Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II-2013 của CBRE Việt Nam, chủ
nhân mới của toà nhà có diện tích mặt bằng hơn 400 m2 tại số 106 đường
Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận là Mapletree Vietnam.
Dự án Centre Point do Công ty Cổ phần Phát triển Tài trợ Địa ốc R.C
(Refico) làm chủ đầu tư với tổng vốn khoảng 40 triệu USD. Năm 2008,
Refico được Ủy ban Nhân dân Tp.HCM duyệt giá cho thuê quyền sử dụng là
33,57 tỉ đồng trong 32 năm đối với khu đất vàng này.
Theo chủ đầu tư, Centre Point được thiết kế theo tiêu chí tiết kiệm tối
đa điện năng tiêu thụ (80% diện tích tòa nhà tiếp nhận được ánh sáng tự
nhiên) và có thể giảm 20% lượng khí thải CO2 so với các tòa nhà có cùng
diện tích.
Dự án đã được đưa vào hoạt động từ giữa năm 2009. Nhưng chỉ hơn 1 năm
sau, Centre Point đã được chuyển nhượng lại cho Japan Asia Vietnam, một
quỹ đầu tư bất động sản đến từ Nhật. Thông tin này có lẽ sẽ có ít người
biết, nếu như Jones Lang LaSalle Vietnam không cho biết đang môi giới để
bán tòa nhà này vào 2 năm trước. Trước đó, Jones Lang LaSalle Vietnam
đã mất hơn 1 năm mới dàn xếp xong thương vụ chuyển nhượng cổ phần từ chủ
đầu tư Refico cho Japan Asia Vietnam.
Điều bất ngờ là chỉ chưa đầy 7 tháng kể từ khi mua lại, Japan Asia
Vietnam lại tiếp tục nhờ Jones Lang LaSalle Vietnam tìm đối tác để sang
nhượng.
Giá Refico bán cho Japan Asia Vietnam không được tiết lộ. Tuy nhiên,
theo một chuyên gia bất động sản, nguyên là giám đốc đầu tư của một công
ty bất động sản nước ngoài lớn tại Việt Nam, Refico đã thu về khoảng 69
triệu USD. Nếu căn cứ vào tổng vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD, giá bán
này là quá hời cho Refico.
Nếu như Centre Point là món hời của Refico thì lại là quả đắng đối với
Japan Asia Vietnam nếu giá họ bán cho Mapletree vào khoảng 54 triệu USD
như vị chuyên gia trên tiết lộ. Không có bên liên quan nào lên tiếng về
thông tin này, nhưng trong bản nghiên cứu được công bố hồi cuối tháng 6,
Dragon Capital có viết: “Tòa nhà được bán lần thứ hai trong 2 năm qua
mặc dù nhà đầu tư đã chịu lỗ to trong thương vụ bán lại này”.
Bản nghiên cứu đã khẳng định thông tin do vị chuyên gia trên tiết lộ là
chính xác. Và có lẽ con số “lỗ to” mà Dragon Capital nói đến là vào
khoảng 15 triệu USD.
 Nếu như Centre Point là món hời của Refico thì lại là quả đắng đối với Japan Asia Vietnam. Ảnh: Tuyển Phan |
Vì sao Japan Asia Vietnam lại bán nhanh và chấp nhận khoản lỗ lớn như vậy?
Hai năm trước, khi trả lời báo giới về lý do Japan Asia Vietnam quyết
định bán Centre Point, ông David Lyons, Tổng Giám đốc Jones Lang LaSalle
Vietnam, cho biết vì có kế hoạch đóng quỹ vào quý I-2013 nên Quỹ sẽ
thoái vốn tại tất cả các dự án đang đầu tư.
Tuy nhiên, theo một số chuyên gia bất động sản, phân khúc văn phòng cho
thuê đang bão hòa khiến giá thuê ngày càng giảm và đây cũng có thể là
lý do khiến Japan Asia Vietnam quyết định rút khỏi Việt Nam.
Năm 2008, Japan Asia Vietnam đã khai trương văn phòng tại Tp.HCM. Khi
đó, giá thuê văn phòng hạng A tại thị trường này lên đến gần 80 USD/m2
(khoảng 1,5 triệu đồng/m2, tính theo tỉ giá 19.400 VND/USD ngày
18.6.2008). Tuy nhiên đến năm 2011, con số này chỉ còn chưa đầy phân
nửa.
Nhưng nếu như vậy, tại sao Mapletree lại mua Centre Point? Theo Dragon
Capital, tỉ suất sinh lợi đầu tư tăng từ 10,6% lên gần 13,5% và do đó
thương vụ này rất tốt cho Mapletree. Chưa biết cách tính của Dragon
Capital như thế nào, nhưng đối với một thị trường bất động sản có rủi ro
cao như Việt Nam, mức lợi nhuận 13,5% không hề cao. Tại Việt Nam, ngay
cả phân khúc có mức lợi nhuận thấp nhất là nhà giá rẻ đã có tỉ suất sinh
lời trên 15%.
Một lý do có thể khiến thương vụ này trở nên tốt là giá thuê văn phòng
tăng trở lại, làm tăng tỉ suất lợi nhuận (giá thuê của Centre Point hiện
vào khoảng 27 USD/m2, tương đương 570.000 đồng/m2). Thế nhưng, không
chỉ giá thuê đang giảm xuống mà tình hình ảm đạm cũng buộc các chủ đầu
tư phải đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách thuê. Do đó,
việc tăng giá thuê rất khó xảy ra trong ngắn hạn.
Có lẽ lý do Mapletree muốn có một văn phòng ở Việt Nam xem ra hợp lý
hơn. Bởi lẽ, hình thức đầu tư vào dự án có sẵn thường được các nhà đầu
tư nước ngoài chưa có văn phòng ở Việt Nam và chưa có kinh nghiệm quản
lý nhà thầu tại Việt Nam lựa chọn.
Mapletree là tập đoàn quản lý quỹ, đầu tư và phát triển bất động sản
tập trung vào thị trường châu Á. Trong đó, Việt Nam được xem là điểm đến
hấp dẫn. Trong cuộc trả lời phỏng vấn báo Công Thương hồi đầu năm 2012,
ông Chua Tiow Chye, Giám đốc Đầu tư Mapletree, cho biết: “Công ty cam
kết đầu tư lâu dài tại Việt Nam và tin tưởng vào tiềm năng dài hạn của
thị trường này”.
Số vốn Mapletree cam kết đầu tư lên đến 1 tỉ USD, rót vào những lĩnh
vực như hậu cần, công nghiệp, văn phòng, bán lẻ. Hiện tại, các dự án đã
đi vào hoạt động của Mapletree chủ yếu trong lĩnh vực hậu cần như
Mapletree Logistics Center tại Khu Công nghiệp VSIP I (vốn đầu tư 400
triệu USD), Mapletree Binh Duong Logistics Park (110 triệu USD), hay
Mapletree Logistics Center tại Bắc Ninh (70 triệu USD).
Có lẽ Mapletree đang cần một đại bản doanh tại Việt Nam. Và nếu đúng
như vậy, có thể cam kết1 tỉ USD của Tập đoàn sẽ sớm trở thành hiện thực.