Khó khăn cùng bất động sản

Năm, bảy năm trước, khi mà cả nền kinh tế đang hào hứng với viễn cảnh phát triển nhanh, nhìn đâu người ta cũng thấy cơ hội. Khi ấy, rộ lên phong trào đầu tư vào xây dựng cao ốc, văn phòng cho thuê, khu căn hộ, đâu đâu cũng thấy công trình xây dựng.
 

Phân khúc nhà ở xã hội tiếp tục được hỗ trợ từ các chính sách

Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng ngày càng tăng cao ấy, hàng loạt những nhà máy công suất lớn mọc lên, sản xuất thép, xi măng, gạch đá, đồ trang trí nội thất… Và hệ quả tất yếu là khi thị trường bất động sản đóng băng, nhiều công trình xây dựng buộc phải ngưng thi công vì thiếu vốn, “đắp chiếu” để đó thì nhu cầu đối với các mặt hàng kể trên giảm đột ngột.
Thép, xi măng, gạch… tồn kho ngày càng nhiều, trị giá lên tới hàng chục ngàn tỉ đồng và không dễ gì tìm được lối ra một khi thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu trở lại thời kỳ hoàng kim. Từ khoảng hai năm nay, do gặp nhiều khó khăn trong khâu tiêu thụ sản phẩm, hàng hóa tồn kho quá lớn, nhiều doanh nghiệp trong các lĩnh vực này phải cắt giảm sản lượng, sản xuất cầm chừng, thậm chí phải ngừng sản xuất.
Ngành thép có lẽ phải gánh chịu nặng nề nhất. Năng lực sản xuất khoảng 11 triệu tấn thép/năm, nhưng lượng tiêu thụ thép được ở thị trường nội địa chỉ khoảng 5 triệu tấn. Và dù nguồn cung thép từ các nhà sản xuất trong nước dư thừa như vậy, mỗi năm vẫn có hàng triệu tấn thép các loại nhập khẩu vào Việt Nam.
Chiều ngược lại, lượng thép xuất khẩu hằng năm chỉ chưa bằng một nửa số lượng thép nhập khẩu. Việc ngành thép vừa dư thừa hàng sản xuất trong nước vừa phải nhập khẩu cho thấy hoặc giá cả, hoặc chất lượng thép trong nước chưa đáp ứng được nhu cầu nội địa.
Ngành xi măng cũng không khả quan hơn, lượng tiêu thụ xi măng nội địa năm ngoái chỉ khoảng 45,5 triệu tấn, giảm gần 4 triệu tấn so với năm trước đó. Nhiều nhà máy xi xăng mới đi vào sản xuất những năm qua gặp nhiều khó khăn, nợ nần chồng chất, phải ngưng sản xuất, thậm chí phải rút khỏi thị trường.
Gạch ốp lát cũng tương tự, khi các nhà máy chỉ chạy khoảng 70% công suất, tồn kho đến 1,2-1,3 triệu m2. Mặt hàng sứ vệ sinh cũng tồn kho hơn 1 triệu sản phẩm.
Với các sản phẩm gạch, giá trị lượng hàng tồn kho lên đến hơn 3 ngàn tỉ đồng, tấm lợp cũng tồn kho 30% sản lượng. Kính xây dựng và nhiều loại sản phẩm trang trí nội thất khác cũng tương tự, khi năng lực sản xuất hiện vượt 20 – 30% so với nhu cầu sử dụng trong nước.
Bởi vậy, không chỉ có các doanh nghiệp bất động sản ngóng chờ sự khôi phục của thị trường, mà tất cả các lĩnh vực liên quan đến bất động sản đều mong cho giai đoạn khó khăn kéo dài suốt hai năm nay sẽ sớm chấm dứt.
Những quy định mới, vừa hỗ trợ vừa “siết”
Tuần qua, Nghị định số 34/2013/NĐ-CP về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã được ban hành, có hiệu lực từ ngày 6-6, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về quản lý, sử dụng, cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, gồm nhà công vụ, nhà xã hội, ký túc xá sinh viên, nhà bằng vốn ngân sách nhà nước.
Với Nghị định mới này, đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội mở rộng hơn so với Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP, loại hình nhà ở xã hội chỉ được dành để cho thuê và thuê mua và đây chính là lý do khiến trước đó Ngân hàng Nhà nước không đưa quy định về mua nhà ở xã hội vào diện được ưu đãi tín dụng trong dự thảo Thông tư hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà ở.
Nay, theo khoản 3 điều 25 Nghị định 34, đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước đang do các bộ, ngành trung ương hoặc UBND cấp tỉnh quản lý mà có nhu cầu bán để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác, Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Chính phủ xem xét ban hành chính sách, cơ chế bán.
Nghĩa là, nhà ở xã hội sẽ được phép bán nhưng chỉ trong trường hợp để lấy vốn tái đầu tư các dự án nhà ở xã hội khác.
Đó là một trong những chính sách mới nhằm hỗ trợ thị trường. Song song đó, Nhà nước cũng tỏ ra mạnh tay trong việc siết lại kỷ cương, xem xét kỹ tiến độ thực hiện dự án của các doanh nghiệp, nhằm loại khỏi thị trường những chủ đầu tư không đủ năng lực.
Chính phủ đã hoàn thiện báo cáo tóm tắt tổng hợp lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật đất đai sửa đổi. Về nội dung thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Chính phủ quy định vào dự thảo Luật xử lý đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chậm tiến độ sử dụng.
Theo đó, nếu các chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà nguyên nhân không phải do thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, khủng hoảng kinh tế, tài chính thì phải nộp thuế lũy tiến.
Sau 24 tháng nộp thuế lũy tiến mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng hoặc vẫn chậm tiến độ so với yêu cầu thì Nhà nước thu hồi đất mà không được thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Có thể nói, với quy định này, Chính phủ quyết không để tình trạng các chủ đầu tư dây dưa do không đủ năng lực, gây lãng phí nguồn tài nguyên của đất nước, gây bức xúc trong dư luận.
Hy vọng với những chính sách vừa hỗ trợ với đối tượng cần hỗ trợ, vừa siết chặt với đối tượng cần siết chặt như thế, thị trường bất động sản sẽ dần đi vào ổn định, cung – cầu sẽ gặp nhau, hình thành một mặt bằng giá mới được cả người bán lẫn người mua chấp nhận.
Khi ấy, thanh khoản sản phẩm bất động sản được cải thiện, người ta sẽ bớt tranh luận xem giá bất động sản đã “chạm đáy” hay chưa như trong những ngày qua. Còn lúc này, khó ai có thể trả lời được câu hỏi giá còn giảm hay không và giảm đến mức nào là phù hợp.
Hơn nữa, giá cả gọi là phù hợp còn phụ thuộc nhiều yếu tố, tùy thời điểm, hoàn cảnh và từng nhóm đối tượng khác nhau. Tất nhiên, để thị trường thực sự hồi phục thì cần phải có thời gian, nhưng giai đoạn này vẫn là thời điểm tốt cho những người có nhu cầu thực mua nhà đểở tìm hiểu, lựa chọn dự án hợp lý, phù hợp với điều kiện tài chính của mình.
Dù tâm lý của người mua vẫn là chờ đợi giá xuống, nhưng có vẻ như sẽ không còn những đợt giảm giá sốc nữa, nhất là với phân khúc căn hộ giá rẻ và nhà ở xã hội.