Cung cầu BĐS cao cấ

Trên đây là nhận định của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GPInvest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam.

- Là một doanh nhân nhiều năm “lăn lộn” trên thị trường BĐS, ông đánh giá như thế nào về diễn biến thị trường năm nay dựa trên những nền tảng của năm 2015?

Theo tôi, thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm vẫn duy trì diễn biến tích cực như giai đoạn cuối năm 2015. Song, đã và đang xuất hiện những yếu tố vĩ mô khiến thị trường bớt hào hứng hơn trong trung hạn vài quý tới.

Theo đó, lãi suất cả huy động lẫn cho vay đang có dấu hiệu tăng và mới đây Ngân hàng Nhà nước đã phải có khuyến cáo các ngân hàng thương mại không được tăng lãi suất huy động. Thực tế cho thấy, lãi suất đã tăng khoảng 1% so với phần lớn thời gian của năm 2015.

Việc bình ổn lãi suất vẫn là dấu hỏi khi nhu cầu vốn của nền kinh tế đang tăng nhanh. Trong khi đó, lãi suất tăng, móc xích đến thị trường BĐS, bởi đa số người mua nhà dù muốn hay không vẫn phải vay. Vì vậy, nếu lãi suất cao thì nhiều khách hàng sẽ không dám vay mua nhà và thị trường sẽ mất một lượng cầu lớn. Đấy là chưa kể các chủ đầu tư cũng khó khăn hơn khi vay vốn triển khai dự án.

- Năm 2015 chứng kiến sự bùng nổ về cả thanh khoản lẫn nguồn cung căn hộ cao cấp. Theo ông, liệu phân khúc cao cấp có tiếp tục dẫn dắt thị trường trong năm 2016?

Quan sát thị trường BĐS đầu năm 2016, tôi thấy có nhiều điều còn băn khoăn với một số biểu hiện không thực chất.

Đơn cử, khi đánh giá thị trường BĐS, nhiều người bảo rất khó xảy ra bong bóng khi thị trường vẫn phát triển tốt và hàng tồn kho tiếp tục giảm. Song, đó là so sánh với các năm 2013 - 2014, chứ đến cuối năm 2015, số lượng dự án tung hàng ra rất nhiều. Phần lớn sản phẩm chào bán ra thị trường lại thuộc phân khúc cao cấp. Như vậy, rõ ràng là nguồn cung cao cấp đã lớn hơn cầu.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GPInvest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam

Do đó, theo nhận định của tôi, về cục bộ cung cầu BĐS cao cấp năm 2016 tiếp tục lệch pha. Vì nguồn cung năm 2016 còn tiếp tục tăng, do nhiều dự án  bị dừng giai đoạn 2012 - 2013 đã được chủ đầu tư khởi động lại vào cuối năm 2015.

Bên cạnh đó, một số dự án chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới cũng tranh thủ tung hàng trong năm nay. Hơn nữa, tốc độ xây dựng hiện nay rất tốt, vì vậy lượng hàng căn hộ cao cấp năm 2016 sẽ rất dồn dập.

- Sự bùng nổ của thị trường BĐS năm 2015 được đánh giá có tác động từ yếu tố chính sách. Theo nhận định của ông, thị trường BĐS năm 2016 sẽ bị tác động nhiều bởi những yếu tố nào?

Tôi cho rằng, năm 2016, thị trường BĐS sẽ chịu tác động nhiều bởi chính sách về lãi suất. 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ có những biểu hiện rõ nét nhất từ sự tác động này. Theo đó, tốc độ bán hàng chung trên toàn thị trường sẽ chậm lại khiến giá nhiều dự án chững lại, có những dự án còn phải giảm giá bán để tăng thanh khoản.

- Theo đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường, nhà tầm trung và nhà giá rẻ sẽ được chú ý nhiều hơn trong năm 2016. Là một nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp, ông đánh giá thế nào về nhận định đó?

Nhu cầu nhà giá trung bình và giá rẻ là rất lớn, vì vậy phân khúc này luôn được thị trường quan tâm, đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp có sự mất cân đối như hiện nay. Tuy nhiên, vấn đề là hiện nay là thị trường vẫn đang phát triển tự phát, hầu hết chủ đầu tư vẫn làm theo ý mình mà chưa có sự điều tiết của chính sách. Thậm chí nhiều chính sách cũng khá nửa vời.

Ví dụ, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, song lại chưa chỉ ra được khu vực nào phát triển dẫn đến nhiều dự án quá xa, không có người mua, không có người ở.

Dĩ nhiên có thể nói, việc để thị trường phát triển tự phát như hiện nay là tạo điều kiện cho cơ chế thị trường tự điều tiết. Nhưng sự phát triển tự phát trên một số lĩnh vực có thể sẽ khiến thị trường sau này chịu ảnh hưởng nặng nề, bởi nhiều doanh nghiệp ít kinh nghiệm vẫn chạy theo phong trào mà không tính toán được hết những rủi ro.