Tranh chấp tại các chung cư: Mấu chốt là do chưa có được Ban quản trị?

Cần sớm có BQT

Mô hình quản lý chung cư có 3 dạng: Các chủ đầu tư tự quản lý chung cư; chủ đầu tư thuê hoặc thành lập một doanh nghiệp quản lý chung cư; ban đại diện các hộ dân tự quản lý hoặc thuê doanh nghiệp quản lý chung cư. Trước khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư thường tự quản lý, vận hành chung cư. Thời kỳ này được xem là "dễ chịu" hơn cả, bởi chủ đầu tư rao bán nhà nên phí dịch vụ vận hành chung cư khá "nhẹ nhàng". Nhưng sự êm đềm sớm trôi qua khi các căn hộ đã có chủ. Hậu giao nhà, chủ đầu tư thuê hoặc tự mình thành lập một doanh nghiệp để quản lý tòa nhà. Họ bắt đầu giải bài toán lỗ lãi và kéo theo đó là tăng phí dịch vụ. Gặp phải sự o ép của chủ đầu tư, cư dân phản ứng bằng cách không đóng phí. Đối đầu, các chủ đầu tư "chơi xấu", cắt dịch vụ thiết yếu (cấm đi cầu thang máy, cắt điện, nước, không thu gom rác thải, giảm trực lễ tân, giảm bảo vệ…).

Mấu chốt để chấm dứt tình trạng chủ đầu tư "tự tung tự tác" là phải thành lập BQT tòa nhà - một tổ chức gồm cả đại diện cư dân và chủ đầu tư. Theo quy định của pháp luật, mỗi tòa chung cư khi có trên 50% tổng số căn hộ có người ở thì phải bầu ra BQT để đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Thực tế cho thấy, hiện chưa có BQT chung cư nào ở Hà Nội được thành lập. Lý do thì nhiều mà một trong số đó là sự thờ ơ của chủ đầu tư, phần nữa vì tính ràng buộc của tổ chức này chưa được quy định chặt chẽ.

Tòa nhà Keangnam cũng chưa có BQT, Ảnh: Quỳnh Anh

BQT có vai trò, nhiệm vụ tương đối lớn, trong đó được quản lý 2% quỹ bảo trì tòa nhà. Đây là số tiền không nhỏ và khi chưa có BQT thì chủ đầu tư sử dụng món này khiến nảy sinh mâu thuẫn. Nhiều chung cư, Ban quản lý là một đơn vị của chủ đầu tư, "lĩnh" luôn trách nhiệm của BQT. Đương nhiên,  cư dân không đồng tình với sự nhập nhằng này. Họ cho rằng, chủ đầu tư không bao giờ nghĩ cho cư dân và bảo vệ lợi ích của họ.

Ở một số chung cư, người dân tự phát, thành lập BQT, song không thông qua chính quyền địa phương hoặc không làm đầy đủ các thủ tục để thành lập Ban quan trị, dẫn đến BQT hoạt động nhưng không hợp pháp. Khi tranh chấp xảy ra, BQT không đủ tư cách để  đại diện cho người dân. Tại Keangnam, chủ đầu tư đã cam kết với người dân sẽ tổ chức Hội nghị nhà chung cư (dự kiến diễn ra trong đầu tháng 7-2012), để bầu ra BQT. Bà Lê Thị Minh Thảo, Ban đại diện lâm thời cư dân Keangnam, cho rằng, nếu không tổ chức được hội nghị, không thành lập được BQT, thì mọi cố gắng giải quyết mâu thuẫn vẫn sẽ "giẫm chân tại chỗ".

Trong khi đó, bà Nguyễn Nhung Hạnh, Tổ trưởng Tổ dân phố số 3 The Manor cho hay, 5 năm qua, chung cư cao cấp này vẫn loay hoay chưa thành lập được BQT. "Về nguyên tắc, BQT do chủ đầu tư đứng ra tổ chức với sự giám sát và hướng dẫn của UBND cấp huyện. Thực tế, huyện cũng lúng túng không biết triển khai ra sao; nhân cơ hội, chủ đầu tư lảng tránh nên rất khó "đẻ" ra BQT. Cơ cấu của BQT gồm một số thành viên của chủ đầu tư, còn lại do cư dân bầu nên chủ đầu tư rất "ngại" - bà Hạnh chia sẻ.

Khó giải quyết tranh chấp

Chẳng lẽ, cư dân bị bỏ mặc khi không có BQT? Luật sư Trần Vũ Hải - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư. Tuy nhiên, những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, một vấn đề rất đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết. Vì vậy, ông Hải đề xuất hướng giải quyết tranh chấp chung cư thông qua trọng tài, có thể quy định trọng tài được quyền quyết định việc xác định phí quản lý và các phí liên quan, phương thức chọn đơn vị quản lý.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Trần Hợp Dũng, Trưởng Phòng quản lý kinh tế, Sở Xây dựng Hà Nội nói, nội dung này từng được đưa vào đề án về quản lý chung cư với cơ chế trọng tài hoặc kiểm toán. Trọng tài và kiểm toán, thực chất là bên trung gian đứng ra để phân định các vấn đề về tranh chấp chung cư. Thực tế đã có một số chung cư các hộ dân đồng ý thuê kiểm toán. Nhưng ông Dũng cũng lưu ý, giải quyết thông qua trung gian cũng cần cân nhắc về chi phí, do số tiền bỏ ra thuê trọng tài hay kiểm toán không phải nhỏ.

(Theo PLXH)