'Bất động sản từ rồng biến thành rắn'

Ông Đực chia sẻ góc nhìn của mình về thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, khi nhiều doanh nghiệp lần lượt khai tử, tài sản rơi vào tay đối thủ đến từ nước ngoài. Ông hiện là Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành.

- Theo ông, thị trường bất động sản sẽ còn “đen tối” đến cỡ nào?

- Thị trường bất động sản phát triển từ rắn thành rồng trong khoảng 11 năm, nhưng từ rồng trở thành rắn chỉ trong một năm, loay hoay từ nay đến cuối năm, nhiều đại gia không còn gì. Sẽ xuất hiện nhiều hơn nữa các vụ lừa đảo, chụp giật… Biết bao dự án dang dở lên đến hàng triệu tỷ đồng coi như mất trắng, biết bao giờ ra được sản phẩm. Người ta đua nhau bán dự án, bán cả doanh nghiệp để tháo chạy khỏi thị trường.

Một thời gian dài lãi rất lớn và rất nhanh làm nhiều chủ doanh nghiệp mất cảnh giác, đua nhau phiêu lưu, mở nhiều dự án, phân khúc khác nhau trên nhiều mặt trận, hy vọng đất nước phát triển nóng, tiền nước ngoài đổ vào sẽ tạo ra lợi nhuận khủng.

Nhưng khi kinh tế chựng lại, lãi suất cao, lạm phát cao, đầu tư công sai, Nhà nước ưu tiên cứu những “quả đấm thép” là tập đoàn nhà nước… thì sản phẩm không bán được.

Tiêu thụ không có mà phải móc tiền trả lãi ngân hàng, phải vay nóng ngoài xã hội, cạn kiệt tiền mặt suốt hai, ba năm rồi, đến mức không đủ tiền để bồi thường khách hàng khi có yêu cầu huỷ hợp đồng, phạt do chậm giao nhà. Sức doanh nghiệp lịm dần, chờ chết hoặc bỏ chạy trước khi chết. Hoặc lừa đảo, bán một nơi cho hai, ba người, mặc nợ nần để lại, trong đó có nợ thi công, nợ ngân hàng, nợ người dân… Lỗi chính là ở doanh nghiệp, nhưng có phần không nhỏ do chính sách vĩ mô, đưa đến doanh nghiệp mất dần khả năng chi trả.

- Doanh nghiệp trong nước khó khăn, phải bán dự án với giá rẻ, còn khối ngoại vẫn âm thầm thâu tóm với các thương vụ lên đến hàng chục triệu USD. Ông nghĩ sao về làn sóng săn tài sản rẻ tại Việt Nam?

- Khi ngành bất động sản non trẻ sụp đổ, tài sản sẽ thuộc về ngân hàng hoặc bán cho nước ngoài, một cuộc “thay áo” hoàn toàn mới. Người nước ngoài trở thành ông chủ của những dự án nội, doanh nhân quay về làm thuê cho những ông chủ ngoại ngay tại dự án của mình. 

Nông sản, thuỷ hải sản, lâm sản, thức ăn gia súc… đều có tình trạng bị nước ngoài thâu tóm. Trong những thương vụ mua bán, chúng ta đang bị thiệt đơn thiệt kép, bị đẩy giá xuống thấp hơn giá trị thực rất nhiều. Họ chỉ cần nuôi một thời gian ngắn rồi bán lại với giá gấp nhiều lần, người dân mình gánh chịu hết thiệt thòi. Thật quá đau thương. Ấy là chưa kể những ông chủ nước ngoài ẩn danh, sau các thương vụ mua bán ấy, sử dụng dòng tiền không thể kiểm soát được.

- Ông suy nghĩ gì khi thấy nhiều bạn bè doanh nhân ngã gục?

- Đau xót khi thấy một thế hệ doanh nhân non trẻ đầy nhiệt huyết, tạo dựng được tài sản, góp phần vận hành đất nước trong một thời gian dài bỗng chốc sụp đổ. Bạn bè có người phải trốn tránh, tù đày… Liệu khối doanh nhân có tồn tại nổi hay không? Nếu tài sản cứ từ từ ra đi, một ngày cũng tới phiên mình, phải buông tay khi đã trải qua chinh chiến dài ngày, chấp nhận bán mình vì sức tàn lực kiệt, không cạnh tranh nổi với những tài phiệt mới.

Đất Lành cách đây hai năm cũng bon chen đầu tư cao ốc văn phòng, giờ phải bán rồi. Bản thân tôi cũng đã phải bán một căn nhà tài sản của cá nhân, mạnh dạn cắt núm ruột của mình để tồn tại, không còn cách nào khác. Mỗi người một cảnh, nhiều đại gia bất động sản khá tên tuổi cũng đi vào chung cư ở, mà thực chất không biết căn hộ ấy có phải của ông ta không nữa. Như thế còn hơn phải lừa đảo, phạm pháp.

Nhưng không phải lúc nào tài sản cũng bán được, dự án bồi thường dở dang, xây dựng dở dang bán không ai mua, lúc ấy thì điên đầu. Trong hội thảo “Gặp bão và vượt bão”, tôi đã đưa ra kế sách “Tẩu thế nào để tránh tổn hại”. Làm sao doanh nhân Việt Nam có thể chống đỡ lại doanh nhân nước ngoài, giới tài phiệt lớn? Sau cơn sóng thần, không ai không thiệt hại, kể cả người dân. Điều tôi lo nhất là doanh nhân không gượng dậy nổi sau cơn hồng thuỷ này.

Dù biết cái chết đang lừng lững đến, các doanh nghiệp vẫn giấu bệnh, giấu tài sản thực. Nhiều doanh nghiệp âm vốn, vốn thực chỉ còn 10 – 20%, như vậy, 80 – 90% là tiền người khác, nhưng lại được cộng vô tài sản thực. Âm vốn rất lớn không có cách chi trả, cắn răng mà tồn tại, nhiều người trong héo ngoài tươi, trông chờ vào một phép mầu nào đó có thể thay đổi cục diện.

Nhưng thực sự theo tôi, sẽ chẳng có thay đổi gì lớn. Với kiểu chính sách giải quyết không tới nơi tới chốn, chậm ban hành, rề rà việc triển khai thực hiện thế này, nhiều doanh nghiệp sẽ phải từ bỏ cuộc chơi. Người dân và doanh nghiệp đã tạo sức ép rất lớn để thay đổi nhận thức của các cấp quản lý, nhưng khi ra được một chính sách thì đến tay doanh nghiệp cũng quá trễ, doanh nghiệp trở tay không kịp, đuối dần.

- Ông từng bức xúc phát biểu về hai kẻ thù chính vắt kiệt đất nước là lãng phí và tham nhũng, cùng nỗi lo phụ thuộc công nghệ lạc hậu của Trung Quốc. Tại sao ông  nghĩ như vậy?

- Lãng phí và tham nhũng là hai vòi bạch tuộc cấu kết rút hết sức sống, tiềm lực đất nước. Trong khi chúng ta cần tiết kiệm từng đồng, thì những con đường lẽ ra chỉ 1.000 tỷ đồng, đã phải bỏ ra 2.000 tỷ đồng. 

Mỗi dự án được duyệt phải qua bảy bước, mất không dưới ba năm, bình thường phải sáu năm. Tôi đã từng có công văn mời các vị lãnh đạo đương chức tham gia cuộc thi với đề bài: “Làm thế nào hoàn tất hồ sơ dưới hai năm?”.

Bản thân quan chức không làm được thì làm sao doanh nhân làm được. Chỉ tính sơ một dự án đầu tư khoảng 100 tỷ đồng, sau sáu năm trả lãi mà không làm ra đồng nào, hỏi sao giá thành không cao? Ấy là chưa kể tiền lo thủ tục, tiền lobby. Cửa nào cũng phải có tiền. Tiền ở đâu mà ra? Phải tính vô giá thành để giải chi chứ. Nhà nước và người dân mua nhà đòi hỏi doanh nghiệp phải giảm giá bán; doanh nghiệp bất động sản chúng tôi đòi hỏi Nhà nước phải giảm thủ tục. Bởi thủ tục nhiều càng dễ nhũng nhiễu, tham nhũng.

Còn mối lo công nghệ lạc hậu là có đến 80 – 90% công trình nhà nước do nhà thầu Trung Quốc thực hiện. Họ trúng thầu nhờ đưa ra giá rẻ nhất nhưng nhiều công nghệ lạc hậu cũ kỹ, hao tốn nguyên liệu.

- Điều gì giúp ông vượt qua những khó khăn hiện nay?

- Tình yêu với quê hương, với dân tộc đã khiến tôi luôn suy nghĩ làm sao sống có ích cho quê hương trong phạm vi năng lực và nghề nghiệp của mình. Đau đáu về nhà ở cho người dân bình thường nhất, tôi nỗ lực tìm cho ra những sản phẩm vừa với túi tiền người dân, nhất là dân nhập cư.

Xuất thân là một kỹ sư, từng phải ngủ nhờ ở hành lang ký túc xá sinh viên, một thời gian rất dài phải ở nhà thuê, đến 49 tuổi mới có căn nhà đầu tiên, tôi hiểu hơn ai hết nỗi khát khao về nhà ở của người nhập cư khi sống ở TP HCM.

Đấu tranh làm bằng được căn hộ nhỏ cho những cặp vợ chồng trẻ, tôi đã từng bị phê phán gay gắt là “căn hộ hộp diêm”, “đi lùi lại đô thị hoá”, “ổ chuột trên tầng cao”… nhưng thực sự nó đã trở thành căn nhà hạnh phúc cho nhiều người.

“Rác” của người giàu có khi là thiên đường với người nghèo. Ước mơ không thể cao hơn so với hoàn cảnh, ý tưởng đó đã khiến tôi luôn vận động, và cho ra đời những căn hộ nhỏ được thị trường chấp nhận, bán được trên 90%, và thực tế đã giao nhà 70%.

Tôi rất tri ân những người dân đã tín nhiệm mua sản phẩm trong điều kiện chủ đầu tư quá khó khăn, không hoàn thành nổi dự án để bàn giao một cách hoàn thiện. Chấp nhận vào ở khi chưa có thang máy, phải đi thang bộ, sống chung với tiếng ồn, khói bụi, thiếu điện, nước…

Sự đồng cảm với khó khăn của nhà kinh doanh, không ai thưa kiện khiến tôi vô cùng cảm động. Nhờ sự tha thứ của người dân, chúng tôi đã cập bến được, giao nhà từng bước cho dân…

Nhưng còn nhiều doanh nghiệp đang lênh đênh ngoài biển với cột buồm đã gãy... Hàng trăm hàng ngàn chiếc tàu không cập bến được ấy có khi thành tàu ma, nguy hiểm cho an sinh xã hội.

- Nói thẳng nói thật, ông có sợ mất lòng, mất chức, mất luôn cả doanh nghiệp?

- Tôi sống thật lòng. Phê phán với tinh thần tích cực, xây dựng, và mở ra những hướng nhìn khác, mỗi lần có ý kiến, tôi đều nghĩ đến người dân bằng tấm lòng của người trí thức, không đánh bóng cho công ty.

Bạn bè thân cũng lo lắng khi tôi nói những điều nghịch nhĩ có thể gây hại cho Đất Lành, nhưng thời gian qua, những người lãnh đạo bị tôi phê bình rất dữ có thể “giận thì giận, mà thương càng thương”, có lẽ họ tin tôi chân thành, không trục lợi, không nịnh hót.