Những loại dự án nào sẽ được "cứu"?

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam

Thông tin về việc nhà nước sẽ mua lại các dự án bất động sản (BĐS) đang thắp lên tín hiệu lạc quan cho thị trường sau thời gian dài đóng băng, vậy tiêu chí cụ thể để nhà nước chọn mua dự án BĐS sẽ như thế nào
 
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã có những chia sẻ xung quanh vấn đề này.

Ông Nam cho biết, đây là một trong những phần việc thuộc Đề án cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng giai đoạn 2011 – 2015, Ban hành kèm theo Quyết định số 254/QĐ-TTg ngày 01 tháng 3 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ (Đề án 254), trong đó, Chính phủ giao Bộ Xây dựng đưa ra các tiêu chí BĐS thuộc diện nhà nước mua lại.

Động thái này chính là để “cứu” DN, mà tất nhiên là các DN BĐS vốn đang “sống dở, chết dở”, thưa ông ?

Việc nhà nước mua lại các dự án BĐS là nhằm mục đích an sinh xã hội, để những người không có khả năng mua nhà thì có thể thuê ở và để phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, số nhà này còn được đưa vào phục vụ cơ quan nhà nước trong việc làm trụ sở và nhà ở công vụ.

Tuy nhiên, động thái này không phải để cứu DN BĐS đang trong cơn ế hàng. Bởi lẽ, trong điều kiện kinh tế bình thường, DN không gặp khó khăn thì nhà nước vẫn có thể mua, nhưng mua ở thời điểm này thì có lợi vì giá rẻ. Tiền của nhà nước không mất đi, bởi tài sản là BĐS thì về trung và dài hạn luôn có giá đi lên.

Việc làm này đảm bảo mục tiêu giảm nợ xấu ở các ngân hàng (NH). Khi DN bán được hàng, thị trường sôi động trở lại thì mới có tiền trả nợ ngân hàng. Nợ xấu giảm đi, Chính phủ lại có tài sản. Một khi nhà nước có lợi thì người dân cũng có lợi, thể hiện ở chỗ người nghèo, các hộ dân tái định cư được ở nhà thương mại với chất lượng tốt hơn.

Trong Đề án 254 đã nói rõ Chính phủ sẽ mua lại một số công trình, BĐS đang là tài sản thế chấp ngân hàng sắp hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa bán được, nhằm phục vụ mục đích an sinh xã hội và hoạt động của các cơ quan nhà nước. Nếu nhà nước mua thời điểm này, bản chất có lợi cho ngân hàng, vì khi đó DN thu hồi được vốn, trả được nợ và nợ xấu ngân hàng sẽ giảm đi. Đây chính là giải cứu ngân hàng chứ không phải giải cứu BĐS.

Nhà nước mua lại một số dự án chung cư rồi cho thuê là hướng đi tích cực trong việc an sinh xã hội

Thưa ông, dù là giải cứu ngân hàng hay BĐS thì việc nhà nước mua lại các dự án BĐS thì nhà nước sẽ trở thành chủ đầu tư, và đương nhiên khi là chủ đầu tư thì cũng phải... lãi mới làm ?

Trong chiến lược phát triển nhà khẳng định nhà nước có trách nhiệm trong việc lo vấn đề nhà ở. Nhà nước phải đi trước, trách nhiệm của NN trước hết là tạo hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh, điều kiện thuận lợi cho DN và người dân làm. Trong vấn đề nhà ở, nhà nước phải chủ động tham gia vào vấn đề nhà ở với tư cách như nhà đầu tư, đồng thời là nhà sở hữu. 

Ở đây thì nguồn lực nhà nước có hạn. nhà nước nào cũng vậy, cả ở Mỹ, Đức… không nhà nước nào có tiền bỏ ra xây nhà cho người dân. Ở đây, nhà nước tập trung cho những đối tượng chính sách xã hội vì đây là đối tượng cần giúp đỡ nhiều trong an sinh xã hội. 

Nếu bảo DN đầu tư nhà cho người nghèo thì “quên khẩn cấp” vì DN muốn đầu tư vào đâu là việc của DN, DN nộp thuế là được. Nếu khuyến khích DN thì nhà nước phải động viên, thậm chí bắt buộc. Ví dụ, các dự án dùng 20% làm nhà ở xã hội thì DN phải chịu chứ không thì…còn lâu DN mới làm.

Có thể nói, việc mua lại các sản phẩm được làm theo cơ chế thị trường sẽ vừa nhanh chóng, mà chất lượng lại đảm bảo. Ở Hàn Quốc, Nhật Bản khi thị trường BĐS đi xuống, Chính phủ bỏ tiền ra mua. Trước đây, nhà nước mình quan điểm có quỹ nhà để điều tiết thị trường. Khi giá nhà lên cao thì bán ra vừa thu lợi vừa điều tiết giá, lúc thấp lại mua vào. Tuy nhiên do nguồn lực hạn chế nên ta chưa làm được điều đó. Nay nhu cầu thực tế là nhà ở công vụ và cơ chế mới cho người nghèo thuê thì nhà nước vừa có tài sản, vừa thu được tiền về. Và ở đây, cãi lãi chính là… điều tiết được thị trường.

Vậy tiêu chí cụ thể để nhà nước chọn mua dự án BĐS sẽ như thế nào, thưa ông ?

Bộ Xây dựng dự kiến mua lại một số dự án (DA) nhà ở thương mại có giá trung bình trở xuống, khoảng 15-17 triệu đồng/m2, nằm ở vị trí xa trung tâm.

Hiện phía Ngân hàng nhà nước chưa đặt vấn đề chính thức với Bộ Xây dựng nhưng chắc chắn hai bên sẽ làm việc để thống nhất các tiêu chí cụ thể. Chính sách mới được thông qua thì chậm nhất là quý III/2012 sẽ đưa vào thực hiện.

Và cơ chế “đầu ra” sau khi nhà nước đã mua lại các dự án BĐS, thưa ông ?

Bản thân nhà nước phải bỏ tiền ra từ nguồn này nguồn kia để mua các dự án, tạo lập quỹ nhà ở. Mua các dự án thì chắc chắn chất lượng sản phẩm tốt hơn là nhà nước bỏ tiền ra làm. Thực tế, chúng ta có nhiều bài học khi nhà nước tự làm nhà tái định cư, chất lượng kém, rất phản cảm. Và quan trọng là mua vào thời điểm nào. Nếu mua vào thời điểm thị trường trầm lắng thì giá thấp, nhà nước sẽ có lợi, vì kiểu gì thì trung và dài hạn, BĐS chỉ có đi lên.

Nhà nước mua lại các dự án nhà ở, rồi cho người nghèo thuê thì vừa giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội, vừa có nguồn thu. Tất nhiên bây giờ cho thuê phải theo cơ chế mới chứ không phân phối như ngày xưa, có hợp đồng thuê, và người thuê không ký với cơ quan quản lý nhà nước mà ký với DN. Nếu sau một khoảng thời gian độ 10 năm mà người thuê nhà có đủ tài chính thì Nhà nước bán lại. Vấn đề hiện nay là nhà nước dự kiến sẽ bỏ ra bao nhiêu tiền mua, trên cơ sở đó Bộ Xây dựng mới thống kê những người có nhu cầu và những dự án nào có thể mua lại được.

Xin cảm ơn ông !

Tác giả: Phương Thảo