Ầm ĩ xoay quanh thị trường bất động sản

Liên quan đến những vấn đề này, luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng Văn phòng Luật sư Bùi Quang Hưng và Cộng sự đã trao đổi với phóng viên Doanh Nhân Sài Gòn.

* Theo ông, vì sao các vụ kiện cáo giữa DN BĐS và khách hàng tại thị trường Hà Nội lại "trội" hơn so với TP.HCM hay khu vực miền Trung?

- Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng Hà Nội phát sinh nhiều tranh chấp hoặc các hành vi lừa đảo BĐS nhiều hơn các thành phố khác trong cả nước. Cụ thể, do cách sống của người miền Bắc có nhu cầu tích lũy tiền hơn nên khi thị trường BĐS sôi sục thì họ thấy tiền bị mất giá và sẵn sàng đầu tư vào các dự án để bảo toàn vốn hoặc để kiếm lời.

Chính vì tâm lý đó mà các DN BĐS ở Hà Nội sẵn sàng "làm liều", họ nhận thấy kiếm tiền quá dễ, chỉ cần có vài tài liệu liên quan đến dự án, thậm chí, chỉ cần một hợp đồng nguyên tắc vài trang in sẵn với những lời hứa không biết đến bao giờ mới thành hiện thực là đã có thể ký với khách hàng và dễ dàng lôi kéo nhiều người sẵn sàng bỏ một khoản tiền lớn vào.

Trong khi đó, ở TP.HCM có nhiều dự án lớn và giá BĐS cũng không quá cao, thời gian giá BĐS tăng vọt cũng không kéo dài như ở Hà Nội nên số lượng người mua sẵn sàng đầu tư vào những dự án mạo hiểm không nhiều.
 

* Người mua nên chú ý những điểm nào để tránh tình trạng "tiền mất tật mang", mua nhà trên giấy mà không hay biết, thưa ông?

- Theo quan điểm của tôi, đã qua rồi thời kỳ dự án nhà bùng phát, giá BĐS leo thang, dự án BĐS dồi dào và người mua có nhiều cơ hội để lựa chọn. Do vậy, tôi vẫn có lời khuyên đối với người mua là nên quay trở lại việc mua bán trên cơ sở hàng - tiền. Tức là nếu có nhà thì mới trả tiền.

Như vậy, người mua mới thấy số tiền bỏ ra xứng đáng qua BĐS mình mua được. Việc mua nhà trên giấy vẫn được xem là đầu tư rủi ro rất lớn cho chọn lựa của người mua.

Theo đó, bên mua có khả năng mất toàn bộ số tiền mà mình đã góp; được bàn giao căn nhà chất lượng thấp hơn so với dự kiến; hoặc may mắn lắm thì có được căn nhà đáp ưng được 80% những gì mà chủ đầu tư đã hứa. Và trong bất kỳ hoàn cảnh nào, mua nhà trên giấy vẫn đem lại phần thua cho người mua.

* Để ngăn chặn tình trạng vi phạm trong các giao dịch mua bán nhà đất, cũng như bảo vệ các bên tham gia thị trường, theo ông, cần có những hành lang pháp lý nào kiểm soát được hoạt động của DN?

- Trước hết, việc thành lập DN kinh doanh BĐS được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản rất đơn giản. DN chỉ cần chứng minh có đủ vốn trên 5 tỷ đồng là có thể đăng ký được.

Tuy nhiên, điều kiện thành lập DN BĐS dễ dàng không phải lý do để xảy ra tình trạng lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong thị trường BĐS như hiện nay. Tôi cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến tinh trạng lộn xộn như thế bắt nguồn từ việc các cơ quan nhà nước quản lý về BĐS không có bất cứ cơ chế quản lý hoặc thông tin nào đối với người dân về dự án BĐS được cấp phép hoặc đủ điều kiện để xây dựng.
 

Lẽ ra, sở xây dựng tại các tỉnh, thành phố nên có một cơ sở dữ liệu quản lý các dự án được cấp phép, đồng thời phải có cơ chế quản lý chặt chẽ các dự án được cấp phép và đang huy động vốn của người dân để xây dựng, đảm bảo tỷ lệ huy động vốn chỉ ở mức tối đa là 20% so với tổng số căn hộ của dự án.

Tuy nhiên, thời gian qua, đã không có bất cứ sự can thiệp nào của Nhà nước đối với các hành vi mua bán, thu tiền góp vốn vượt quá mức quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn áp dụng Luật Nhà ở.

Các chủ DN BĐS nhỏ thỏa sức vẽ ra những dự án mới trên cơ sở những đàm phán sơ sài với đơn vị quản lý sử dụng đất hoặc thậm chí các DN này mới chỉ nhận được những thông báo chấp thuận ban đầu của cơ quan Nhà nước về nghiên cứu thực hiện dự án, thì họ đã tiến hành đo vẽ ra những dự án trong tương lai; lập hồ sơ thiết kế khiến người mua nhầm tưởng về giá trị căn hộ trong tương lai của các DN này.

Mặt khác, do giá trị căn hộ biến động chóng mặt vào những năm trước đây đã làm cho một số người mua không còn tỉnh táo lựa chọn những dự án có chất lượng, chủ đầu tư có năng lực tài chính mà sẵn sàng lựa chọn những dự án nhỏ, DN BĐS không có tên tuổi, với giá mua căn hộ hợp với túi tiền.

Như vậy, sự thiếu sự kiểm soát của Nhà nước cũng như thiếu cơ chế cung cấp thông tin dự án đầy đủ đã làm cho nhiều người mua nộp tiền vào những dự án "ma" hoặc những DN BĐS vẽ dự án.

* Xin cảm ơn ông!