiêu, đốt nhà… Theo Nghị định 58/2009/NĐ-CP thì tài sản đã được giao trên thực tế cho người được nhận tài sản và người đó đã ký nhận vào biên bản giao, nhận tài sản nhưng sau đó bị đương sự chiếm lại thì cơ quan THADS “vô can”, không có trách nhiệm giao lại tài sản cho người được nhận tài sản.

Lúc này, người đã nhận tài sản chỉ có quyền yêu cầu UBND hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết và đây là khó khăn không nhỏ của nhiều người mua nhà đất qua đấu giá. Không may gặp phải đương sự thuộc dạng “Chí Phèo”, sau khi bị cưỡng chế bàn giao lại lựa thời điểm thích hợp, thuê dân “anh chị” áp đảo chiếm lại. Lúc này, người phải THA vừa có trong tay giấy tờ chủ quyền, vừa quản lý nhà đất trên thực tế nên việc “lừa đảo” bán lại cho người khác rất dễ xảy ra. Trong khi đó, việc yêu cầu UBND hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết vừa tốn thời gian, và chưa có qui định cụ thể về trình tự, thủ tục giải quyết như thế nào.

Một khó khăn nữa là nhà đất đã mua đấu giá gặp phải quyết định kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm. Theo luật, thời hạn kháng nghị giám đốc thẩm là  3 năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Trong khi đó,  sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan THA sẽ tiến hành các thủ tục kê biên nhà đất để THA và tổ chức bán đấu giá. Bất cập ở chỗ sau khi hoàn tất các thủ tục bán đấu giá, thậm chí người mua đã được sang tên chính chủ nhưng tài sản chưa được bàn giao trên thực tế thì lúc này có quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm. Thành thử, tài sản mua đấu giá sẽ không được bàn giao mà “ách” lại để chờ tố tụng…

Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người mua tài sản THA, cũng như để việc bán tài sản THA thuận lợi hơn, luật sư Trương Văn Hải (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, trong trường hợp người phải THA không bàn giao lại giấy tờ chủ quyền thì UBND cấp huyện khi cấp giấy tờ sở hữu cho người mua cần ra quyết định, thông báo hủy bỏ giá trị pháp lý của giấy tờ chủ quyền cũ đã cấp.

Đồng thời, UBND các cấp và các tổ chức hành nghề công chứng cũng không nên “băn khoăn”, từ chối yêu cầu giao dịch, sang tên với các trường hợp mua nhà đất qua đấu giá bởi người mua đấu giá được Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của họ đối với tài sản đã mua. Bên cạnh đó, việc kháng nghị giám đốc thẩm cần được những người có thẩm quyền thực hiện “sớm”, tránh tình trạng khi THA đã xong, hoặc bán đấu giá tài sản xong thì mới phát hiện bản án, quyết định của Tòa là “vi phạm pháp luật”…