Thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí chụp giật cộng với tình hình thị trường trầm lắng suốt từ đầu năm… là những nguyên nhân đẩy phân khúc BĐS chung cư vào bế tắc.


Đầu tư ồ ạt, thiếu chuyên nghiệp: Trả giá

Những gì hiện hữu trên thị trường chung cư đang minh chứng cho hàng loạt nhận định trước đây của các chuyên gia về sự "tụt dốc" của phân khúc này. Chỉ riêng thị trường Hà Nội, sau khi mở rộng đến nay, hàng trăm dự án chung cư lớn nhỏ, đủ cấp độ đã được triển khai. Chỉ có điều, ở hầu khắp các dự án, sự đầu tư không đồng bộ, thiếu các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cần thiết đã khiến người đến ở chung cư sống trong nhiều "ác mộng": Từ chuyện đường xá, nước sinh hoạt, đến phí dịch vụ… Tất cả bộc lộ sự thiếu chuyên nghiệp và lộn xộn trong trong công tác quản lý...

Nhiều nhà chung cư ra đời mà không có chỗ đỗ xe, không có hệ thống phòng chống cháy nổ đồng bộ, điện nước yếu kém, nghiêm trọng hơn là nhiều khu chung cư mới sử dụng đã rơi rụng vôi vữa, nứt lún... do được xây dựng vội vàng, chất lượng kém. Các chung cư chưa ra đời thì được giới đầu cơ tung tin, làm giá, dẫn tới những vụ "mua bán nhà trên giấy" đổ vỡ do lừa đảo !

Những khu chung cư mọc lên nhanh chóng, trơ trọi như những khối bê tông cứng, không cây xanh, không công trình công cộng đi theo như cam kết ban đầu của nhà đầu tư, chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt, mà chưa tính đến những bất ổn xã hội sẽ bùng nổ trong nay mai, đều xuất phát từ tư duy "ăn xổi" của các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp !

Phát triển lệch pha

Một nghịch lý hiển hiện là, trong khi rất nhiều dụ án được triển khai, các con số báo cáo từ cơ quan chức năng - Bộ Xây dựng - về số mét vuông nhà ở gia tăng thì số người có nhu cầu thực về nhà ở lại càng khó mua được nhà. Các con số trong bản báo cáo chỉ nêu được rằng, nguồn cung dồi dào và sẽ rất dồi dào trong thời gian gần. Nhưng nguồn cung này có đến và có đáp ứng được những điều kiện của nguồn cầu - những người có nhu cầu thực - hay chưa lại là câu hỏi không dễ trả lời. Thực tế đã cho thấy, suốt thời gian qua, thị trường chung cư đã đi sai quỹ đạo. Các chủ dự án ồ ạt xây dựng cái gọi là chung cư cao cấp, ngõ hầu đón trước nhu cầu của một bộ phận người dân đô thị có thu nhập cao. Nhưng số người này chiếm bao nhiêu phần trăm trong số hàng chục ngàn hộ thu nhập thấp? Có chuyên gia đã phải thốt lên: "Một căn hộ chung cư có giá tới 5 - 7 tỷ là một điều hết sức vô lý. Nếu cứ phát triển theo đà này, chỉ vài ba năm nữa, thị trường chung cư sẽ bão hòa. Trong khi người dân có nhu cầu thực sự thì không có nhà ở, còn các chung cư đắt đỏ thì có khả năng đắp chiếu..."

Hiện nay, nhu cầu đối với phân khúc bình dân từ người mua để ở với mức giá từ 1 đến 2 tỷ đồng một căn là có thực và tiếp tục tăng do quá trình đô thị hóa và tốc độ tăng dân số nhanh trong khi mức thu nhập lại khiêm tốn. Vì vậy nhu cầu mua để ở sẽ tiếp tục tăng đối với các căn hộ có diện tích nhỏ và có mức giá hợp lý. Thế nhưng, phần lớn các giao dịch mua bán hiện nay lại diễn ra ở các dự án thuộc phân khúc trung cấp và trung bình khá là những dự án chiếm phần lớn trong tổng cung của thị trường. Những giao dịch này cũng chủ yếu là đầu cơ, mua đi bán lại.

Rõ ràng thị trường chung cư nước ta đang đi không đúng hướng. Sẽ là khả thi hơn, nếu xây các khu nhà giá rẻ dưới 1 tỷ đồng/căn. Hoặc, nếu là chung cư thì phải là chung cư giá rẻ, chứ không thể "cao cấp" theo nghĩa giá cả ngất ngưởng như hiện nay.