Căn hộ cao cấp có thể 'ngủ đông' đến năm 2015

Theo các chuyên gia phải chờ 3 năm nữa bất động sản TP HCM mới hấp thu hết lượng căn hộ cao cấp tồn đọng và kết thúc giai đoạn ngủ đông. Năm 2013 phân khúc này vẫn sẽ tiếp tục giảm giá ở biên độ thấp, dưới 5%.

Chuyên gia đầu tư Trần Lê Khánh nhận định: "Hiện giá căn hộ cao cấp tại TP HCM đã giảm 30%. Phân khúc này có thể tiếp tục giảm giá nhẹ nếu tình hình kinh tế vĩ mô chưa khởi sắc".

Theo ông Khánh, để xây dựng một căn hộ cao cấp đúng nghĩa giá thấp nhất là 20 triệu đồng mỗi m2, mức cao nhất khoảng 40 triệu đồng và trung bình là 30 triệu đồng. Mức này tính trên cơ sở phát triển dự án trong vòng 3 năm nhưng trên thực tế tại Việt Nam kéo dài đến 5 năm.

Khung giá này giả định mức phí xây dựng, giá đất giữ nguyên như hiện nay. Song nghịch lý đang diễn ra là giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp thấp hơn chi phí thật cho việc phát triển dự án. Điều này sẽ dẫn đến nguồn cung mới phân khúc cao cấp sẽ bị hạn chế trong thời gian tới.

"Theo thống kê của Compareal, hiện nay căn hộ cao cấp còn khoảng 4.800 căn chưa bán được. Trong 2-3 năm tới thị trường sẽ có thời gian hấp thụ lượng hàng tồn này và bước vào giai đoạn thiếu hụt. Lúc đó thời của căn hộ cao cấp sẽ trở lại", chuyên gia này dự báo.

Các chuyên gia dự báo thị trường căn hộ cao cấp TP HCM chưa thể khởi sắc trong năm 2013-2014. Ảnh: Vũ Lê.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Hòa Bình House, Lê Quốc Duy nhận xét: "Căn hộ cao cấp đang bị thất sủng trong mắt nhà đầu tư vì chi phí thi công lớn, giá thành cao, đối tượng mua lại ít".

Chuyên gia này giải thích, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, lãi suất còn cao, nhất thời thị trường chưa thể hấp thụ được toàn bộ nguồn cung căn hộ cao cấp. Thêm vào đó, làn sóng giảm giá tác động lớn đến người mua, khiến tâm lý chờ đợi giá giảm thêm bao trùm toàn thị trường và tạo áp lực lớn lên nguồn cung.

Với tài chính còn hạn chế, người dân không thể nộp tiền một lần để sở hữu tài sản lớn dù họ có nhu cầu sống trong căn hộ cao cấp. "Nếu doanh nghiệp tích cực giãn tiến độ thanh toán, bàn giao nhà đúng hẹn để thúc đẩy tiêu thụ hàng tồn, tối thiểu 3 năm nữa thị trường căn hộ cao cấp mới trở lại", ông dự báo.

Để giải bài toán đầu ra cho căn hộ cao cấp, theo ông Duy, các chủ đầu tư cần xác định lượng hàng tồn kho là bao nhiêu và phân loại sản phẩm. Nếu tồn số lượng nhỏ, không đáng kể thì có thể áp dụng chính sách nhận nhà trước, trả tiền dần với tiến độ thanh toán ưu đãi. Nếu tồn số lượng lớn thì tùy khả năng chịu đựng của doanh nghiệp mà cân nhắc giảm ít hay nhiều.

Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa nhận định: "Bây giờ là thời của nhà giá rẻ. Bất động sản cao cấp phải chờ đến cuối năm 2015 hoặc đầu năm 2016 mới có chuyển biến".

Một dự án căn hộ cao cấp tại quận 2 (TP HCM) đã chuyển một số sản phẩm thành căn hộ dịch vụ cho thuê để tìm cách tăng thanh khoản. Ảnh: Vũ Lê

Ông Nghĩa phân tích, khái niệm căn hộ cao cấp tại Việt Nam còn quá phức tạp vì chưa có những chuẩn mực cụ thể. Mỗi chủ đầu tư có một quan niệm cao cấp khác nhau khiến cho người tiêu dùng bị nhiễu loạn thông tin. Hiện phân khúc này tại TP HCM chia thành 2 nhóm: đô thị ven nội thành (25-30 triệu đồng mỗi m2) và đô thị hiện hữu cạnh khu trung tâm (từ 35 triệu đồng mỗi m2 trở lên).

Chuyên gia này cho rằng trong thời gian tới chủ đầu tư các dự án cao cấp sẽ phải lựa chọn một trong các giải pháp: giảm giá bán, giảm diện tích, giãn tiến độ thanh toán và tối ưu thiết kế, dịch vụ để cải thiện thanh khoản. "Năm 2012, nhà chung cư đã giảm giá mạnh nhưng căn hộ cao cấp chỉ giảm nhẹ. Có thể năm 2013 phân khúc này sẽ tiếp tục giảm giá ở biên độ thấp, trung bình dưới 5%", ông cho hay.

Giám đốc bộ phận đầu tư TP HCM Công ty Savills Việt Nam, Sử Ngọc Khương cho hay, cách đây 3-5 năm, thị trường nhà cao cấp có 2 nhóm khách hàng là nhà đầu tư và người có nhu cầu thật. Đến nay tỷ lệ nhà đầu tư bằng 0, chỉ còn lại người mua để ở. "Theo quy luật, nhu cầu mua nhà cao cấp để ở chỉ nhích lên khi nền kinh tế dần ổn định trở lại", ông nói.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xu hướng tấn công ồ ạt vào phân khúc nhà giá rẻ như hiện nay là giải pháp tình thế trong giai đoạn khủng hoảng. Muốn thị trường bất động sản phát triển cân bằng cần phải dung hòa giữa các phân khúc: giá rẻ, trung cấp, cao cấp và hạng sang tùy theo cơ cấu thu nhập của người dân.

Do có nhiều điểm yếu: giá sụt giảm, lãi suất cao, túi tiền của khách hàng eo hẹp, bối cảnh kinh tế không thuận lợi và hạn chế về quyền sở hữu nhà nên bất động sản cao cấp chưa thể tìm ra điểm sáng trong ngắn hạn. "Nếu lãi suất tiếp tục hạ xuống, chính sách cho người nước ngoài mua nhà được mở rộng, có lẽ tình hình sẽ không trì trệ như hiện nay", một chuyên gia địa ốc nói.

Vũ Lê