Sự khan hiếm nguồn cung các tòa nhà trung tâm và nhu cầu mở rộng văn phòng được cho là nguyên nhân chính dẫn đến xu hướng dịch chuyển vị trí thuê từ trung tâm ra ngoại thành của nhiều doanh nghiệp. Từ đầu năm đến nay, số lượng doanh nghiệp thành lập mới tại Tp.HCM tăng chóng mặt kéo theo đó là nhu cầu tìm kiếm văn phòng gia tăng theo. Trong khi các doanh nghiệp mới chuộng tìm thuê văn phòng tại khu vực trung tâm thì nhiều doanh nghiệp hiện hữu lại di chuyển ra khu ngoại thành. Xu hướng này không chỉ khiến giá chào thuê tại các tòa nhà văn phòng tăng mà mặt bằng thuê có diện tích lớn cũng trở nên khan hiếm. 

Bà Nguyễn Thùy Dương, đại diện một doanh nghiệp bảo hiểm cho biết, doanh nghiệp của bà đang thuê mặt bằng tại một tòa nhà khu trung tâm, đến tháng 6 này khi hợp đồng hết hạn doanh nghiệp dự tính sẽ chuyển ra ngoài trung tâm để tiết kiệm chi phí  và  mở rộng quy mô hoạt động. “Tòa nhà hiện tại giá thuê khá cao, nếu mở rộng thêm diện tích thuê thì chi phí sẽ rất tốn kém. Thêm vào đó các tòa nhà hạng A ở khu trung tâm có đòi hỏi về diện tích đầu người nghiêm ngặt hơn, phí quản lý cũng cao nên chúng tôi ưu tiên lựa chọn các tòa nhà hạng B ở khu ngoài trung tâm”, bà Dương cho biết. 

Trường hợp như doanh nghiệp bà Dương không phải là hiếm, trong quý vừa qua thị trường cũng ghi nhiều trường hợp khách thuê trong ngành dầu khí chuyển dịch văn phòng ra khu vực ngoài trung tâm. Theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn, hiện tại có khoảng 64% lượng khách yêu cầu thuê văn phòng ngoài trung tâm là các doanh nghiệp đã hiện hữu trên thị trường có nhu cầu mở rộng hoặc chuyển văn phòng. Số doanh nghiệp mới vẫn chuộng các tòa nhà trung tâm do họ chưa cần mở rộng diện tích mà chủ yếu xây dựng thương hiệu và tìm kiếm vị trí tiếp cận khách hàng hiệu quả. Chính vì vậy, dù xu hướng dịch chuyển văn phòng lan rộng, các mặt bằng trung tâm chưa bao giờ rơi vào tình trạng ế ẩm mà thậm chí giá thuê còn có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 0,9-1% so với thời điểm trước Tết. Động thái dịch chuyển này của các doanh nghiệp giúp cho mức tiêu thụ mặt bằng cho thuê khu vực vùng ven Tp.HCM tăng lên nhanh chóng. Cụ thể, trong quý vừa qua, có khoảng 30.000m2 diện tích sàn văn phòng được lấp đầy và phần lớn đều là các dự án ở ngoại thành. 

Ngày càng có nhiều doanh nghiệp đổ về vùng ven Tp.HCM, Hà Nội
thuê mặt bằng kinh doanh. Ảnh: Phương Uyên

Ông Nguyễn Văn Đáng, Giám đốc Công ty Tư vấn BĐS Gia Đáng cho biết, các dự án tòa nhà văn phòng được triển khai xây dựng ở khu vực vùng ven trong 2 năm trở lại đây ngày càng tăng. Số lượng dự án được triển khai ở khu vực này nhiều gấp đôi so với cùng thời điểm 2014. Không chỉ các trung tâm thương mại dịch chuyển ra vùng ven, các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh xây dựng nhiều tòa nhà văn phòng mới nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng của thị trường. Sự dịch chuyển này thể hiện rõ nhất trong 3 tháng đầu năm 2016 khi nhu cầu tìm thuê văn phòng ở khu quận 1, quận 3 giảm đi thấy rõ, thay vào đó, các quận 5, quận 7, quận 10, Tân Bình, Phú Nhuận đang tăng lên. 

Bàn về xu hướng này, ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, nguyên nhân là do doanh nghiệp muốn tiết kiệm chi phí và phù hợp với chiến lược mở rộng quy mô kinh doanh. Nguồn cung hiện hữu ở khu vực trung tâm hiện không đáp ứng được nhu cầu mở rộng của doanh nghiệp buộc giới đầu tư phải tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển. Khu vực ngoài trung tâm giá đất tương đối rẻ và diện tích đa dạng, thích hợp để xây dựng các tòa nhà văn phòng hạng B, C. Trong 2 năm qua khu vực trung tâm chỉ có thêm được 2-3 dự án mới đi vào hoạt động và phần lớn diện tích đã được đơn vị đầu tư sử dụng nên mặt bằng thuê không còn nhiều. Các tòa nhà hiện hữu thì có tỷ lệ thuê ổn định đến 95% nên các doanh nghiệp muốn tìm thuê mặt bằng lớn tương đối khó khăn. Trong khi các tòa nhà hạng A được lấp đầy đến 99% thì các văn phòng hạng B cũng vô cùng khan hiếm trong bối cảnh những dự án dạng này ở khu vực vùng ven lại rất đa dạng, giá thuê tương đối mềm nên các chủ đầu tư hướng đến phát triển ở khu vực này. 

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, xu hướng dịch chuyển của các tòa nhà văn phòng tất yếu dẫn đến sự biến động trong giá thuê của các phân hạng. Theo đó, các tòa nhà văn phòng vùng ven đang có điều chỉnh giá mạnh nhất. Giá thuê khu vực vùng ven đã tăng lên tầm 1,2 -2% so với thời điểm cùng kỳ năm 2015. Mức giá thuê hiện tại của một tòa nhà văn phòng nội thành hiện vào khoảng 25-45 USD/m2 đối với từng phân hạng, trong khi giá thuê ở các văn phòng ngoài trung tâm chỉ có giá 13-22 USD/m2.

Không chỉ Tp.HCM, thị trường Hà Nội cũng đón nhận xu hướng chuộng thuê mướn khu vực vùng ven. Hiện Hà Nội có khoảng 12 dự án mới dự kiến được hoàn thành trong quý IV/2016, cung cấp khoảng 170.500 m2 diện tích văn phòng cho thị trường và phần lớn các dự án này nằm ngoài khu trung tâm và tập trung nhiều ở khu vực phía Tây với số lượng lần lượt là 54% và 44% nguồn cung mới. Điều này cho thấy các doanh nghiệp đang có xu hướng chuyển dịch từ khu trung tâm đông đúc sang các quận lân cận như Đống Đa, Ba Đình và đặc biệt là khu phía Tây như Cầu Giấy và Từ Liêm. 

Phương Uyên
(Theo Nhịp sống thời đại